Лохотрон, кидолово, афера

СОВЕТ РИЭЛТОРА
Хотите сэкономить? Бдите!
Илья ПЕРЕЛЬ, заместитель директора агентства недвижимости «Покупатель»:
– Каждый нормальный человек понимает, что купить дешево хорошую квартиру в Москве нереально. Либо квартира будет дешевой, либо хорошей.
Покупка дешевого жилья таит много не очень приятных сюрпризов. Вот только некоторые из них:
скрытые недостатки самой квартиры (дефекты потолков, пола, стен, коммуникаций);
внешние недостатки (шум с улицы, плохие соседи, теневая сторона дома, кладбище, завод, ТЭЦ или свалка рядом с домом, козырек магазина прямо под окнами);
юридически «грязные» или сомнительные документы на квартиру (незаконно полученный ордер, предыдущие жильцы – алкоголики или наркоманы, выселенные обманным путем, незаконно оформленное наследство, ущемленные права несовершеннолетних и др.);
мошенничество при совершении самой сделки (поддельные документы, обман при передаче денег или сдаче документов на государственную регистрацию и др.).
Подчас только опыт и профессиональное чутье риэлтора могут спасти покупателя от недобросовестных продавцов. Поэтому не рискуйте: переложите свои страхи на специалиста.

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ
Хит месяца – старые «панели»?
Одна из наиболее заметных сейчас тенденций такова: быстрее всего стали дорожать недорогие по московским меркам квартиры. Хрущевские и брежневские «панели» растут в цене быстрее, чем современные новостройки. А из всех столичных округов самые высокие темпы роста цен замечены на «дешевом» и непрестижном востоке. Иными словами, быстрее всего сейчас дорожает то жилье, которое зимой-весной дешевело.
Объясняется это просто. Многие, наблюдая стремительный рост цен, готовы купить хоть что-нибудь, на что пока хватает денег. В результате и оказалось крайне востребованным то жилье, которое еще недавно считалось «неходовым».

ЭТО ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
Вторичный рынок вытеснит новостройки!
С развитием массового строительства увеличилось и количество судебных исков от пострадавших инвесторов – частных лиц. Желание заработать сверхприбыль заставило многих застройщиков «нахватать» объектов, не имея средств на строительство. Привлекая простых людей, далеких от юридических тонкостей, они уговаривали их купить квартиры по низким ценам с нулевого цикла. Но при этом не объясняли, что инвестиционный договор – это не покупка квартиры, а всего лишь инвестиции в строительство дома, который может и не достроиться. Это риск, поделенный на каждого инвестора.
Телевидение и радио наконец донесло до людей правильную мысль, что в стране с шаткой экономикой и нестабильными ценами нельзя доверять призывам купить «кота в мешке». Ведь даже построенные дома перепродаются нескольким инвесторам. Если вы хотите действительно без риска купить квартиру – покупайте «вторичку»! Должен быть владелец у каждой квартиры. Это, несомненно, дороже на 10%, а то и на 20%. Зато это надежно! И мы очень хотим вам в этом помочь.
По просьбам москвичей заказать услуги по приватизации квартиры, оформлению наследства, составлению договора купли-продажи (мены, дарения и т. п.), регистрации сделок теперь можно и в субботу с 10.00 до 16.00 по адресу: ст. м. «Охотный ряд», Газетный переулок, д. 9, стр. 2, тел.: 202-36-39, 291-87-03.

© «КП.Ru», 25.10.05.

Прокуратура Москвы завела уголовные дела против ряда строительных компаний, подозреваемых в мошенничестве и невыполнении обязательств перед инвесторами. Среди них финансовая корпорация «Социальная инициатива», о которой на рынке сложилось мнение как о крупной строительной пирамиде.
Прокуратура Москвы возбудила несколько уголовных дел в отношении руководителей строительных организаций, не выполняющих свои обязательства перед инвесторами долевого строительства жилья.

