Лохотрон, кидолово, афера

Вчера в Москве прошла акция протеста частных соинвесторов ООО «Компания Стройиндустрия», которые так и не дождались оплаченного ими жилья. Дольщики «Стройиндустрии», а также соинвесторы еще 20 строительных компаний, которые считают, что их обманули застройщики, подготовили жалобу в Верховный суд на бездействие федеральных властей. Об объединении обманутых соинвесторов и их первых совместных действиях корреспонденту Ъ рассказала организатор прошедшей вчера акции протеста приобретателей жилья у ООО «Компания Стройиндустрия» Елена Филаретова. По ее словам, соинвесторы 20 не сдавших в срок свои объекты компаний познакомились на форуме интернет-сайта realty.design-agency.ru, где опубликован черный список риэлтерских и строительных компаний Москвы и Подмосковья.
«Объединившись, мы из частных лиц станем самостоятельной общественной силой. Обманутые соинвесторы в Москве – это уже не просто частные лица, это – социальное явление»,– считает госпожа Филаретова. Соинвесторы еще не договорились, в какой форме будет происходить объединение. Но первую совместную акцию они уже запланировали, подав заявку в префектуру ЦАО на участие в митинге с требованием к столичным и федеральным властям разобраться с недобросовестными строителями, в котором ожидается участие 3 тыс. человек.
«Мы только начали составлять список обманутых соинвесторов строительных компаний, но уже сейчас понятно, что в нем будет больше тысячи квартир и больше десятка тысяч людей»,– заявил вчера Ъ юрист помогающей московским соинвесторам общественной организации «Товарищество самозащиты прав москвичей» Станислав Пивоваров. Каждый из них вносил за непостроенное еще жилье в среднем по $60-70 тыс. По данным «Товарищества», жители Москвы и области потеряли на вложениях в новостройки не менее $1 млн личных сбережений.
Соинвесторы строительных компаний намерены также инициировать судебный процесс против федеральных органов власти. «Жалоба в Верховный суд на их бездействие уже подготовлена. После согласования со всеми заинтересованными сторонами мы направим ее в суд»,– пообещал Ъ господин Пивоваров. Юрист отказался пояснить, против каких органов будет подана жалоба и в чем будет заключаться ее суть.
Ни один из руководителей департамента градостроительной политики правительства Москвы прокомментировать ситуацию на строительном рынке не захотел. «Мы работаем по конкретным случаям,– заявили Ъ в пресс-службе департамента.– Есть заявление от соинвесторов ООО 'Мастерок' (одна из 20 строительных организаций, вошедших в черный список соинвесторов.– Ъ),– департамент на него реагирует. Сейчас комиссия анализирует ситуацию, и 31 октября она представит свое заключение руководству города».
Председатель Конфедерации обществ прав потребителей Дмитрий Янин считает, что защитить свои интересы в суде приобретателям жилья будет сложно. «Строительные компании заключают с клиентами договоры на таких условиях, что шансов добиться положительного решения суда у клиента практически нет. К тому же по договору он не потребитель, а соинвестор, и закон о защите прав потребителей на него не распространяется»,– заметил господин Янин.

АНДРЕЙ Ъ-КОЗЕНКО.
© «КоммерсантЪ», 28.10.05.

Через десять лет после массовых выступлений обиженных вкладчиков финансовых пирамид Россию, похоже, может захлестнуть новая волна митингов граждан, лишившихся своих накоплений. Причем речь идет не о легковерных почитателях Сергея Мавроди и Лени Голубкова, рассчитывавших обогатиться вопреки всем законам экономики. Вчера на Горбатый мостик у Белого дома вышли люди, вкладывавшие свои деньги в одну из самых динамичных российских отраслей – строительство. Причем многие из них к заключениям сделки привлекали юристов и риэлторов из крупных компаний. Выражаясь терминами из рекламных роликов АО «МММ», на халяву они не рассчитывали и уж точно были партнерами известных и порой хорошо зарекомендовавших себя на рынке строительных компаний. Точнее, соинвесторами строительных проектов. Теперь уже – обманутыми соинвесторами, поскольку ни жилья, оплаченного еще на стадии нулевого цикла, ни своих денег обратно они не получили.
Даже по содержанию гневных плакатов на Горбатом мостике было видно, что к зданию правительства пришли жители Москвы и Подмосковья, пострадавшие почти от десятка застройщиков, подрядчиков и дилеров. В довольно крепких выражениях чаще всего упоминались «Стройметресурс», ЖСК «Строим вместе», ЗАО «Град», ООО «Мита-2000», ООО «Мастерок». Пострадавшие от «сотрудничества» с вышеупомянутыми компаниями добивались встречи с чиновниками из Белого дома не только для того, чтобы привлечь внимание к своим бедам. Многие считают, что власти страны, прошедшей через печальный опыт крушения финансовых пирамид, должны были исключить возможность появления новых пирамидостроителей и потому несут ответственность за пропавшие деньги.
Соинвесторы как новое «сословие» российских граждан появились благодаря строительному буму, стремительному росту цен на жилье, несовершенству банковской системы и недоступности для большинства граждан рынка ценных бумаг. Вложение в недвижимость на фоне чуть ли не ежемесячного увеличения стоимости квадратного метра жилплощади до сих пор считается (и пропагандируется строителями) одним из самых выгодных способов сохранения и приумножения накоплений. Правда, вместе с ценами вырос и риск. Квартиры в готовом доме обходятся дороже, чем приобретение на начальном уровне строительства – когда у дома возведен разве что фундамент, а иногда и вовсе только роется котлован. Однако в последние годы именно такой способ покупки жилья – когда юридически у застройщика приобретается лишь условное «право соинвестирования» – стал массовым. И потому казался надежным – исключения в виде скандалов с отдельными строительными компаниями в целом не портили довольно благополучную картину. Но в течение последнего года одна за другой строительные компании вдруг начали отказываться от обязательств, оставляя соинвесторов без квартир и без денег.
Осенью 2005 года разгневанные соинвесторы вышли на улицы, и их акции протеста с каждой неделей становятся все более массовыми, объединяя обиженных все новыми строительными компаниями. Власти Москвы уже не могли не заметить этой протестной волны. Мэр Москвы Юрий Лужков направил в ГУВД и прокуратуру столицы два письма с требованием провести проверку ряда фирм – застройщиков и инвесторов жилищного строительства.
Результатом проверки стало возбуждение уголовных дел о мошенничестве в отношении руководителей ООО «Инвестпроект», ЗАО «Центр развития города «Град», ЗАО «Стройметресурс», ООО «Пластбау-М», ООО «Уют-Компания», ОАО «Новый мир», ООО «Жилищный капитал», ООО «Евростройтек». Следствие по этим делам ведет следственная часть УВД ЦАО. Одновременно ОВД «Басманный» расследует дело о причинении имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием в отношении дирекции КТ «Социальная инициатива и компания». А в отношении ООО «Мастерок» проводится проверка, результатом которой, как говорят в прокуратуре, скорее всего тоже станет уголовное дело. Еще одно дело по аналогичной статье пока приостановлено, поскольку руководитель ООО «Мита-2000» скрылся от следствия.
Следствие в целом уже выяснило схемы строительных махинаций, причем почти во всех случаях они разные. Чаще всего застройщики брали деньги на начальном этапе строительства, а дома так и не были построены (в некоторых случаях строительство и не начиналось). Если же объекты все-таки были возведены, их не принимала Госкомиссия или после сдачи дома выяснялось, что претендентов на одну квартиру несколько.
Эти же схемы обсуждались вчера у Белого дома. Одна из участниц вчерашнего митинга рассказала «Времени новостей», что купила квартиру в новостройке в Бескудниково у ООО «Мита-2000» – дилера главного застройщика – ЗАО «Град». Когда женщина пришла «вселяться», выяснилось, что на оплаченной ею жилплощади уже живут. Впоследствии оказалось, что квартира была продана трижды, и двое ее покупателей присоединились к движению обманутых соинвесторов. «Все говорят, что мы правы, у нас на руках решения суда, постановляющие, чтобы нам вернули деньги, вот только денег нет. Руководство «Миты» в бегах, а «Град», как решил суд, не имеет к этому никакого отношения», – рассказала участница митинга.
Большая группа на Горбатом мосту была представлена жертвами ООО «Мастерок». Компания в 2002-2003 году собрала деньги на строительство домов повышенной комфортности по 13 адресам в Москве, но к строительству так и не приступила. Как рассказал «Времени новостей» представитель инициативной группы Владимир Бондаренко, сначала люди просто ждали, довольствовались разными техническими объяснениями того, почему строительство никак не начинается, но сейчас наступил «психологический предел». «Мы не можем больше ждать, мы хотим получить наши квартиры как можно скорее» , – сказал г-н Бондаренко, заметив, что лично он за однокомнатную квартиру на Федеративном проспекте заплатил 65 тысяч долларов в 2002 году. «Сейчас такая квартира стоит 120, это должен быть дом повышенной комфортности, то есть я хочу сказать, что людей кинули по-крупному», – сказал он. По словам взявшей на себя обязанности пресс-секретаря инициативной группы соинвесторов ООО «Мастерок» Анастасии Антонычевой, деньги не получили и те, кто расторг договор с застройщиком.
Пока следователям неизвестно точное количество пострадавших. «В настоящее время проводятся различные экспертизы – финансовая, бухгалтерская, изучается правильность заключения договоров. Этот процесс очень долгий, может занять несколько месяцев. Поэтому пока официальных обвинений никому не предъявлено», – сказали корреспонденту «Времени новостей» в прокуратуре.
«По приблизительным подсчетам только от действий гендиректора ООО «Мастерок» Александра Зайчука пострадали более 400 человек. А сумма ущерба составила более 100 млн долларов», – утверждает г-жа Антонычева. При этом счет считающих себя обманутыми соинвесторов в Москве и Подмосковье идет уже на тысячи, и на 30 октября на Октябрьской площади запланирован еще одни митинг, который соберет жертвы 20 строительных компаний. Они намерены обратиться уже не в московское правительство, а к президенту.
«Многие люди, покупая квартиры на начальном этапе строительства, продавали свое жилье и теперь им негде жить, – утверждают лидеры инициативной группы обманутых соинвесторов. – Мы не собираемся сдаваться, и хотим, чтобы вопрос о привлечении к ответственности застройщиков решался на уровне президента Путина». Кроме того, потерявшие деньги на стройплощадках москвичи требуют от властей создать специальную комиссию, которая изучила бы ситуацию на рынке и ответила бы на вопрос, волнующий всех потенциальных покупателей жилья: не является ли нынешняя ситуация началом грандиозного обвала на рынке?
Сегодня комиссия создана лишь в Комплексе градостроительной политики Москвы – именно ей поручено заниматься проблемами нерадивых застройщиков. Однако еще неизвестно, решатся ли городские власти разделить со строителями ответственность перед москвичами, как это было в сентябре 2004 года. Тогда мэрия предоставила 440 квартир обманутым дольщикам печально известной компании «Юнисстрой». Судя по заявлениям главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, новые незавершенные объекты будут переданы другим компаниям. Или же будут выкуплены конкурентами. Уже известно, что объекты «Стройметресурса» в Лобне и Дмитрове будет достраивать «ПИК-регион».
При этом представители стройкомплекса считают, что речь идет о единичных случаях, а не о начале полноценного кризиса. По мнению пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергея Лядова, речь идет не о классическом «пирамидостроении», а о «единичных случаях на рынке, причиной которых стал непрофессиональный менеджмент в этих компаниях». «Существуют ложные представления о якобы умопомрачительной доходности в недвижимости. Это совсем не так. Инвестиционно-строительный бизнес – один из самых сложных, требующий комплекса знаний во многих областях. К сожалению, в рыночной экономике такие риски случаются»,– говорит г-н Лядов.
При этом нельзя не заметить, что непрофессионализм проявился в тот момент, когда строительные компании столкнулись с новыми экономическими и юридическими реалиями. По новым правилам, куда более выгодным для соинвесторов-физлиц, они играть не могут, да и не хотят. По мнению заместителя генерального директора компании «Светлый град» Петра Шкоды, нынешние проблемы застройщиков – следствие ажиотажного роста цен, сменившегося периодом стагнации. «В период роста цен многие застройщики могли без проблем привлекать средства населения и банковские кредиты на новые объекты и использовать их на завершение старых. Но как только «цены встали» и интерес покупателей снизился, застройщикам стало нечем закрывать финансовые бреши. Как итог – недострой»,– говорит г-н Шкода.
Кроме того, серьезно осложнил вывод на рынок новых проектов и вступивший в силу 1 апреля 2005 года закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», предоставивший существенно больше прав и гарантий соинвесторам. Застройщики считают этот документ слишком суровым по отношению к строительным компаниям, а заложенные в документе гарантии от мошенничества и долгостроя – то есть, от тех самых проблем, с которыми столкнулись вышедшие к Белому дому москвичи, – называют «мифом». В понедельник президент Ассоциации строителей России Николай Кошман обратился с письмом к спикеру Госдумы Борису Грызлову с предложением провести парламентские слушания, а затем и принять поправки к закону с тем, чтобы «не затрагивая уже установленных гарантий для граждан-участников долевого строительства, оптимизировать некоторые правовые условия для других участников указанной деятельности».
Примечательно, что, по мнению риелторов, вся эта ситуация обернется для рынка повышением цен. «Квадратные метры подорожают у благонадежных застройщиков. На рынке станет меньше искусственно обесцененных объектов, да и общий объем предложения сократится, – говорит председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григорий Куликов. – Но покупать квартиры не перестанут – в этом я уверен, ведь добросовестных девелоперов в Москве значительно больше!».