По сообщению пресс-службы прокуратуры, против ООО «Инвестпроект», ЗАО «Центр развития города «Град»», ЗАО «Стройметресурс», ООО «Пластбау-М», ООО «Уют-Компания», «МИТА-2000» и корпорации «Социальная инициатива» возбуждены уголовные дела, в том числе по ст. 159 ч. 4 УК РФ («Mошенничество в особо крупном размере»).
Поводом для проверок сторительных компаний послужили обращения граждан о нарушении застройщиками своих обязательств.
По словам московских риэлтeров, компании «Социальная инициатива» и «Стройметресурс» хорошо известны на строительном рынке.
«Некоторые компании вполне добропорядочные, я бы не стал называть их жуликами, – говорит глава аналитического центра «Миэль-недвижимости» Геннадий Стерник. – Они стали жертвами банковского кризиса 2004 года и непрофессионального ведения бизнеса».
К числу таких компаний эксперт относит ЗАО «Стройметресурс», ведущее строительство в подмосковных Щербинке, Лобне, Ивантеевке, Железнодорожном и Дмитрове. Финансовые проблемы у этой компании начались еще в конце 2003 года. Гендиректор и основной владелец «Стройметресурса» Александр Тихонов объяснял замедление работ на основных объектах повышением банковских ставок и отсутствием финансирования. Около двух лет компания пыталась погасить долги и восстановить строительство, но это ей не удалось.
Министерство строительства Московской области ранее включило «Стройметресурс» в список неблагонадежных застройщиков.
Туда же попала корпорация «Социальная инициатива» под управлением Николая Карасева. С 2000 года у компании начались проблемы с десятками незавершенных строительных объектов и тысячами обманутых граждан. В отношении президента корпорации Николая Карасева заведено уголовное дело в ОВД района «Басманный» по ст. 162 ч. 3 УК РФ («Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»). Получить комментарии Карасева не удалось. В «Социальной инициативе» «Газете.Ru» сообщили, что менеджер уволился. Его новое место работы сотрудники корпорации не знают. Новым руководителем корпорации назначен Алексей Подворчан, сообщили сотрудники «Cоциальной инициативы».
«У них недостроенные объекты по всей России, – сообщил нам аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. – Хотя не думаю, что эта компания изначально создавалась для того, чтобы «кидать» людей. Это скорее изначально неудачный бизнес. Менеджеры не раcсчитали доходы и расходы, ушли в минус, из которого не могут выбраться. После скандалов с недостроенными объектами люди перестали приходить в «Cоциальную инициативу», и у компании кончились деньги».
По мнению экспертов, правоохранительным органам будет сложно доказать вину строительных компаний из-за специфической схемы построения застроечного бизнеса. Люди, желающие недорого приобрести жилье, вносят в компанию собственные средства, покупая не квартиру, а долю в бизнес-проекте. Часто проект этот оказывается неудачным. Новый закон о долевом строительстве, вступивший в силу с 1 апреля 2005 года, способен исправить ситуацию, считают аналитики. Застройщиков обяжут брать деньги на строительство не у частных инвесторов, а в банках и продавать готовое жилье.
«Надеюсь, у такого бизнеса (схемы, по которым работает «Социальная инициатива». – «Газета.Ru») нет будущего, – говорит Бекетов. – Не надо обманывать людей, и людям не надо обманывать самих себя. К сожалению, у тех, кто вложил деньги в такие проекты, шансов вернуть их немного».
Менеджмент «Cоциальной инициативы» расcчитывает продолжить работу на рынке недвижимости. Руководство корпорации выступает соучредителем транснациональной финансово-промышленной группы «Доступное жилье».

Наталья Копылова.
© «Газета.Ru», 21.10.05 10:57.

Покупатели новых квартир в Одинцове потеряли надежду «благодаря» действиям районной администрации!