Ирина БЕЛАШЕВА, Екатерина КАРАЧЕВА, Иван ГОРДЕЕВ.
© «Время Новостей», 26.10.05.

Люди, обманутые строительными компаниями, являются по статусу так называемыми соинвесторами, и, по идее, должны принимать на себя определенные риски. Однако имеется прецедентное решение Верховного суда, в соответствии с которым инвестор, приобретающий жилье для личного пользования, приравнивается к покупателю.
На застройщика ложится та же ответственность, что и на продавца, а по Гражданскому кодексу предусмотрены огромные санкции за несвоевременную поставку товара. Поэтому все строительные компании, которые, как правило, нарушают сроки или, например, меняют конфигурацию квартир в процессе строительства, по идее могут залететь на такие санкции, которые автоматически превратят их в полных банкротов. Но автоматически это не делается.
История с соинвесторами – это порождение извращения на нашем рынке жилья. У нас нет доступного жилья, а ипотека имеет элитарный характер. Абсолютное меньшинство населения России может приобретать жилье при нынешнем состоянии дел. И связано это не только со стоимостью жилья, хотя она и так запредельна. Нигде в мире людям не продается бетонная коробка с дырками в полу и потолке, приведение в пригодное состояние которой обойдется, возможно, еще дороже.
Для людей, которые принадлежат к самой верхушке среднего класса, порой единственный шанс приобрети нормальное жилье за приемлемую цену – это купить его на какой-то стадии строительства или даже до него. При этом положение этих так называемых соинвесторов принципиально отличается от положения застройщика тем, что последний сам управляет своими рисками, а часто, грубо говоря, кидает клиентов. А у соинвесторов нет никаких способов контролировать застройщика.
Понятно, что при таких сделках нужно подбирать как можно более надежную компанию. Но, так или иначе, весь этот бардак с жильем будет продолжать существовать, пока у нас не будет нормального градуированного жилищного рынка. Никто в Америке не продает квартиры, стоящие по несколько миллионов долларов, в кредит или на правах соинвестирования. Это жилье для богатых, и продается оно по полной ликвидной стоимости, включающей все издержки. А есть там и жилье для обычных людей, которое построено на массовой доступной ипотеке. В России, как и в любой другой стране, первоначально такую ипотеку может выстроить только государство. И, в первую очередь, это принесло бы выгоду именно государству. Понятно, что эффект экономического роста от ипотеки, которой пользуются не тысячи, а десятки миллионов людей, был бы колоссальный.
Но у нас по-прежнему идет мощное сопротивление так называемого экономического блока тому, чтобы государство при помощи собственных ресурсов организовало рынок досрочного жилья. Поэтому ответственность за всех несчастных соинвесторов по большому счету лежит на тех людях и ведомствах, которые все последние годы препятствуют экономическому развитию России, и делают это успешно.

Михаил Леонтьев, обозреватель.
© «Трибуна», 14.10.05.

Десятки тысяч обманутых москвичей и жителей области пытаются вернуть свои деньги

Вчера на Горбатом мосту снова митинговали обманутые фирмой «Мастерок» покупатели квартир. Напомним, этот застройщик оставил без жилья несколько сотен москвичей, банально кинув их. Первый раз соинвесторы митинговали две недели назад. Но никто, кроме журналистов, к ним не пришел.
– Нам нужны твердые гарантии на получение квартир, – выражает общее мнение организатор митинга Владимир Бондаренко. – И мы обещаем, если их не получим, то объявим голодовку и дойдем до Путина.
На митинг многие пришли семьями.
– Мы уже верим только президенту, – говорит Дарья Цивина. Она пришла сюда с годовалой Федосией. – Моя дочка должна была родиться в новой квартире. Мы влезли в огромные долги и вложили 150 тысяч долларов в строительство. И остались на улице.

Мастерки обмана
– Бомба закладывается уже на конкурсах по продаже земли застройщикам, – говорят обманутые покупатели. – «Мастерок» выигрывал их за взятки. На самом деле он не обладал нужными строительными мощностями и к тому же был в долгах как в шелках!
Люди провели собственное расследование по строящимся домам на Федеративном проспекте, 36/14, улицах 2-й Бухвостова, 7, Медиков, 68, и Самотечной, 5, а также на Щелковском шоссе, 79. Выяснилось, что их застройщик «Мастерок»:
– показывал покупателю план квартиры с завышенным метражом. Реальная площадь была меньше. При передаче ссылался на изменения в проекте: «Это по вине города!» Переплата за несуществующие метры составляла до $13000. Тем, кто протестовал, ее обещали вернуть, но угрожали повышением стоимости квартиры из-за «дополнительных расходов»;
– получил разрешение на строительство дома в 5000 кв. м, а квартир напродавал на 10000 кв. м. Фактически он торговал несуществующим в природе жильем;
– заключал договоры «предварительного бронирования права покупки квартиры» (филькина грамота вроде «протокола о намерениях»). По сути, люди платили фирме деньги за ее намерения;
– заманивал рекламой вроде «Квартиры за $68000 на 1-м Ольховском, 4. Срок сдачи – 2006 г.». Строительство дома так и не началось, а деньги пущены на другие нужды застройщика.

Как надувает клиента застройщик
После публикации статьи «Как покупатель квартиры выиграл у застройщика $10000» (см. «КП» за 19 октября) телефон редакции не умолкал. Обманутых покупателей квартир в Москве и области – десятки тысяч. Неожиданно эта проблема перестала быть частной. Большинство людей попалось на одну и ту же удочку: заплатили за еще не построенное жилье, и теперь ни квартир, ни денег. Договоры составляются так, что даже в суде облапошенные не могут добиться правды. Не у всех есть средства на адвокатов.
Схемы выуживания денег примитивны. Практически все стройкомпании действуют по одному принципу: навязывают соинвесторам договоры без гарантий. Не хочешь заключать – свободен, найдутся другие. Как с этим бороться? Почему государство не защищает своих граждан? Закончится ли когда-нибудь этот грабеж? «КП» проводит собственное расследование.

Почему мошенникам дают участки под дома?
Потому что чиновники берут взятки. Существует даже прайс-лист – кому сколько нужно заплатить, чтобы на главной бумажке стояли все необходимые подписи. Но платит даже не сама стройкомпания. Ее цель – никаких расходов. За разрешение, которое получает застройщик, расплачиваются подрядчики, то есть те, кто непосредственно возводит многоэтажку. Компания нанимает их только с этим условием.
В редакцию «КП» обратился один такой строитель (его имя мы не раскрываем из соображения безопасности):
– Мне выдали прайс-лист, но без подписи и без печатей. Там было написано, что нужно заплатить главе района за землеотвод – $40000; столько же за постановление, разрешающее проектирование и строительство; за проектные работы и госэкспертизу со всеми согласованиями – $200000. За разрешения на канализацию, за подключение дома к электросети. Эту цепочку вам продолжит любой застройщик. На выходе получается более 500 тысяч долларов. Взяток и различных пошлин.

Берешь – свои, отдаешь – чужие
Жильцы новостройки в поселке Вешки Мытищинского района маются с 2001 года. К тому времени коробка дома была построена, и люди думали, что ничем не рискуют при покупке квартир. Но трубы-электричество сюда подвели только в 2003-м, госприемки нет до сих пор. Тем не менее покупатели решили вселяться, потому что свое жилье давно было продано, а на съем чужого уходило много денег. Дом заселен на 90 процентов, но ни прописаться, ни встать на учет в поликлинику, ни голосовать люди не могут. Администрация требует от застройщика семь квартир, обещанных им в 2001 году в обмен на выделение земли под стройку. А он не торопится: брал-то за строящиеся квартиры чужие деньги, а отдавать приходится свои.

С жульем можно бороться!
А вот 1500 человек, купивших квартиры в комплексе «Звезда России» (Химки), успешно борются за свои права. Они создали инициативную группу (ИГ) и два сайта о своей беде. 27 сентября они вышли на митинг, после которого их принял вице-губернатор области Пантелеев.
– Он гарантировал нам получение квартир без доплат, – говорит юрист Никита Кузнецов, член инициативной группы. – И дал указание администрации Химок начать регистрацию всех договоров с соинвесторами.
– Власти вас заметили?
– Да, заметили. Благодаря крепкой инициативной группе, которая последовательно, жестко и профессионально отстаивала права соинвесторов.
– Что вы посоветуете остальным?
– Обязательно создать единую инициативную группу на весь ваш проблемный микрорайон (ни в коем случае не разбиваться по домам!). Создайте свой сайт.
– Чего опасаться тем, кто собирается покупать долю в строящемся доме?
– Не «покупайтесь» на цены и красоту рекламных объявлений: сейчас у очень многих застройщиков серьезные проблемы. Поэтому доверьте деньги серьезным фирмам, давно работающим, с хорошей репутацией. Обязательно поищите в Интернете отзывы клиентов-покупателей. Не поленитесь узнать о застройщике у властей. В общем, соберите всю возможную информацию. Убедитесь в том, что есть полный комплект разрешительной документации, оформленного земельного участка, утвержденного проекта и проч. Если чего-то не хватает, лучше не рискуйте.