Как стало известно RBC daily, администрация Одинцовского района и застройщик микрорайона 7-7А подмосковного Одинцова «Стройтехинвест» готовы поделить доли в построенных домах путем мирового соглашения. Как уже писала RBC daily, у части квартир в новом доме оказалось по два владельца – на них претендуют и частные соинвесторы, заплатившие за квартиру из своего кармана, и администрация Одинцовского района. Районные власти подали на застройщика и инвесторов в суд. Обманутые покупатели квартир уверены, что администрация района на самом деле не пойдет на мировое соглашение и сумеет через суд добиться передачи всех возведенных «Стройтехинвестом» домов в свою собственность. Частные соинвесторы опасаются, что в этом случае могут остаться и без квартир, и без денег. Эксперты считают, что единственный выход для соинвесторов – судиться с администрацией на нейтральной территории, чтобы исключить возможность давления на суд со стороны администрации района.
Микрорайон 7-7А города Одинцово (Московская область) расположен на пересечении Можайского шоссе с улицей Чикина, напротив ресторана «Макдональдс», за зданием Одинцовской топливной компании, занимая участок общей площадью 2,5 га. Инфраструктура жилого комплекса запланирована по системе «город в городе» – супермаркеты и мини-маркеты, кафе и рестораны, службы быта, салон красоты, фитнес-центр, детский клуб и т.п. На его территории предусмотрена пешеходная зона отдыха с двумя облагороженными прудами. В первую очередь строительства были возведены два 19-этажных и два 17-этажных дома. Вторая очередь подразумевает строительство четырехсекционного дома разной этажности. Дома первой очереди строительства должны были быть сданы в июне 2004 г., второй – в декабре 2004 г. Однако сроки постоянно переносятся. В последний раз – на сентябрь-октябрь 2005 г. Стоимость 1 кв. м жилья в микрорайоне составляет 900-1050 долл. Частные соинвесторы внесли 100%-ную предоплату за свои квартиры.
Покупатели квартир в этом микрорайоне оказались заложниками ставшей обычной для Подмосковных новостроек ситуации: местные власти не соблюдают условий договора с застройщиком. 5 июня 2000 г. между администрацией Одинцовского района и застройщиком – компанией «Стройтехинвест» – был подписан инвестиционный контракт №875, в соответствии с которым застройщику предоставлялся под строительство участок земли. 24 ветхих дома, располагающихся на этом участке, отдавались под снос. Половину квартир в одном из новых домов застройщик обязался предоставить администрации района под переселение жильцов из ветхих домов. Однако, как рассказал RBC daily один из соинвесторов Владислав Петров, администрация района изначально умолчала о том, что ей принадлежит всего лишь 9 из тех 24 аварийных домов. Остальные 15 находится в ведомственном подчинении Московской железной дороги, и распоряжаться ими администрация не имеет права. Таким образом, она не может выполнить условия договора и предоставить площадку застройщику. Тогда компания «Стройтехинвест» приняла решение распродать часть предназначенных для муниципалитета квартир. Причем обе стороны не поставили друг друга в известность о нарушении пунктов договора.
«Из 400 квартир инвесторы, с которыми «Стройтехинвест» заключил договоры долевого участия в строительстве, продали 300, – говорит Владислав Петров. – Администрация в ответ заявила, что в таком случае вообще не станет принимать дома, возведенные «Стройтехинвестом» в этом микрорайоне». В августе администрация Одинцовского района подала в суд 4 иска в адрес ООО «Стройтехинвест»: о признании за администрацией Одинцовского района права на получение жилой площади на 484 помещения общей площадью 21 тыс. 799,7 кв. м и три иска о признании недействительными договоров, заключенных между ООО «Стройтехинвест» и тремя инвесторами – ЗАО «АН-Сибконтакт Инвест», ЗАО «Веста-II» и ЗАО «Поляница Инвест». «Если эти договоры признаются ничтожными, то автоматически выходит, что у инвесторов не было юридических прав продавать квартиры нам, – рассказывает один из пострадавших соинвесторов. – Если такое судебное решение будет принято, то все квартиры переходят в собственность администрации. Администрация судебные иски ведет по всем домам». Обманутые дольщики уверены, что суд признает ничтожными контракты, и тогда ситуация зайдет в тупик – люди останутся без квартир. Администрация отказывается компенсировать потери покупателям квартир.