Наталья БОРИСЮК, Эдуард ВОРОТНИКОВ, Вячеслав МАРКОВ.
© «КП.Ru», 26.10.05.

Закон о долевом строительстве препятствует реализации программы по формированию рынка доступного жилья. Об этом заявили руководители ведущих строительных компаний на проходившем недавно круглом столе, организованном Ассоциацией строителей России. По словам президента АСР Николая Кошмана, если в закон о долевом строительстве не внесут соответствующих поправок, в следующем году объем ввода жилья может сократиться на 35-40%. По статистике 60-65% жилья (а в прошлом году было введено около 41 млн. кв. м жилья) построено на деньги дольщиков.
«Новый закон, по сути, приостановил работу дольщиков и застройщиков и практически вывел из игры банки», – считает Николай Кошман. «Сегодня есть три-четыре региона, где продолжается рост объемов строительства, а в остальных регионах объемы падают. Причем падают непрерывно», – сообщил вице-президент АСР, президент корпорации «Баркли» Леонид Казинец.
Претензий к закону у застройщиков масса. Однако главным камнем преткновения стал пункт относительно солидарной ответственности банков. Банки не готовы финансировать застройщиков, которые заключают договора долевого строительства. Об этом заявил директор управления финансирования строительства Сбербанка Алексей Чувин. Впрочем, он добавил: «Не все так трагично для застройщиков. Они имеют возможность не привлекать дольщиков. Банки готовы профинансировать все строительство жилья. Мы можем работать без дольщиков, мы можем работать с дольщиками, если будет смягчен закон. В любом случае готовы давать денег столько, сколько потребуется».
Другое дело – готовы ли сами строительные компании к таким условиям. От них потребуется большая прозрачность. Кроме того, они должны иметь порядка 30% собственных средств на начало финансирования проекта. Понятно, что работать по такой схеме готовы только крупные компании, так что число игроков на рынке может значительно уменьшиться.
Очевидно, что подобная схема финансирования скажется и на самих покупателях жилья. Финансирование строительства исключительно за счет банковских кредитов, по словам председателя правления УК «ПИК-Холдинг» Артема Эйрамджанца, повлечет новый рост цен на недвижимость. Ведь дольщики – те инвесторы, которые не берут проценты.
По мнению строителей, закон требует целого ряда поправок. В частности, нужно пересмотреть права дольщиков по расторжению договора, сбалансировать штрафные санкции и решить вопрос с НДС. Надежда Косарева, одна из разработчиков закона, президент фонда «Институт экономики города», сказала, что строителям не стоит рассчитывать на отмену закона, однако работа над поправками продолжается. Велика вероятность, что они будут приняты. Приняты при единственном условии – концепция регулирования отношений между застройщиками и дольщиками не будет изменена.
А председатель Московской городской Думы Владимир Платонов вообще считает, что компаниям-застройщикам не следует надеяться на то, что поправки будут внесены быстро. «Необходимо искать другие пути решения злободневного вопроса, – подчеркнул он. – Например, использовать для работы с дольщиками инструментарий, предусмотренный законодательством о ценных бумагах».
Пока строители обсуждают поправки в закон, обманутые дольщики устраивают демонстрации и митинги. Власти Москвы и Подмосковья составляют практически официальный «черный» список компаний, которые нарушают обязательства, взятые перед лицами, инвестирующими свои средства в долевое строительство жилья. Подмосковные власти намерены организовать при областном правительстве специальную комиссию, которая будет разбираться со всеми фактами нарушений. Мэр Москвы предложил создать специальную следственно-оперативную группу, занимающуюся расследованием преступлений в жилищной сфере и долевом строительстве.
Впрочем, перспективы подключения к конфликтам силовиков довольно призрачны: чтобы завести уголовное дело, надо доказать умысел в действиях застройщиков, а это сложно, поскольку строительство финансовой пирамиды вполне может осуществляться в рамках закона. А вот активы проштрафившихся компаний вполне могут быть проданы в зачет образовавшихся долгов – вкладчикам, подрядчикам и городу.
Кстати, сегодня появляются компании, которые готовы взять на себя чужой недострой. Группа компаний «СУ-155» будет возводить в Серпухове дома, брошенные компанией «Геотехнология». «Подмосковьем дело не ограничится, – сообщили в пресс-службе компании. – В Москве «СУ-155» взялось достроить и некоторые площадки скандально известной «Стройиндустрии». Речь идет о двух домах в Восточном административном округе».
Появились и компании, готовые работать в соответствии с новым законодательством. В сентябре ЗАО «Кунцево-Инвест» официально зарегистрировала первый договор, оформленный в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Эта компания ведет сегодня строительство в Западном округе столицы. Появляются такие компании и в регионах. Например, компания «СТ Групп Регион», работающая на ростовском рынке недвижимости.

Татьяна Емельянова.
© «Независимая газета», 24.10.05.

СОВЕТ РИЭЛТОРА
Хотите сэкономить? Бдите!
Илья ПЕРЕЛЬ, заместитель директора агентства недвижимости «Покупатель»:
– Каждый нормальный человек понимает, что купить дешево хорошую квартиру в Москве нереально. Либо квартира будет дешевой, либо хорошей.
Покупка дешевого жилья таит много не очень приятных сюрпризов. Вот только некоторые из них:
скрытые недостатки самой квартиры (дефекты потолков, пола, стен, коммуникаций);
внешние недостатки (шум с улицы, плохие соседи, теневая сторона дома, кладбище, завод, ТЭЦ или свалка рядом с домом, козырек магазина прямо под окнами);
юридически «грязные» или сомнительные документы на квартиру (незаконно полученный ордер, предыдущие жильцы – алкоголики или наркоманы, выселенные обманным путем, незаконно оформленное наследство, ущемленные права несовершеннолетних и др.);
мошенничество при совершении самой сделки (поддельные документы, обман при передаче денег или сдаче документов на государственную регистрацию и др.).
Подчас только опыт и профессиональное чутье риэлтора могут спасти покупателя от недобросовестных продавцов. Поэтому не рискуйте: переложите свои страхи на специалиста.

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ
Хит месяца – старые «панели»?
Одна из наиболее заметных сейчас тенденций такова: быстрее всего стали дорожать недорогие по московским меркам квартиры. Хрущевские и брежневские «панели» растут в цене быстрее, чем современные новостройки. А из всех столичных округов самые высокие темпы роста цен замечены на «дешевом» и непрестижном востоке. Иными словами, быстрее всего сейчас дорожает то жилье, которое зимой-весной дешевело.
Объясняется это просто. Многие, наблюдая стремительный рост цен, готовы купить хоть что-нибудь, на что пока хватает денег. В результате и оказалось крайне востребованным то жилье, которое еще недавно считалось «неходовым».

ЭТО ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
Вторичный рынок вытеснит новостройки!
С развитием массового строительства увеличилось и количество судебных исков от пострадавших инвесторов – частных лиц. Желание заработать сверхприбыль заставило многих застройщиков «нахватать» объектов, не имея средств на строительство. Привлекая простых людей, далеких от юридических тонкостей, они уговаривали их купить квартиры по низким ценам с нулевого цикла. Но при этом не объясняли, что инвестиционный договор – это не покупка квартиры, а всего лишь инвестиции в строительство дома, который может и не достроиться. Это риск, поделенный на каждого инвестора.
Телевидение и радио наконец донесло до людей правильную мысль, что в стране с шаткой экономикой и нестабильными ценами нельзя доверять призывам купить «кота в мешке». Ведь даже построенные дома перепродаются нескольким инвесторам. Если вы хотите действительно без риска купить квартиру – покупайте «вторичку»! Должен быть владелец у каждой квартиры. Это, несомненно, дороже на 10%, а то и на 20%. Зато это надежно! И мы очень хотим вам в этом помочь.
По просьбам москвичей заказать услуги по приватизации квартиры, оформлению наследства, составлению договора купли-продажи (мены, дарения и т. п.), регистрации сделок теперь можно и в субботу с 10.00 до 16.00 по адресу: ст. м. «Охотный ряд», Газетный переулок, д. 9, стр. 2, тел.: 202-36-39, 291-87-03.

© «КП.Ru», 25.10.05.

Прокуратура Москвы завела уголовные дела против ряда строительных компаний, подозреваемых в мошенничестве и невыполнении обязательств перед инвесторами. Среди них финансовая корпорация «Социальная инициатива», о которой на рынке сложилось мнение как о крупной строительной пирамиде.
Прокуратура Москвы возбудила несколько уголовных дел в отношении руководителей строительных организаций, не выполняющих свои обязательства перед инвесторами долевого строительства жилья.

По сообщению пресс-службы прокуратуры, против ООО «Инвестпроект», ЗАО «Центр развития города «Град»», ЗАО «Стройметресурс», ООО «Пластбау-М», ООО «Уют-Компания», «МИТА-2000» и корпорации «Социальная инициатива» возбуждены уголовные дела, в том числе по ст. 159 ч. 4 УК РФ («Mошенничество в особо крупном размере»).
Поводом для проверок сторительных компаний послужили обращения граждан о нарушении застройщиками своих обязательств.
По словам московских риэлтeров, компании «Социальная инициатива» и «Стройметресурс» хорошо известны на строительном рынке.
«Некоторые компании вполне добропорядочные, я бы не стал называть их жуликами, – говорит глава аналитического центра «Миэль-недвижимости» Геннадий Стерник. – Они стали жертвами банковского кризиса 2004 года и непрофессионального ведения бизнеса».
К числу таких компаний эксперт относит ЗАО «Стройметресурс», ведущее строительство в подмосковных Щербинке, Лобне, Ивантеевке, Железнодорожном и Дмитрове. Финансовые проблемы у этой компании начались еще в конце 2003 года. Гендиректор и основной владелец «Стройметресурса» Александр Тихонов объяснял замедление работ на основных объектах повышением банковских ставок и отсутствием финансирования. Около двух лет компания пыталась погасить долги и восстановить строительство, но это ей не удалось.
Министерство строительства Московской области ранее включило «Стройметресурс» в список неблагонадежных застройщиков.
Туда же попала корпорация «Социальная инициатива» под управлением Николая Карасева. С 2000 года у компании начались проблемы с десятками незавершенных строительных объектов и тысячами обманутых граждан. В отношении президента корпорации Николая Карасева заведено уголовное дело в ОВД района «Басманный» по ст. 162 ч. 3 УК РФ («Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»). Получить комментарии Карасева не удалось. В «Социальной инициативе» «Газете.Ru» сообщили, что менеджер уволился. Его новое место работы сотрудники корпорации не знают. Новым руководителем корпорации назначен Алексей Подворчан, сообщили сотрудники «Cоциальной инициативы».
«У них недостроенные объекты по всей России, – сообщил нам аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. – Хотя не думаю, что эта компания изначально создавалась для того, чтобы «кидать» людей. Это скорее изначально неудачный бизнес. Менеджеры не раcсчитали доходы и расходы, ушли в минус, из которого не могут выбраться. После скандалов с недостроенными объектами люди перестали приходить в «Cоциальную инициативу», и у компании кончились деньги».
По мнению экспертов, правоохранительным органам будет сложно доказать вину строительных компаний из-за специфической схемы построения застроечного бизнеса. Люди, желающие недорого приобрести жилье, вносят в компанию собственные средства, покупая не квартиру, а долю в бизнес-проекте. Часто проект этот оказывается неудачным. Новый закон о долевом строительстве, вступивший в силу с 1 апреля 2005 года, способен исправить ситуацию, считают аналитики. Застройщиков обяжут брать деньги на строительство не у частных инвесторов, а в банках и продавать готовое жилье.
«Надеюсь, у такого бизнеса (схемы, по которым работает «Социальная инициатива». – «Газета.Ru») нет будущего, – говорит Бекетов. – Не надо обманывать людей, и людям не надо обманывать самих себя. К сожалению, у тех, кто вложил деньги в такие проекты, шансов вернуть их немного».
Менеджмент «Cоциальной инициативы» расcчитывает продолжить работу на рынке недвижимости. Руководство корпорации выступает соучредителем транснациональной финансово-промышленной группы «Доступное жилье».

Наталья Копылова.
© «Газета.Ru», 21.10.05 10:57.

Покупатели новых квартир в Одинцове потеряли надежду «благодаря» действиям районной администрации!

Как стало известно RBC daily, администрация Одинцовского района и застройщик микрорайона 7-7А подмосковного Одинцова «Стройтехинвест» готовы поделить доли в построенных домах путем мирового соглашения. Как уже писала RBC daily, у части квартир в новом доме оказалось по два владельца – на них претендуют и частные соинвесторы, заплатившие за квартиру из своего кармана, и администрация Одинцовского района. Районные власти подали на застройщика и инвесторов в суд. Обманутые покупатели квартир уверены, что администрация района на самом деле не пойдет на мировое соглашение и сумеет через суд добиться передачи всех возведенных «Стройтехинвестом» домов в свою собственность. Частные соинвесторы опасаются, что в этом случае могут остаться и без квартир, и без денег. Эксперты считают, что единственный выход для соинвесторов – судиться с администрацией на нейтральной территории, чтобы исключить возможность давления на суд со стороны администрации района.
Микрорайон 7-7А города Одинцово (Московская область) расположен на пересечении Можайского шоссе с улицей Чикина, напротив ресторана «Макдональдс», за зданием Одинцовской топливной компании, занимая участок общей площадью 2,5 га. Инфраструктура жилого комплекса запланирована по системе «город в городе» – супермаркеты и мини-маркеты, кафе и рестораны, службы быта, салон красоты, фитнес-центр, детский клуб и т.п. На его территории предусмотрена пешеходная зона отдыха с двумя облагороженными прудами. В первую очередь строительства были возведены два 19-этажных и два 17-этажных дома. Вторая очередь подразумевает строительство четырехсекционного дома разной этажности. Дома первой очереди строительства должны были быть сданы в июне 2004 г., второй – в декабре 2004 г. Однако сроки постоянно переносятся. В последний раз – на сентябрь-октябрь 2005 г. Стоимость 1 кв. м жилья в микрорайоне составляет 900-1050 долл. Частные соинвесторы внесли 100%-ную предоплату за свои квартиры.
Покупатели квартир в этом микрорайоне оказались заложниками ставшей обычной для Подмосковных новостроек ситуации: местные власти не соблюдают условий договора с застройщиком. 5 июня 2000 г. между администрацией Одинцовского района и застройщиком – компанией «Стройтехинвест» – был подписан инвестиционный контракт №875, в соответствии с которым застройщику предоставлялся под строительство участок земли. 24 ветхих дома, располагающихся на этом участке, отдавались под снос. Половину квартир в одном из новых домов застройщик обязался предоставить администрации района под переселение жильцов из ветхих домов. Однако, как рассказал RBC daily один из соинвесторов Владислав Петров, администрация района изначально умолчала о том, что ей принадлежит всего лишь 9 из тех 24 аварийных домов. Остальные 15 находится в ведомственном подчинении Московской железной дороги, и распоряжаться ими администрация не имеет права. Таким образом, она не может выполнить условия договора и предоставить площадку застройщику. Тогда компания «Стройтехинвест» приняла решение распродать часть предназначенных для муниципалитета квартир. Причем обе стороны не поставили друг друга в известность о нарушении пунктов договора.
«Из 400 квартир инвесторы, с которыми «Стройтехинвест» заключил договоры долевого участия в строительстве, продали 300, – говорит Владислав Петров. – Администрация в ответ заявила, что в таком случае вообще не станет принимать дома, возведенные «Стройтехинвестом» в этом микрорайоне». В августе администрация Одинцовского района подала в суд 4 иска в адрес ООО «Стройтехинвест»: о признании за администрацией Одинцовского района права на получение жилой площади на 484 помещения общей площадью 21 тыс. 799,7 кв. м и три иска о признании недействительными договоров, заключенных между ООО «Стройтехинвест» и тремя инвесторами – ЗАО «АН-Сибконтакт Инвест», ЗАО «Веста-II» и ЗАО «Поляница Инвест». «Если эти договоры признаются ничтожными, то автоматически выходит, что у инвесторов не было юридических прав продавать квартиры нам, – рассказывает один из пострадавших соинвесторов. – Если такое судебное решение будет принято, то все квартиры переходят в собственность администрации. Администрация судебные иски ведет по всем домам». Обманутые дольщики уверены, что суд признает ничтожными контракты, и тогда ситуация зайдет в тупик – люди останутся без квартир. Администрация отказывается компенсировать потери покупателям квартир.
Между тем застройщики-инвесторы предложили администрации Одинцовского района мировое соглашение. По их предложению, администрация гарантирует выделение для «Стройтехинвеста» под строительство следующего дома еще одну площадку. В этом случае «Стройтехинвест» гарантирует, что заканчивает стройку, сдает дома госкомиссии, а в оставшиеся непроданными квартиры (таковых на данный момент около сотни) отселяет часть жильцов ветхого фонда. Затем компания строит на новой площадке следующий дом и туда переселяет оставшуюся часть жителей из ветхого фона. Готовность к мировому соглашению объявили все стороны конфликта, однако соинвесторам стало известно из источников в районной администрации, что работы над мировым соглашением никакой не ведется.
Как сообщил RBC daily генеральный директор ЗАО «АН-Сибконтакт Инвест» (один из соинвесторов строительства) Евгений Криницын, их компания настроена на мировое соглашение. «Мы делаем все от нас зависящее для урегулирования сложившейся ситуации и надеемся на такое же отношение к данному вопросу со стороны ООО «Стройтехинвест» и администрации Одинцовского района», – сказал он. По его информации, «Стройтехинвест» подготовил и направил в администрацию Одинцовского района перечень из 258 квартир, зарезервированных под отселение жителей из ветхого фонда. «Однако администрация Одинцовского района вернула списки назад, потребовав собрать подписи всех инвесторов, – говорит г-н Криницын. – Списки будут направлены в администрацию в ближайшее время вместе с полным комплектом документов, включающим также проект мирового соглашения».
Между тем администрация района настроена весьма враждебно. То, что эта тема для нее действительно болезненная, говорит такой факт: только услышав словосочетание «микрорайон 7-7А», все собеседники переходили на повышенный тон и категорически отказывались обсуждать по телефону эту тему. Первый замглавы Одинцовского района Владимир Чиненов обсуждать тему мирового соглашения не захотел, перенаправив в юридический отдел. Получить информацию от главы юридического отдела администрации Одинцовского района Татьяны Клеменко не удалось.
Пока же все возведенные «Стройтехинвестом» в Одинцове жилые дома стоят пустыми. «Четыре корпуса практически достроены, – рассказывает Владислав Петров. – Строители говорят, что в любой день могут уже дать тепло и свет. А вот в спорном корпусе еще ничего нет – стоит только коробка. По обустройству территории работы тоже не закончены. Не решен вопрос с проведением коммуникаций, света и тепла не хватает». Впрочем, Владимир Чиненов утверждает, что работы на стройке вестись не будут до тех пор, пока ситуация не прояснится. Как признались RBC daily в одной из компаний-инвесторов, пока не будет подписано мировое соглашение, финансирование строительства не возобновится.
Судебное заседание назначено на 16 ноября. В случае, если мировое соглашение не будет заключено, обманутым дольщикам останется подавать в суд самим. Эксперты советуют обращаться в областной суд, чтобы исключить возможность давления на него со стороны районной администрации. «К сожалению, ситуация такова, что дольщики вынуждены судиться на территории этой же администрации, – сказал RBC daily вице-президент Российской гильдии риэлтеров Михаил Гороховский. – Но у них есть право потребовать переноса рассмотрения в областной суд, аргументируя аффилированностью судебных органов с администрацией района. Система позволяет это сделать. Думаю, дольщикам стоит обратиться к губернатору».
По словам Михаила Гороховского, многочисленные конфликты застройщиков-инвесторов с администрациями подмосковных районов, строятся по одной схеме. «Как правило, инвестор только выходит на стройплощадку, а администрация уже требует: ты отдай, что нам должен по договору. И хотя инвесторы соблюдают условия, районные администрации не исполняют своих обязательств. Власти заявляют, что договор заключен на невыгодных условиях и требуют доплаты».

Маргарита Парфененкова.
© «RBCdaily», 18.10.05

ДЕСЯТКИ ТЫСЯЧ ЛЮДЕЙ, ВЛОЖИВШИХ ДЕНЬГИ В ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ, ОКАЗАЛИСЬ ОБМАНУТЫ!

Митинги, пикеты, жалобы в официальные инстанции -от районных властей до Генпрокуратуры, обращения в суд и даже голодовки – на все это идут люди, вложившие деньги в долевое строительство и оставшиеся без жилья. Однако это не помогает получить ни обещанных квартир, ни каких-либо компенсаций.