Между тем застройщики-инвесторы предложили администрации Одинцовского района мировое соглашение. По их предложению, администрация гарантирует выделение для «Стройтехинвеста» под строительство следующего дома еще одну площадку. В этом случае «Стройтехинвест» гарантирует, что заканчивает стройку, сдает дома госкомиссии, а в оставшиеся непроданными квартиры (таковых на данный момент около сотни) отселяет часть жильцов ветхого фонда. Затем компания строит на новой площадке следующий дом и туда переселяет оставшуюся часть жителей из ветхого фона. Готовность к мировому соглашению объявили все стороны конфликта, однако соинвесторам стало известно из источников в районной администрации, что работы над мировым соглашением никакой не ведется.
Как сообщил RBC daily генеральный директор ЗАО «АН-Сибконтакт Инвест» (один из соинвесторов строительства) Евгений Криницын, их компания настроена на мировое соглашение. «Мы делаем все от нас зависящее для урегулирования сложившейся ситуации и надеемся на такое же отношение к данному вопросу со стороны ООО «Стройтехинвест» и администрации Одинцовского района», – сказал он. По его информации, «Стройтехинвест» подготовил и направил в администрацию Одинцовского района перечень из 258 квартир, зарезервированных под отселение жителей из ветхого фонда. «Однако администрация Одинцовского района вернула списки назад, потребовав собрать подписи всех инвесторов, – говорит г-н Криницын. – Списки будут направлены в администрацию в ближайшее время вместе с полным комплектом документов, включающим также проект мирового соглашения».
Между тем администрация района настроена весьма враждебно. То, что эта тема для нее действительно болезненная, говорит такой факт: только услышав словосочетание «микрорайон 7-7А», все собеседники переходили на повышенный тон и категорически отказывались обсуждать по телефону эту тему. Первый замглавы Одинцовского района Владимир Чиненов обсуждать тему мирового соглашения не захотел, перенаправив в юридический отдел. Получить информацию от главы юридического отдела администрации Одинцовского района Татьяны Клеменко не удалось.
Пока же все возведенные «Стройтехинвестом» в Одинцове жилые дома стоят пустыми. «Четыре корпуса практически достроены, – рассказывает Владислав Петров. – Строители говорят, что в любой день могут уже дать тепло и свет. А вот в спорном корпусе еще ничего нет – стоит только коробка. По обустройству территории работы тоже не закончены. Не решен вопрос с проведением коммуникаций, света и тепла не хватает». Впрочем, Владимир Чиненов утверждает, что работы на стройке вестись не будут до тех пор, пока ситуация не прояснится. Как признались RBC daily в одной из компаний-инвесторов, пока не будет подписано мировое соглашение, финансирование строительства не возобновится.
Судебное заседание назначено на 16 ноября. В случае, если мировое соглашение не будет заключено, обманутым дольщикам останется подавать в суд самим. Эксперты советуют обращаться в областной суд, чтобы исключить возможность давления на него со стороны районной администрации. «К сожалению, ситуация такова, что дольщики вынуждены судиться на территории этой же администрации, – сказал RBC daily вице-президент Российской гильдии риэлтеров Михаил Гороховский. – Но у них есть право потребовать переноса рассмотрения в областной суд, аргументируя аффилированностью судебных органов с администрацией района. Система позволяет это сделать. Думаю, дольщикам стоит обратиться к губернатору».
По словам Михаила Гороховского, многочисленные конфликты застройщиков-инвесторов с администрациями подмосковных районов, строятся по одной схеме. «Как правило, инвестор только выходит на стройплощадку, а администрация уже требует: ты отдай, что нам должен по договору. И хотя инвесторы соблюдают условия, районные администрации не исполняют своих обязательств. Власти заявляют, что договор заключен на невыгодных условиях и требуют доплаты».