Самыми массовыми за последнее время, самыми горькими стали митинги пострадавших от деятельности столичной компании «Стройметресурс». Эта фирма заключала контракты на соинвестирование строительства жилых домов в 20 городах Подмосковья – Щербинке, Лобне, Железнодорожном, Троицке... Но в большинстве случаев не выполнила свои обязательства. Только в одной Щербинке заморожены около десятка объектов. В соответствии с контрактом 12-17-этажные здания должны быть построены еще год назад. На деле все работы прекращены на уровне 2-4-го этажа. Приблизительное число пострадавших – 20 тысяч семей. Размер ущерба каждой семьи – не менее 20 тысяч долларов. Чтобы улучшить жилищные условия, многие брали кредиты в банках, продавали свои старые квартиры, дачи, садовые участки.
Людмила Рюмина – одна из участниц голодовки соинвесторов. Она решила приобрести квартиру в строящемся жилом комплексе на улице Овражная в городе Щербинка на условиях долевого участия два года назад. Надеялась «хотя бы на пенсии пожить в человеческих условиях». По договору жилой комплекс должен быть сдан в эксплуатацию в конце 2004 года. На момент заключения сделки было построено 2 этажа из 14. За два следующих года внешний вид жилого комплекса, в строительство которого вложила деньги Людмила, не изменился.
– Я по-прежнему вынуждена ютиться у своего сына. Представьте: две семьи в крохотной квартирке площадью 23 метра. Мне 63 года, и я в состоянии постоянного стресса, – говорит Людмила. – Мы доведены до отчаяния и готовы на все, чтобы обратить внимание общественности на нашу беду, – перекрывать федеральные трассы, голодать, разбить палаточный городок у здания правительства.
Фирма «Стройметресурс» объясняет сложившуюся ситуацию «временными финансовыми трудностями». Министр строительства Московской области Евгений Серегин объявил, что инвестиционный контракт между областным правительством и компанией будет продлен, сроки окончания строительства переносятся еще на два года. При этом гражданам придется подписать дополнительные соглашения о том, что они согласны с переносом сроков строительства. Пострадавшие соглашаться на такие условия не спешат.
– Это очередная уловка, чтобы на время приглушить скандал, – говорит представитель инициативной группы пострадавших Татьяна Наумкина. – Нам нужны реальные гарантии от властей, что «Стройметресурс» выполнит свои обязательства.
Контролировать выполнение строительных работ подмосковные власти обязались еще три года назад, заключив инвестиционный договор с компанией. Согласно этому документу фирма обязуется «не реже одного раза в год представлять отчет о выполненных работах» областной администрации. Кроме того, контракт содержит статью «Гарантии», в соответствии с которой инвестиционная компания обязана «застраховать риск ответственности за неисполнение обязательств, связанных с нарушением сроков или ненадлежащим качеством работ». Контракт застрахован не был, сроки нарушены, однако «Стройметресурсу» до последнего времени продолжали выделять все новые земельные участки.
Грандиозный обман людей, вложивших деньги в строительные объекты компании «Стройметресурс», не исключительный случай. В подобных скандалах в Московском регионе замешано не меньше десятка инвестиционных компаний, которые работают по принципу пирамиды.
– В последнее время с подобными проблемами ко мне обращаются не только жители Москвы, но и других регионов страны. Взыскать убытки с подобных компаний даже через суд чаще всего невозможно. Фирмы стараются спрятать имущество и объявить о банкротстве, – говорит специалист по жилищному законодательству, депутат Госдумы Галина Хованская. – Раньше других регионов с проблемой обмана при долевом строительстве столкнулась Москва. После этого в столице введена обязательная государственная регистрация инвестиционных контрактов. Кроме того, недавно вступил в силу новый закон «О долевом строительстве». Теперь к финансовому состоянию и обязательствам инвесторов предъявляются более жесткие требования.
Что ж, будущие участники долевого строительства, вероятно, окажутся лучше юридически защищены, они имеют все шансы получить квартиры в срок. Ну а как быть с теми десятками тысяч соинвесторов, что уже обмануты? Этого, похоже, пока не знает никто. Подмосковные власти обещают передать заброшенные стройки другим фирмам. Но желающих взяться за недострой и доделать работу пока нет. Даже если они найдутся, то одно почти очевидно: Людмиле Рюминой и ее товарищам по несчастью, скорее всего, придется еще и доплачивать за окончание работ. Но не у всех на это есть деньги.

Фроленкова Антонина.
© «Труд», 12.10.05.

Перепалкой и слезами закончилось обсуждение закона об участии в долевом строительстве. Строители обвиняют его разработчиков в слишком жестких и, по их мнению, неадекватных положениях закона. Авторы закона не скрывают, что были допущены определенные перегибы, однако они готовы насмерть стоять за права дольщиков – покупателей квартир в строящихся домах.
Напомним, строительные компании возмущены введенным в действие с 1 апреля этого года федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Авторы закона, пытаясь защитить права приобретателей жилья, максимально ужесточили порядок взаимоотношений дольщиков с застройщиками, переложив на последних всю степень ответственности за строительство.
Стоит отметить, что сам по себе закон назрел. Все больше граждан становилось жертвами мошенников и просто несостоятельных компаний. До появления соответствующего закона отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регламентировались лишь общими положениями гражданского кодекса, чем нередко пользовались мошенники. По оценкам Московского фонда защиты прав потребителей, до 30% компаний на рынке по липовым договорам брали деньги за квартиры, которые либо никто не собирался строить, либо они уже оказывались проданными несколько раз другим «счастливчикам».
«Ни в одной стране мира не привлекаются в такой форме деньги граждан на жилищное строительство», – считает Надежда Косарева, один из авторов проекта. По ее убеждению, в России это получило распространение, так как спрос населения превосходит предложение жилья. При этом объемы строительства сдерживаются монополизацией строительного рынка, что дает его игрокам, по мнению Косаревой, возможность управлять ценами на недвижимость.
К тому же ни «честные» игроки, ни государство до поры до времени не занимались чисткой рынка. Вместе с тем ситуация требовала определения четких правил игры. Разработчики законопроекта в течение полутора лет готовили закон. Как было озвучено на вчерашнем «круглом столе», частный бизнес также принял участие в законотворчестве – правда, были привлечены не ассоциации строителей (которых практически не существовало), а объединения риэлтеров. Возможно, запоздалое приглашение к обсуждению застройщиков и сыграло со всеми злую шутку.
Ассоциация строителей России, взявшая на себя задачу изменить «неудобный» закона №214, предложила свой вариант поправок. Претензии застройщиков коснулись практически каждой статьи закона. Николай Кошман, бывший глава Госстроя, а ныне президент АСР радикален в своих выводах, впрочем, равно как и остальные участники Ассоциации. Говоря о законе, Кошман утверждает, что «сегодня он приостановил работу застройщика с дольщиком». «Я уже не говорю о банках – они вышли из этой игры», – добавляет он. В связи с этом Кошман прогнозирует недовыполнение ввода жилья в 2006 году примерно на 35-40%.
Ему вторит вице-президент АСР Леонид Козинец, который был готов доказать, что этот закон создает рынок «недоступного и дорогого жилья».
Комментируя критичные моменты закона, Козинец отметил, что многие из них противоречат не только реалиям сегодняшнего дня, но и действующему законодательству.
В частности, по словам Козинеца, по 214-ому закону нужно передавать объект в эксплуатацию не позднее двух месяцев после приемки объекта. «Но, если мы посмотрим перечень документов, которые нужно оформить, два месяца – это нереально», – сказал он.
При этом дольщику не вменено в обязанность в разумный срок обеспечить застройщика необходимыми документами, необходимыми для регистрации. «Достаточно не дать свой паспорт в течение двух месяцев – и застройщик нарушил закон», – отмечает Козинец.
Кроме того, эксперты Ассоциации явно боятся того, что они сами называют «потребительским терроризмом»: согласно новому закону дольщик сам оценивает качество строительства и в случае обнаружения «существенного нарушения требований к качеству строительства» может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Даже несмотря на то, что объект предварительно проходит одобрение государственной комиссии квалифицированных экспертов. «Таким образом, законодатели, сами того не заметив, выразили абсолютное недоверие к институту приемочных комиссий, принятых во всем мире», – сказал Козинец. Дольщик может по очень многим статьям во внесудебном порядке расторгнуть договор, сокрушается эксперт.
Участники АСР опасаются, что определенные положения нового закона могут быть использованы в нечестной конкурентной борьбе. Вплоть до того, что к застройщику могут подослать подставных клиентов, которые по окончании строительства потребуют назад свои деньги с процентами (по словам Кошмана, 76% в год), загнав компанию в долговую яму.
При этом, говорят эксперты, от мошенников защиты как не было, так и нет – после соблюдения всех необходимых формальностей на первых этапах недобросовестная фирма может скрыться со всеми деньгами дольщиков.
Сложная ситуация складывается и в отношениях застройщиков с инвесторами. Практически все российские банки с опаской относятся к положению закона о том, что банк несет солидарную ответственность с застройщиком. «Мы готовы заходить с инвестициями, но только без дольщиков», – говорят банкиры. В частности, схожую мысль на «круглом столе» озвучил представитель Сбербанка. Эта проблема приведет лишь к одному, уверен президент компании MIRAX GROUP и вице-президент АСР Сергей Полонский – застройщикам придется повышать цены на жилье как минимум на 30% до конца года.
Авторы и сторонники закона соглашаются с тем, что в определенных его положениях не обошлось без перегибов.
«Конечно, солидарная ответственность банка – это нонсенс. Можно также говорить о разумном сокращении штрафных санкций», – считает Ольга Алексеева из МФЗПП.
Один из разработчиков законопроекта, глава Росстроя Сергей Круглик еще в июле заявлял в интервью «Интерфаксу», что «в законе о долевом строительстве мы перегнули палку с защитой дольщиков». «Защитили так, переложив ответственность на банки и застройщиков, что и банкам, и застройщикам сегодня неинтересно вкладывать деньги в бизнес, в котором присутствует дольщик».
Надежда Косарева из фонда «Институт экономики города», принимавшая самое деятельное участие в разработке закона, признает, что «не все в этом законе нравится самим разработчикам». «Вместе с тем концепция закона должна быть сохранена», – уверена она. «Нельзя брать деньги у граждан, пока нет разрешения на строительство. Нельзя заключать несколько договоров на одну квартиру – поэтому должна быть регистрация договоров, – подчеркивает Косарева. – Надо обеспечивать выполнение своих планов – значит должен быть залог. Надо гарантировать качество объекта – отсюда гарантии по качеству».
Косарева не без иронии отметила, что одним из положительных результатов действия закона стало появление ассоциаций строителей, которые организованно и публично будут защищать свои интересы. По ее мнению, это сделает рынок более цивилизованным – строители не смогут озвучивать совсем крамольные вещи. По словам Косаревой, в кулуарах бизнесмены-застройщики говорят про долевое строительство в духе: «дольщики что ли не знают, что это тоже самое, как в казино деньги отнести?». Она уверена, что в рамках отраслевых объединений такая точка зрения никогда не станет программным заявлением.
На вчерашний день не о компромиссе говорить было невозможно. Стоит лишь отметить, что авторы закона, бывшие в меньшинстве, покинули «круглый стол», громко хлопнув дверью, в то время как сами застройщики с сарказмом благодарили авторов за необходимость поднять цены на жилье.
Впрочем, как уже отмечалось, авторы закона готовы пойти на некоторые уступки: в частности, по снятию ответственности с банков, двойному налогообложению, по сокращению штрафных санкций. Возможно, свой компромисс предложат и игроки рынка. Во всяком случае, администрация президента уже дала «добро» на рассмотрение поправок в закон о долевом строительстве. Так что вчерашние дебаты были не первыми и не последними.

Сергей Малинин.
© «Правда.Ru», 14.10.2005 02:19.