Маргарита Парфененкова.
© «RBCdaily», 18.10.05

ДЕСЯТКИ ТЫСЯЧ ЛЮДЕЙ, ВЛОЖИВШИХ ДЕНЬГИ В ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ, ОКАЗАЛИСЬ ОБМАНУТЫ!

Митинги, пикеты, жалобы в официальные инстанции -от районных властей до Генпрокуратуры, обращения в суд и даже голодовки – на все это идут люди, вложившие деньги в долевое строительство и оставшиеся без жилья. Однако это не помогает получить ни обещанных квартир, ни каких-либо компенсаций.

Самыми массовыми за последнее время, самыми горькими стали митинги пострадавших от деятельности столичной компании «Стройметресурс». Эта фирма заключала контракты на соинвестирование строительства жилых домов в 20 городах Подмосковья – Щербинке, Лобне, Железнодорожном, Троицке... Но в большинстве случаев не выполнила свои обязательства. Только в одной Щербинке заморожены около десятка объектов. В соответствии с контрактом 12-17-этажные здания должны быть построены еще год назад. На деле все работы прекращены на уровне 2-4-го этажа. Приблизительное число пострадавших – 20 тысяч семей. Размер ущерба каждой семьи – не менее 20 тысяч долларов. Чтобы улучшить жилищные условия, многие брали кредиты в банках, продавали свои старые квартиры, дачи, садовые участки.
Людмила Рюмина – одна из участниц голодовки соинвесторов. Она решила приобрести квартиру в строящемся жилом комплексе на улице Овражная в городе Щербинка на условиях долевого участия два года назад. Надеялась «хотя бы на пенсии пожить в человеческих условиях». По договору жилой комплекс должен быть сдан в эксплуатацию в конце 2004 года. На момент заключения сделки было построено 2 этажа из 14. За два следующих года внешний вид жилого комплекса, в строительство которого вложила деньги Людмила, не изменился.
– Я по-прежнему вынуждена ютиться у своего сына. Представьте: две семьи в крохотной квартирке площадью 23 метра. Мне 63 года, и я в состоянии постоянного стресса, – говорит Людмила. – Мы доведены до отчаяния и готовы на все, чтобы обратить внимание общественности на нашу беду, – перекрывать федеральные трассы, голодать, разбить палаточный городок у здания правительства.
Фирма «Стройметресурс» объясняет сложившуюся ситуацию «временными финансовыми трудностями». Министр строительства Московской области Евгений Серегин объявил, что инвестиционный контракт между областным правительством и компанией будет продлен, сроки окончания строительства переносятся еще на два года. При этом гражданам придется подписать дополнительные соглашения о том, что они согласны с переносом сроков строительства. Пострадавшие соглашаться на такие условия не спешат.
– Это очередная уловка, чтобы на время приглушить скандал, – говорит представитель инициативной группы пострадавших Татьяна Наумкина. – Нам нужны реальные гарантии от властей, что «Стройметресурс» выполнит свои обязательства.
Контролировать выполнение строительных работ подмосковные власти обязались еще три года назад, заключив инвестиционный договор с компанией. Согласно этому документу фирма обязуется «не реже одного раза в год представлять отчет о выполненных работах» областной администрации. Кроме того, контракт содержит статью «Гарантии», в соответствии с которой инвестиционная компания обязана «застраховать риск ответственности за неисполнение обязательств, связанных с нарушением сроков или ненадлежащим качеством работ». Контракт застрахован не был, сроки нарушены, однако «Стройметресурсу» до последнего времени продолжали выделять все новые земельные участки.
Грандиозный обман людей, вложивших деньги в строительные объекты компании «Стройметресурс», не исключительный случай. В подобных скандалах в Московском регионе замешано не меньше десятка инвестиционных компаний, которые работают по принципу пирамиды.
– В последнее время с подобными проблемами ко мне обращаются не только жители Москвы, но и других регионов страны. Взыскать убытки с подобных компаний даже через суд чаще всего невозможно. Фирмы стараются спрятать имущество и объявить о банкротстве, – говорит специалист по жилищному законодательству, депутат Госдумы Галина Хованская. – Раньше других регионов с проблемой обмана при долевом строительстве столкнулась Москва. После этого в столице введена обязательная государственная регистрация инвестиционных контрактов. Кроме того, недавно вступил в силу новый закон «О долевом строительстве». Теперь к финансовому состоянию и обязательствам инвесторов предъявляются более жесткие требования.
Что ж, будущие участники долевого строительства, вероятно, окажутся лучше юридически защищены, они имеют все шансы получить квартиры в срок. Ну а как быть с теми десятками тысяч соинвесторов, что уже обмануты? Этого, похоже, пока не знает никто. Подмосковные власти обещают передать заброшенные стройки другим фирмам. Но желающих взяться за недострой и доделать работу пока нет. Даже если они найдутся, то одно почти очевидно: Людмиле Рюминой и ее товарищам по несчастью, скорее всего, придется еще и доплачивать за окончание работ. Но не у всех на это есть деньги.

Фроленкова Антонина.
© «Труд», 12.10.05.