Если внимательно посмотреть на цифры, то становится ясно, что Россия по сути остается страной миллионов бездомных людей при крайне ветхом и малочисленном жилом фонде. Судите сами: средняя обеспеченность жильем в России, по данным курирующего жилищное строительство и формирование рынка доступного жилья Минпромэнерго, составляет 19,7 кв. м на человека против 34 кв. м в среднем по Евросоюзу.
Шесть из 10 российских семей хотели бы улучшить жилищные условия, но только одна из 10 способна это сделать на собственные деньги. На фоне явного недостатка жилья и невозможности реализовать повышенный спрос строительный комплекс не обеспечивает достаточное предложение. Потребность в новом жилье в России оценивается в 1 млрд кв. м. При нынешних темпах строительства – 40 млн кв. м в год – на удовлетворение этого спроса понадобится 25 лет. А спрос будет расти: к 2012 г., по прогнозам специалистов, он составит 3 млрд кв. м.
Еще одна сторона проблемы – состояние существующего жилищного фонда. Доля изношенного жилья в России составляет более 60%, почти 10% нуждается в немедленной реконструкции. До сих пор, несмотря на неоднократные попытки государства провозгласить решение жилищной проблемы граждан основным политическим лозунгом (вспомним горбачевскую программу «Каждой советской семье – отдельную квартиру к 2000 г.»), сформировать рынок доступного жилья не удается.
Решать эту проблему можно и нужно, исходя из учета интересов трех сторон. Первая (и главная) сторона – потребители продукта, граждане. Вторая – малые и средние предприниматели, работающие на этом рынке и каждый день сталкивающиеся с несовершенным законодательством и административными барьерами. Хотя именно они, конкурируя друг с другом и с более крупными компаниями, могли бы снизить стоимость стройматериалов и предоставляемых услуг и тем самым способствовать более эффективному функционированию рынка. Наконец, третья сторона – инвестор и застройщик. В строительный бизнес должно быть выгодно вкладываться. Причем именно в строительство жилья экономкласса, которое и должно стать основой нового жилищного фонда России.
То есть в России должны быть созданы условия, при которых граждане могли бы купить жилье, а строители были бы заинтересованы в его возведении. Причем катастрофический разрыв между спросом и предложением необходимо ликвидировать в ближайшие годы.
Основные проблемы потребителей на рынке жилья хорошо известны.
Во-первых, это высокие риски при инвестировании в строящиеся объекты. В этой сфере велико количество скрытых и явных пирамид, не развит рынок страхования инвестиций граждан в жилищное строительство и рисков инвестиционных компаний.
Во-вторых, отсутствие у огромного числа людей достаточных средств и накоплений, что не позволяет им приобретать квартиры по текущим ценам. Например, в Москве средняя цена реализации квадратного метра равна $2000.
В-третьих, у нас отсутствуют по-настоящему доступные программы по долгосрочному кредитованию. По идее, эту проблему должна была решить программа ипотечного кредитования. Однако появление очень сырого варианта ипотеки в России сразу же привело к обратному эффекту – росту цен на жилье. В стране есть много свободных денег, но процентные ставки по кредитам на жилье по-прежнему очень высокие. Поэтому для создания действительно доступной ипотеки необходима государственная поддержка – прежде всего через систему госгарантий по жилищному кредитованию. Такой механизм впервые предусмотрен в бюджете-2006. Но размер гарантий Агентству по ипотечному кредитованию жилья (АИЖК) – 3,7 млрд руб. – пока явно недостаточен.
На другом полюсе – проблемы девелоперских и строительных компаний. Часть этих проблем во многом является производными от проблем потребителей. У граждан нет доверия к инвестиционным проектам. Недостаточен платежеспособный спрос даже на жилье экономкласса. Все это, естественно, тормозит жилищное строительство.
Но есть у строительного бизнеса и специфические проблемы, не имеющие отношения к потенциальным покупателям жилья. В регионах зачастую очень высок уровень монополизации строительного бизнеса. Региональные власти по своему усмотрению иногда прямо в угоду дочерним компаниям меняют правила игры. По-прежнему в России слишком дорогие деньги на долгосрочные проекты при общем избытке средств в стране. Безмерно усложнен процесс получения земли под застройку. Наконец, везде высочайший уровень монополизации в сфере энергообеспечения, водоснабжения, водоотвода, утилизации отходов. Бизнес вынужден за свои деньги развивать мощности этих инфраструктурных монополистов, а затем по завышенным ценам покупать их продукцию или услуги, фактически произведенные на мощностях самого бизнеса.
Все процессы на рынке жилья взаимосвязаны и взаимозависимы. Нет платежеспособного спроса – нет проектов. Нет проектов – нет развития стройкомплекса. Нет развития стройкомплекса – нет развития сопутствующих производств, а значит, и нет занятости. Нет занятости – нет платежеспособного спроса. Круг замкнулся.
Механизмов создания условий для рынка доступного жилья множество. Кроме вышеупомянутых госгарантий в сфере жилищного кредитования, это и четкая законодательная система с конкретными механизмами реализации законов, исключающая региональный монополизм в строительном бизнесе и земельных отношениях, и строительство жилья по госзаказам или через участие бюджетного финансирования, и развитие рынка страхования инвестиционных рисков. Это настолько важный вопрос для страны, что в нем власть и бизнес должны быть по-настоящему партнерами и вести постоянный и конструктивный диалог.
Сегодня пришло время ставить проблемы и их решать, а не принимать законы ради законов. В первую очередь я имею в виду федеральный закон «О долевом строительстве». В данном случае все участники этого процесса получают положительный эффект: государство – решение жилищной проблемы и занятость населения, инвесторы – ускорение процессов строительства и длинные деньги, а население – качественное жилье по доступным ценам. В любом случае для страны, население которой ежегодно сокращается почти на 1 млн человек, решение квартирного вопроса без преувеличения дело жизни или смерти.
Для человека нет ничего важнее дома, собственного угла, крыши над головой. Для государства нет ничего важнее, чтобы помочь человеку обрести этот дом в его родной стране.

Алексей Кожевников
– председатель комиссии по девелопменту и строительству «ОПОРы России».
© «Ведомости», 19.10.05.

По мере роста цен в столичных новостройках все большее число москвичей предпочитают приобретать квартиры в ближайшем Подмосковье. По оценке специалистов Группы компаний ПИК, популярностью у москвичей пользуются новостройки в Долгопрудном, Лобне, Красногорье и Химках. Именно в Химкинском районе компания реализует один из наиболее значимых своих проектов – Новокуркино. Чистый воздух, обилие зелени, множество водоемов делают этот район привлекательным для покупателей, но главный аргумент в пользу пригорода столицы – умеренные цены. И это при том, что качество массового жилья постоянно повышается. Панельное жилье, которое возводится в Новокуркино, совсем не похоже на безликие кварталы, которые появились в столице пару десятилетий назад.
«Мы стремимся, чтобы застройка выглядела эстетически привлекательной, – говорит генеральный директор компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев. – Например, в Новокуркино основная часть застройки представляет собой типовые дома серии КОПЭ – «Парус». Большая площадь остекления делает дома этой серии воздушными и легкими, а лоджии, эркеры и полукруглые балконы создают их разнообразный силуэт. При застройке мы можем использовать множество колористических решений, что делает дома визуально отличными друг от друга. И еще мы строим дома по индивидуальным проектам. А приобретение в этом году ДСК-3 позволило Группе компаний ПИК расширить ассортимент своего предложения на рынке панельного домостроения. Одним словом, мы теперь можем строить целые города».
Компания «Сити-XXI век» остановила свой выбор на другом подмосковном городе – Видное. В пятом микрорайоне города планируется возвести несколько жилых комплексов из 17-этажных монолитных домов общей площадью 120 тыс. кв. м. Одновременно предполагается создать в микрорайоне современную инфраструктуру – построить магазины, кафе, предприятия социально-бытового назначения, подземные паркинги, благоустроить территорию. Еще одно преимущество проекта – выгодная транспортная схема – удобный выезд на трассу «Дон» позволяет за несколько минут добраться до МКАД и соответственно до Москвы. Немаловажно и то, что генеральным проектировщиком этого комплекса выступает архитектурное бюро «Остоженка».
«То массовое типовое жилье, которое строится сегодня, отвечает всем современным требованиям, – говорит Сергей Лядов. – Серии домов были качественно модернизированы. Улучшились планировочные решения: серьезно расширились возможности по внутриквартирной планировке, площадь кухни увеличилась, появились эркеры и темные комнаты, стали выше потолки».
Что же касается цен, то сегодня они колеблются от 990 до 1200 долларов за кв. м. По данным компании «Сити-ХХI век», основная часть покупателей квартир в пятом микрорайоне Видного – москвичи, чей бюджет не позволяет приобрести жилье в столице. Их – 45%. 20% покупателей – видновчане, а 30% – жители других районов Подмосковья.

По данным компании «Дон-Строй», 83% всех предложений элитной недвижимости сейчас сконцентрированы в четырех московских округах – Центральном, Западном, Юго-Западном и Северо-Западном. На остальные округа приходится лишь 17% объемов. И вряд ли это соотношение заметно изменится. Слишком мала привлекательность этих территорий. Что меняется – так это сам подход к застройке. Еще недавно дома бизнес-класса и класса «премиум» возводились в основном точечно, сегодня крупнейшие застройщики предпочитают строить по принципу «город в городе», а многие берутся за реконструкцию целых кварталов.
«Несколько лет назад наша компания вела точечную застройку. Причем, как правило, это были монолитные дома, облицованные кирпичом, – говорит первый заместитель начальника риелторского управления концерна «КРОСТ» Марина Резвова. – Теперь мы вышли на принципиально иной уровень. Мы застраиваем целые кварталы, куда входят не только жилые дома, но и бизнес-центры, фитнес-клубы, школы, магазины и т.д. Мы создаем развитую инфраструктуру внутри района». По такому принципу концерн «КРОСТ» работает над комплексами «Юнион-парк», «Велтон-парк» и «Вилланж». Кстати, два последних возводятся в рамках проекта реконструкции 75-го квартала Хорошево-Мневники.
Проекты подобного класса есть практически у каждого крупного застройщика. Корпорация MIRAX GROUP строит жилые комплексы «Mirax Park», «Кутузовская Ривьера» и «Дом на Таганке». Группа компаний «ПИК» возводит в Крылатском, рядом с большой парковой зоной, жилой комплекс бизнес-класса «Крылатские огни». «СИТИ-XXI век» реализует один из своих крупных проектов в Строгино – там возводится жилой комплекс «Янтарный город». Большие планы компания связывает со строительством грандиозного комплекса «Большой Сити». «Дон-Строй» продолжает строительство 5-го корпуса «Алых Парусов». Другой объект класса «премиум» – «Дом на Мосфильмовской» – строится в престижном районе Воробьевых гор, «Дом в Сокольниках» – рядом с Сокольническим парком. На севере Москвы, на берегу большого Останкинского пруда, рядом с усадьбой Шереметевых, возводится комплекс «Седьмое Небо». Для строительства жилого комплекса бизнес-класса «Бирюзова, 33» компания выбрала Щукино, а комплекс «Измайловский» появится рядом с Измайловским лесопарком.
Все проекты подобного рода рассчитаны на взыскательную публику. По словам Алексея Адикаева, соинвесторы приобретают не просто квадратные метры жилья, а стиль и философию жизни. В этом вопросе не бывает неважных мелочей. Высочайший уровень качества, уникальный архитектурный облик, выгодное местоположение, современное инженерно-техническое оборудование, ландшафтный дизайн, развитая инфраструктура – все составляющие проекта должны быть выверены. Сегодня покупателю мало одного только вида из окон – на красивый парк, на излучину реки или на памятник архитектуры. Он ценит экологическую безопасность, качественный сервис. Хорошая транспортная доступность предполагает не только автомобильные развязки, но и оптимальное удаление от оживленных трасс – чтобы удобно добраться до центра, но при этом избавиться от шума и пыли.
Чтобы архитектурный облик зданий был неповторим, крупнейшие застройщики приглашают к участию в элитных проектах ведущих российских и зарубежных архитекторов. Например, проект «Янтарный город» разработан архитектурной мастерской «Александров и партнеры». Несколько проектов для Группы компаний ПИК выполнял известный российский архитектор Михаил Белов, а также ведущие западные архитектурные бюро и дизайнерские компании. «Сегодняшний покупатель делает ставку в первую очередь на качество, – говорит Марина Резвова. – Дома концерна «КРОСТ» всегда отличало именно высокое качество строительства и применение новых разработок. Немаловажную роль играет, конечно, и архитектура домов, ландшафтный дизайн, на который мы тратим около 3-4% сметной стоимости проекта, отделка мест общего пользования».
Корпорация MIRAX GROUP гарантирует своим покупателям самые передовые технологии строительства и инженерные системы: скоростные лифты, системы автоматического пожаротушения, оптоволоконные коммуникации, спутниковое телевидение и т.п. Кроме того, у компании есть собственная служба эксплуатации «Mirax-Сервис», которая обеспечивает жителям безопасность и сервис дорогого отеля. Особое внимание компания уделяет благоустройству территории своих жилых комплексов. «Мы стремимся в суете мегаполиса сохранить островки живой природы, – говорит Алексей Адикаев. – Например, на территории нашего жилого комплекса «Золотые Ключи-2» мы впервые в Москве организовали частный заповедник, где живут олени, ламы, маралы, совы и другие животные».
Понятно, что жилье подобного уровня просто не может быть дешевым. Стоимость квадратного метра зависит от класса: в комплексах «бизнес-класса» она колеблется от 1300 до 2200 долларов, в классе «премиум» – от 2000 до 4000, а в категории de luxe может достигать и 15000 долларов за квадрат.