Перепалкой и слезами закончилось обсуждение закона об участии в долевом строительстве. Строители обвиняют его разработчиков в слишком жестких и, по их мнению, неадекватных положениях закона. Авторы закона не скрывают, что были допущены определенные перегибы, однако они готовы насмерть стоять за права дольщиков – покупателей квартир в строящихся домах.
Напомним, строительные компании возмущены введенным в действие с 1 апреля этого года федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Авторы закона, пытаясь защитить права приобретателей жилья, максимально ужесточили порядок взаимоотношений дольщиков с застройщиками, переложив на последних всю степень ответственности за строительство.
Стоит отметить, что сам по себе закон назрел. Все больше граждан становилось жертвами мошенников и просто несостоятельных компаний. До появления соответствующего закона отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регламентировались лишь общими положениями гражданского кодекса, чем нередко пользовались мошенники. По оценкам Московского фонда защиты прав потребителей, до 30% компаний на рынке по липовым договорам брали деньги за квартиры, которые либо никто не собирался строить, либо они уже оказывались проданными несколько раз другим «счастливчикам».
«Ни в одной стране мира не привлекаются в такой форме деньги граждан на жилищное строительство», – считает Надежда Косарева, один из авторов проекта. По ее убеждению, в России это получило распространение, так как спрос населения превосходит предложение жилья. При этом объемы строительства сдерживаются монополизацией строительного рынка, что дает его игрокам, по мнению Косаревой, возможность управлять ценами на недвижимость.
К тому же ни «честные» игроки, ни государство до поры до времени не занимались чисткой рынка. Вместе с тем ситуация требовала определения четких правил игры. Разработчики законопроекта в течение полутора лет готовили закон. Как было озвучено на вчерашнем «круглом столе», частный бизнес также принял участие в законотворчестве – правда, были привлечены не ассоциации строителей (которых практически не существовало), а объединения риэлтеров. Возможно, запоздалое приглашение к обсуждению застройщиков и сыграло со всеми злую шутку.
Ассоциация строителей России, взявшая на себя задачу изменить «неудобный» закона №214, предложила свой вариант поправок. Претензии застройщиков коснулись практически каждой статьи закона. Николай Кошман, бывший глава Госстроя, а ныне президент АСР радикален в своих выводах, впрочем, равно как и остальные участники Ассоциации. Говоря о законе, Кошман утверждает, что «сегодня он приостановил работу застройщика с дольщиком». «Я уже не говорю о банках – они вышли из этой игры», – добавляет он. В связи с этом Кошман прогнозирует недовыполнение ввода жилья в 2006 году примерно на 35-40%.
Ему вторит вице-президент АСР Леонид Козинец, который был готов доказать, что этот закон создает рынок «недоступного и дорогого жилья».
Комментируя критичные моменты закона, Козинец отметил, что многие из них противоречат не только реалиям сегодняшнего дня, но и действующему законодательству.
В частности, по словам Козинеца, по 214-ому закону нужно передавать объект в эксплуатацию не позднее двух месяцев после приемки объекта. «Но, если мы посмотрим перечень документов, которые нужно оформить, два месяца – это нереально», – сказал он.
При этом дольщику не вменено в обязанность в разумный срок обеспечить застройщика необходимыми документами, необходимыми для регистрации. «Достаточно не дать свой паспорт в течение двух месяцев – и застройщик нарушил закон», – отмечает Козинец.