Новостройки эконом-класса теснятся к Московской кольцевой автодороге, а зоны массовой застройки переезжают в Подмосковье. И дело не в том, что в самой столице больше не осталось свободных площадок под застройку. Такие площадки есть. Их освоение обходится инвесторам слишком дорого.
«Земли хватит еще надолго, – считает директор управления развития группы компаний «ДОН-Строй» Игорь Авдеев. – Другое дело, что вход в проекты стал значительно дороже. Если еще пару лет назад основными статьями расхода в бюджете проекта были доля города и затраты на строительство комплекса, а затраты на оформление прав на землю составляли небольшие проценты, то сейчас ситуация изменилась. Расходы на оформление площадок выросли многократно». С тем, что в Москве еще достаточно неосвоенных участков для жилищного строительства, согласны и в компании «Сити-XXI век».
«Для недвижимости de luxe это – Болотный остров, Замоскворечье, Тверская, Хамовники, Сретенка, Плющиха. Есть места на Остоженке и Чистых прудах, – говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. – Большие территории заняты промышленными предприятиями, которые будут освобождаться под строительство жилья. Один из примеров – «Большой Сити», площадь которого составляет больше 1000 га. Своей участи ждут промзоны на севере и востоке столицы. Так что пока рано говорить о дефиците участков. Но, поскольку практически все из них с обременениями, то для их освоения потребуются огромные инвестиции. И жилье, которое вырастет на этих площадках, дешевым точно не будет».
По словам Даромира Обуханича, заместителя генерального директора «Первой ипотечной компании», промзоны занимают сегодня около 20000 гектаров – это огромные участки. «Что касается дефицита площадок, – добавляет он, – то, конечно, город уже раздал все свободные площадки, а сейчас начинается скрупулезная сложная работа с собственниками, которые находятся на этих территориях, и мы как раз этим занимаемся».
По мнению вице-президента корпорации MIRAX GROUP Алексея Адикаева, для массового и элитного строительства перспективны прежде всего районы, где есть крупные электрические подстанции, или те, в которых эти подстанции будут построены в ближайшем будущем. Не менее перспективны и районы, из которых согласно генплану Москвы будут убраны железнодорожные вокзалы и где будут сносить пятиэтажки. Собственно для очередников, переселенцев из «хрущевок» или ветхого жилья сегодня и возводятся в черте города немногочисленные новостройки эконом-класса. В свободной продаже таких объектов немного. Зато в Подмосковье выбор недвижимости этой категории становится все шире.

Прокуратура заинтересовалась новостройками

Вслед за мэром Москвы за обманутых покупателей квартир в новостройках заступилась столичная прокуратура. Вчера стало известно, что она завела уголовные дела в отношении руководителей нескольких строительных компаний, которые не выполнили обязательств перед соинвесторами. Кроме морального удовлетворения, пострадавшие ничего не получат, замечают эксперты.
Уголовные дела возбуждены в отношении руководителей ООО «Инвестпроект», ЗАО «Центр развития города «Град», ЗАО «Стройметресурс», ООО «Пластбау-М», ООО «Уют-Компания» и КТ «Социальная инициатива», говорится в распространенном вчера сообщении пресс-службы прокуратуры Москвы. Представитель пресс-службы уточнил, что в августе и сентябре в прокуратуру поступали жалобы покупателей квартир в домах, которые строят эти компании, на нарушения обязательств перед дольщиками. Руководители строительных компаний обвиняются по ст. 159 ч. 4 УК России («мошенничество в особо крупных размерах»), а руководители «Социальной инициативы» – по ст. 162 ч. 3 УК («причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»). За это обвиняемым грозит лишение свободы от 5 до 10 лет (мошенничество) и от 7 до 12 лет (имущественный ущерб) и штраф.»Расследование будет вести УВД Центрального округа, а по «Социальной инициативе» – ОВД района «Басманный», – уточнили в пресс-службе прокуратуры.
Внимание прокуратуры на деятельность этих компаний месяц назад обратил мэр Москвы Юрий Лужков. Он решил вступиться за соинвесторов и направил два обращения – начальнику столичного ГУВД Владимиру Пронину и прокурору Москвы Анатолию Зуеву – с просьбой разобраться с компаниями, нарушающими обязательства перед дольщиками. В письмах были перечислены все те фирмы, на которые теперь заведены дела. Мэр отмечает, что некоторые из них «аккумулируют огромные денежные средства, которые могут использоваться нецелевым образом для получения прибыли».
Гендиректор Центра развития города «Град» (строит панельные и монолитные дома на севере Москвы и в Подмосковье) Евгений Кузьменко заявил, что не знает о возбужденном в отношении руководства его компании деле. Связаться с представителями ООО «Уют-Компания» и ООО «Пластбау-М» вчера не удалось, телефоны фирм не отвечали. На сайте «Пластбау-М» было сообщение от 6 октября этого года, где лицам, заключившим предварительные договоры с компанией, предлагалось их расторгнуть. Речь шла о строениях на ул. Наримановская, вл. 8, корп. 1, 2, и Севастопольский пр-т, вл. 51.
Источник, знакомый с ситуацией в «Стройметресурсе» (строит дома в Павловском Посаде, Щербинке, Долгопрудном, Железнодорожном и проч.), сообщил «Ведомостям», что руководство компании пытается найти деньги на дальнейшее строительство, поскольку сейчас без квартир остаются более 1200 человек. «Я купила у «Стройметресурса» квартиру еще в мае 2003 г. Дом обещали сдать полтора года назад, однако сейчас там построена только коробка, а застройщик постоянно находит отговорки», – жалуется Валентина Самоходкина, купившая квартиру в новостройке в Железнодорожном.
Заместитель гендиректора компании «Русская долговая корпорация» Сергей Дягилев говорит, что офис «Инвестпроекта» (строил дома в Подмосковье) закрылся еще летом. «Мы представляем интересы кредитора «Инвестпроекта» – компании «Каскад М» из Новосибирска. Она поставляла «Инвестпроекту» металл, за который тот должен поставщику около $1 млн», – сетует Дягилев.
На активность прокураты эксперты рынка отреагировали пессимистично. «Пострадавших ждет скорее моральное удовлетворение, возможно, кого-то из обвиняемых посадят», – считает директор компании Corpus Juris Денис Балакин. По его словам, потерпевшие имеют право подать гражданский иск на фигурантов этого дела как на граждан и требовать компенсаций. В случае удовлетворения иска имущество фигуранта может быть описано в пользу потерпевшего, предполагает Балакин. С ним согласен и Сергей Елисеев, директор по маркетингу и рекламе корпорации «Инком-Недвижимость»: «Получить деньги с физлиц не удастся, речь идет о слишком больших объемах». Если бы иски были к компаниям, то, по мнению Елисеева, в качестве компенсации можно было бы рассчитывать на активы фирмы. Партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский считает и это маловероятным: «Обычно под конкретные проекты создаются одноразовые компании, деньги от дольщиков сразу инвестируются в строительство, а у самой фирмы никаких активов нет».

Лилия Лобанова, Татьяна Романова, Глеб Крампец.
© «Ведомости», 21.10.05.