Кроме того, эксперты Ассоциации явно боятся того, что они сами называют «потребительским терроризмом»: согласно новому закону дольщик сам оценивает качество строительства и в случае обнаружения «существенного нарушения требований к качеству строительства» может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Даже несмотря на то, что объект предварительно проходит одобрение государственной комиссии квалифицированных экспертов. «Таким образом, законодатели, сами того не заметив, выразили абсолютное недоверие к институту приемочных комиссий, принятых во всем мире», – сказал Козинец. Дольщик может по очень многим статьям во внесудебном порядке расторгнуть договор, сокрушается эксперт.
Участники АСР опасаются, что определенные положения нового закона могут быть использованы в нечестной конкурентной борьбе. Вплоть до того, что к застройщику могут подослать подставных клиентов, которые по окончании строительства потребуют назад свои деньги с процентами (по словам Кошмана, 76% в год), загнав компанию в долговую яму.
При этом, говорят эксперты, от мошенников защиты как не было, так и нет – после соблюдения всех необходимых формальностей на первых этапах недобросовестная фирма может скрыться со всеми деньгами дольщиков.
Сложная ситуация складывается и в отношениях застройщиков с инвесторами. Практически все российские банки с опаской относятся к положению закона о том, что банк несет солидарную ответственность с застройщиком. «Мы готовы заходить с инвестициями, но только без дольщиков», – говорят банкиры. В частности, схожую мысль на «круглом столе» озвучил представитель Сбербанка. Эта проблема приведет лишь к одному, уверен президент компании MIRAX GROUP и вице-президент АСР Сергей Полонский – застройщикам придется повышать цены на жилье как минимум на 30% до конца года.
Авторы и сторонники закона соглашаются с тем, что в определенных его положениях не обошлось без перегибов.
«Конечно, солидарная ответственность банка – это нонсенс. Можно также говорить о разумном сокращении штрафных санкций», – считает Ольга Алексеева из МФЗПП.
Один из разработчиков законопроекта, глава Росстроя Сергей Круглик еще в июле заявлял в интервью «Интерфаксу», что «в законе о долевом строительстве мы перегнули палку с защитой дольщиков». «Защитили так, переложив ответственность на банки и застройщиков, что и банкам, и застройщикам сегодня неинтересно вкладывать деньги в бизнес, в котором присутствует дольщик».
Надежда Косарева из фонда «Институт экономики города», принимавшая самое деятельное участие в разработке закона, признает, что «не все в этом законе нравится самим разработчикам». «Вместе с тем концепция закона должна быть сохранена», – уверена она. «Нельзя брать деньги у граждан, пока нет разрешения на строительство. Нельзя заключать несколько договоров на одну квартиру – поэтому должна быть регистрация договоров, – подчеркивает Косарева. – Надо обеспечивать выполнение своих планов – значит должен быть залог. Надо гарантировать качество объекта – отсюда гарантии по качеству».
Косарева не без иронии отметила, что одним из положительных результатов действия закона стало появление ассоциаций строителей, которые организованно и публично будут защищать свои интересы. По ее мнению, это сделает рынок более цивилизованным – строители не смогут озвучивать совсем крамольные вещи. По словам Косаревой, в кулуарах бизнесмены-застройщики говорят про долевое строительство в духе: «дольщики что ли не знают, что это тоже самое, как в казино деньги отнести?». Она уверена, что в рамках отраслевых объединений такая точка зрения никогда не станет программным заявлением.
На вчерашний день не о компромиссе говорить было невозможно. Стоит лишь отметить, что авторы закона, бывшие в меньшинстве, покинули «круглый стол», громко хлопнув дверью, в то время как сами застройщики с сарказмом благодарили авторов за необходимость поднять цены на жилье.
Впрочем, как уже отмечалось, авторы закона готовы пойти на некоторые уступки: в частности, по снятию ответственности с банков, двойному налогообложению, по сокращению штрафных санкций. Возможно, свой компромисс предложат и игроки рынка. Во всяком случае, администрация президента уже дала «добро» на рассмотрение поправок в закон о долевом строительстве. Так что вчерашние дебаты были не первыми и не последними.