По-настоящему состоятельные граждане сегодня могут выбрать себе готовое жильё, зачастую элитное, повышенной комфортности в любом районе любого российского города. Те граждане, которые вышли на улицы столицы и подмосковных городов этой осенью, отнюдь не богачи. Они вложили в долевое строительство все свои накопления в расчёте на более дешёвые квадратные метры. Многие назанимали денег или продали старые квартиры, надеясь улучшить жизнь своих семей, но ни денег, ни жилья у них теперь нет.
С каждой неделей акции обманутых дольщиков становятся все более массовыми. Подмосковье «бурлит» Кризис долевого строительства налицо. Только в Московском регионе от действий недобросовестных застройщиков пострадали около 10 тыс. человек. По инициативе мэра Москвы Юрия Лужкова была проведена проверка ряда строительных фирм. В результате возбуждено восемь уголовных дел в отношении их руководителей, еще два дела пока расследуются.
«Сфера долевого строительства жилья до недавнего времени в нашей стране не регулировалась вообще никак, – говорит президент Фонда «Институт экономики города» кандидат экономических наук Надежда Косарева. – Люди просто не до конца отдавали себе отчет в том, что участвовать в долевом строительстве – это все равно что играть в казино: можно выиграть много, а можно потерять все. Если дешевле, значит, есть риск ничего не получить. Ситуации, когда дольщик сталкивался с, мягко говоря, очень большими неприятностями, были и раньше.
Затягивание сроков сдачи дома – самое частое нарушение всех предыдущих лет. Оно имело место в 99 процентах случаев! (Стремясь собрать на начальной стадии как можно больше денег, застройщики намеренно занижают сроки сдачи домов.) Чуть реже – в 60-70 процентах случаев – с дольщиков требуют дополнительные средства, так как подорожали стройматериалы, работы, совершила новый виток инфляция. Примерно в 4-5 процентах случаев строители оказываются неудачливыми коммерсантами и «прогорают», хотя и расходуют собранные с граждан деньги на нужные дела. Например, на получение земельного участка, разрешения на строительство, составление проектной документации и т.п., но ни земли ни разрешения им так и не дали, документацию не утвердили, возвращать гражданам нечего Откровенные мошенники, не собирающиеся ничего строить, а намеревающиеся собрать у страждущих жилья деньги и исчезнуть, встречаются редко, менее чем в одном проценте случаев».
Будто по иронии судьбы, для того чтобы защитить граждан, 1 апреля этого года вступил в действие Закон «Об участии в долевом строительстве». Строительным компаниям нормы закона, конечно же, по нраву не пришлись. «Застройщики хотели бы по-прежнему диктовать свои условия, получать сверхприбыли, ни с кем ими не делиться и, главное, перекладывать все свои профессиональные риски на клиентов», – говорит директор Автономной некоммерческой организации независимой экспертизы «Академстройнаука» Сергей Захаров. – Но согласно новому закону деньги дольщиков на строительство привлекать нельзя до тех пор, пока не получены земельный участок и разрешение на строительство. При заключении договоров долевого участия в них четко должны оговариваться цена будущей квартиры, ее адрес, площадь и календарная дата сдачи. Если застройщик свои обязательства по срокам не исполнил, его ожидают достаточно серьезные штрафные санкции (пока они составляют 0,17 процента от стоимости договора за каждый день просрочки).
Чтобы на одну квартиру вдруг не оказалось два или три хозяина, все договоры с дольщиками подлежат обязательной государственной регистрации. На случай, если у застройщика что-то не получится, земельный участок и весь недостроенный дом по закону теперь должны находиться в залоге у дольщиков. Все бы хорошо, но закон распространяется лишь на те строительные проекты, разрешение по которым было получено после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство получено до этого дня, а договоры с гражданами заключены раньше или позже, то под действие нового закона участники такого строительства уже не подпадают».
«К сожалению, мы сейчас в переходном периоде. Граждан – участников новых проектов закон защитил, но все риски теперь оказались у застройщиков, – рассказывает Надежда Косарева. – Именно поэтому сегодня строительные компании действовать в соответствии с законом не торопятся, а всеми правдами и неправдами стараются придумать какие-то «серые схемы», например «вексельные» (это когда граждане покупают у застройщика некие векселя, в которых даже не упоминается, что обладателю этой бумаги должны построить именно квартиру). Или же незаконным образом получают разрешение на строительство, подписанное до 1 апреля. Таким образом получается, что те, кто вышел на улицу сегодня, – это люди, заключившие договоры с застройщиками до 1 апреля или уже после, но тоже не в соответствии с законом», – считает Надежда Косарева.
«Если закон принимается, то он должен быть обязательным для всех, – говорит Сергей Захаров. – В Законе «Об участии в долевом строительстве...» содержится очень много пунктов, которые должны были бы вступить в действие немедленно. Есть и ряд пунктов, по которым пока не ясно, что делать. Например, как быть компании, которая уже привлекала средства населения, но еще не имела разрешения на строительство? Получается, что с 1 апреля эта компания действует незаконно и обязана остановить свою деятельность. В законе прописано, что застройщики должны будут отвечать перед дольщиками неким финансовым нормативом устойчивости, который будет разработан позднее. Но ни одна фирма сегодня не сможет соответствовать каким-либо нормативам, так как строительные компании не насыщены основными средствами, оборотным капиталом, им нечем отвечать перед дольщиком. Тогда по закону такие компании и должны просто ликвидироваться! Выходит, что государство дало строительным компаниям в руки инструмент освобождения от всех обязательств. Дольщикам, которых сегодня показывают в многочисленных телерепортажах, остается только догадываться, занималась ли их строительная компания мошенничеством или просто неграмотно вела хозяйственную деятельность, не намереваясь заранее обмануть людей».
На что сегодня могут рассчитывать обманутые дольщики? Они могут привлекать к своим проблемам внимание властей (что, собственно, и делают), а еще могут пойти в суд и апеллировать к «Закону о защите прав потребителей». Верховный суд РФ уже выработал методику рассмотрения договоров долевого строительства по существу, независимо от того как эти договоры называются. «Закон о защите прав потребителей» подразумевает штрафные санкции уже не 0,17 процента от стоимости договора за каждый день просрочки, а целых три процента в день, и в случае благоприятного стечения обстоятельств дольщик может подпасть под его действие и получить хоть какую-то компенсацию.
С 1 октября этого года вступила в действие поправка в Земельный кодекс о том, что земля для жилищного строительства отныне будет продаваться или предоставляться в аренду с открытых аукционов. Конечно, часть проблемы это решит, если чиновники действительно будут выставлять землю на аукцион, а не оставлять ее в собственности муниципалитетов.

мнение экспертов
Надёжнее покупать готовое жильё
Самая надежная гарантия – просто не участвовать в долевом строительстве, а покупать уже готовое жилье. Конечно, это будет дороже, но и гарантий у вас будет больше. Если вы все-таки решили рискнуть, внимательно выбирайте застройщика. Попросите у него устав. Узнайте, является ли строительная компания членом Российской гильдии риэлтеров (членство застройщика в этой организации – достаточно надежная гарантия его добросовестности). Справьтесь о компании в своем муниципалитете. Попросите застройщика показать вам проектную документацию и разрешение на строительство. Если вам эти документы не показывают, лучше поищите другую фирму.
Ни в коем случае нельзя даже на самых выгодных условиях заключать договор, в котором вам вообще ничего не обещают! Обязательно покажите все документы, которые вам удастся раздобыть, юристам – неспециалист вряд ли заметит подвох. Будьте в курсе цен на жилье. Цена за квартиру в доме, который еще только обещают построить, может быть на 20-30 процентов ниже цены аналогичной готовой квартиры в том же районе. Более существенная разница должна вас насторожить.

Юлия МОРОЧЕНКО.
© «Парламентская газета», 08.11.05.

ПО НЫНЕШНИМ ВРЕМЕНАМ ПОЛУЧИТЬ В СРОК КВАРТИРУ ЗА СВОИ ЖЕ ДЕНЬГИ – ВСЕ РАВНО ЧТО ВЫИГРАТЬ В ЛОТЕРЕЮ!

Уже много лет власть демонстрирует особое рвение, когда речь заходит о пресловутом квартирном вопросе. То и дело создаются специальные комиссии и рабочие группы, возникают ипотечные агентства, на поддержку начинаний выделяются огромные бюджетные средства. Но для миллионов россиян свое жилье по-прежнему остается несбыточной мечтой.
Громогласно объявлено, что бюджет очередного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» только на первом этапе в 2006-2007 годах составит около 213 млрд. рублей. Цель проекта – увеличение объема жилищного строительства, доведение объема ипотечных кредитов до 1 млрд. рублей в год к 2010 году, снижение процентных ставок по кредитам. Предполагается, что в итоге граждане будут стоять в очереди на квартиру не 20 лет, как сейчас, а всего 7. А в рамках программы «Жилище» в 2006-2007 годах опять же планируется обеспечить жильем 88 тысяч молодых семей.
Будет, планируется, предполагается... Все в будущем времени – и так много лет подряд. А что мы имеем сегодня?
Прокатившиеся по Москве и Подмосковью на прошлой неделе акции протеста так называемых обманутых дольщиков (т.н. «соинвесторов строительства») как-то не вписываются в озвученные благолепные планы. Если уж власть не в состоянии помочь тем, у кого есть средства и кто сам хочет решить свой квартирный вопрос, можно ли всерьез полагаться на разговоры про «доступное жилье» с участием государства?
11 октября на глазах у правительства России на Горбатом мосту прошел очередной митинг частных соинвесторов московской компании «Мастерок». Одновременно объявили голодовку покупатели квартир у компании «Интерурал» в подмосковном городе Железнодорожный. Выясняется, что по вине руководства инвестиционных компаний в одном случае без жилья и без денег остались около 1000 семей, а во втором -20 тысяч человек. Чуть раньше в подмосковных Химках бастовали несостоявшиеся жители жилого комплекса «Звезда России» (помните рекламу?).
«Мастерок» должен был построить 13 домов в столице, но ни один из этих домов не был возведен до конца. По договору на носу новоселье, а фактически и фундамента нет. Умельцы «нагрели» и московский бюджет, не доплатив в казну города порядка 3,7 млн. долларов. По оценкам инициативной группы несостоявшихся жильцов, в строительство 13 объектов было вложено порядка 100 млн. долларов, большая часть из которых осела на счетах, связанных с ООО «Мастерок» структур.
Граждане, конечно, обращались в суд. Однако никто из них еще не получил по суду ни денег, ни квартир. Отчаявшиеся люди идут на митинги и голодают, но кому от этого легче? А если уж получил ключи от недоделанной квартиры и с задержкой на два года – считай, повезло!
Гендиректор компании «Интерурал» Вячеслав Тихонов был еще и главой обанкротившегося «Стройметресурса». Эта фирма вела строительство в 20 крупных городах Московской области. Из нескольких десятков объектов компанией было сдано всего лишь два дома. Месяц назад голодовку объявили пайщики «Стройметресурса» в Щербинке, а позже к ним присоединились частные соинвесторы компании из других подмосковных городов.
– До сих пор нет никаких подвижек, – рассказывает член инициативной группы Павел Ковшов. – Областное правительство отстранилось от этого дела.
А как же обязанность власти контролировать частный бизнес, создавать прозрачные и жесткие правила игры? Стоит тут, наверное, напомнить, что в 2003 году по всему Подмосковью были развешаны плакаты, на которых г-н Тихонов был изображен вместе с губернатором Московской области Громовым...
Строительные компании сваливают все на банки, прекратившие кредитование. Произошло это еще прошлым летом. Эксперты говорят, что это вполне ожидаемая реакция на пакет законов о жилье, который начала принимать Госдума. Как же так? Эти законы как раз и должны были защитить права индивидуальных инвесторов. Риск за строительство, не доведенное до конца, перенесен с плеч покупателей будущих квартир на плечи банков и застройщиков. Если строительство не доведено до конца в установленные сроки, новое законодательство обязывает банки, кредитовавшие застройщика проекта, вернуть пайщику не только его вклад, но и штраф за потерянное время.
Но... Получилось, как всегда. Банкирам и застройщикам такие правила не понравились. Потому что зачастую берутся за масштабные проекты те, кто не имеет за душой ни денег, ни стройресурсов, кто рассчитывает лишь на «помощь» чиновников. Вот банки от греха подальше и закрыли кредиты. Но это же нужно и можно было предвидеть!
Проблемы обманутых дольщиков возникли не вчера, стон стоит по всей России. В Ставрополе, где людей «кинула» строительная компания «Маяк», шли митинги. И в Санкт-Петербурге по меньшей мере несколько десятков тысяч обиженных вкладчиков решили выходить на улицу. И в той же Москве можно смело ожидать массовые акции протеста. В этом уверены дольщики компаний ОАО «Новый мир» и ЗАО «ЦРД «Град», пришедшие недавно к памятнику борцу с капиталом Карлу Марксу. И это в Москве, где законодательство оставляет меньше лазеек для недобросовестных строителей, а мэр Лужков заставил некоторых участников рынка недвижимости компенсировать затраты обманутым пайщикам. Что же говорить о других регионах?
Произошедшее на рынке долевого строительства очень похоже на финансовые пирамиды 90-х годов. Те из пострадавших, кто попытался разобраться в случившемся, уверены: в их проблемах повинны не только недобросовестные бизнесмены, но чиновники, имеющие отношение к строительному бизнесу. Невозможно себе представить, чтобы жулики чувствовали себя столь безнаказанно, не имей они серьезной поддержки сверху.
Говорят, уже подготовлен закон о страховании строительства, тогда, дескать, покупателю жилья «в проекте» получат наконец гарантии. Но когда эти гарантии начнут работать? И сколько тысяч несостоявшихся новоселов должны выйти на улицу, чтобы власть о них вспомнила?

Константин ОРЕХОВ.
© «Деловой вторник», 18.10.05.