Сергей Малинин.
© «Правда.Ru», 14.10.2005 02:19.

Если внимательно посмотреть на цифры, то становится ясно, что Россия по сути остается страной миллионов бездомных людей при крайне ветхом и малочисленном жилом фонде. Судите сами: средняя обеспеченность жильем в России, по данным курирующего жилищное строительство и формирование рынка доступного жилья Минпромэнерго, составляет 19,7 кв. м на человека против 34 кв. м в среднем по Евросоюзу.
Шесть из 10 российских семей хотели бы улучшить жилищные условия, но только одна из 10 способна это сделать на собственные деньги. На фоне явного недостатка жилья и невозможности реализовать повышенный спрос строительный комплекс не обеспечивает достаточное предложение. Потребность в новом жилье в России оценивается в 1 млрд кв. м. При нынешних темпах строительства – 40 млн кв. м в год – на удовлетворение этого спроса понадобится 25 лет. А спрос будет расти: к 2012 г., по прогнозам специалистов, он составит 3 млрд кв. м.
Еще одна сторона проблемы – состояние существующего жилищного фонда. Доля изношенного жилья в России составляет более 60%, почти 10% нуждается в немедленной реконструкции. До сих пор, несмотря на неоднократные попытки государства провозгласить решение жилищной проблемы граждан основным политическим лозунгом (вспомним горбачевскую программу «Каждой советской семье – отдельную квартиру к 2000 г.»), сформировать рынок доступного жилья не удается.
Решать эту проблему можно и нужно, исходя из учета интересов трех сторон. Первая (и главная) сторона – потребители продукта, граждане. Вторая – малые и средние предприниматели, работающие на этом рынке и каждый день сталкивающиеся с несовершенным законодательством и административными барьерами. Хотя именно они, конкурируя друг с другом и с более крупными компаниями, могли бы снизить стоимость стройматериалов и предоставляемых услуг и тем самым способствовать более эффективному функционированию рынка. Наконец, третья сторона – инвестор и застройщик. В строительный бизнес должно быть выгодно вкладываться. Причем именно в строительство жилья экономкласса, которое и должно стать основой нового жилищного фонда России.
То есть в России должны быть созданы условия, при которых граждане могли бы купить жилье, а строители были бы заинтересованы в его возведении. Причем катастрофический разрыв между спросом и предложением необходимо ликвидировать в ближайшие годы.
Основные проблемы потребителей на рынке жилья хорошо известны.
Во-первых, это высокие риски при инвестировании в строящиеся объекты. В этой сфере велико количество скрытых и явных пирамид, не развит рынок страхования инвестиций граждан в жилищное строительство и рисков инвестиционных компаний.
Во-вторых, отсутствие у огромного числа людей достаточных средств и накоплений, что не позволяет им приобретать квартиры по текущим ценам. Например, в Москве средняя цена реализации квадратного метра равна $2000.
В-третьих, у нас отсутствуют по-настоящему доступные программы по долгосрочному кредитованию. По идее, эту проблему должна была решить программа ипотечного кредитования. Однако появление очень сырого варианта ипотеки в России сразу же привело к обратному эффекту – росту цен на жилье. В стране есть много свободных денег, но процентные ставки по кредитам на жилье по-прежнему очень высокие. Поэтому для создания действительно доступной ипотеки необходима государственная поддержка – прежде всего через систему госгарантий по жилищному кредитованию. Такой механизм впервые предусмотрен в бюджете-2006. Но размер гарантий Агентству по ипотечному кредитованию жилья (АИЖК) – 3,7 млрд руб. – пока явно недостаточен.
На другом полюсе – проблемы девелоперских и строительных компаний. Часть этих проблем во многом является производными от проблем потребителей. У граждан нет доверия к инвестиционным проектам. Недостаточен платежеспособный спрос даже на жилье экономкласса. Все это, естественно, тормозит жилищное строительство.
Но есть у строительного бизнеса и специфические проблемы, не имеющие отношения к потенциальным покупателям жилья. В регионах зачастую очень высок уровень монополизации строительного бизнеса. Региональные власти по своему усмотрению иногда прямо в угоду дочерним компаниям меняют правила игры. По-прежнему в России слишком дорогие деньги на долгосрочные проекты при общем избытке средств в стране. Безмерно усложнен процесс получения земли под застройку. Наконец, везде высочайший уровень монополизации в сфере энергообеспечения, водоснабжения, водоотвода, утилизации отходов. Бизнес вынужден за свои деньги развивать мощности этих инфраструктурных монополистов, а затем по завышенным ценам покупать их продукцию или услуги, фактически произведенные на мощностях самого бизнеса.
Все процессы на рынке жилья взаимосвязаны и взаимозависимы. Нет платежеспособного спроса – нет проектов. Нет проектов – нет развития стройкомплекса. Нет развития стройкомплекса – нет развития сопутствующих производств, а значит, и нет занятости. Нет занятости – нет платежеспособного спроса. Круг замкнулся.
Механизмов создания условий для рынка доступного жилья множество. Кроме вышеупомянутых госгарантий в сфере жилищного кредитования, это и четкая законодательная система с конкретными механизмами реализации законов, исключающая региональный монополизм в строительном бизнесе и земельных отношениях, и строительство жилья по госзаказам или через участие бюджетного финансирования, и развитие рынка страхования инвестиционных рисков. Это настолько важный вопрос для страны, что в нем власть и бизнес должны быть по-настоящему партнерами и вести постоянный и конструктивный диалог.
Сегодня пришло время ставить проблемы и их решать, а не принимать законы ради законов. В первую очередь я имею в виду федеральный закон «О долевом строительстве». В данном случае все участники этого процесса получают положительный эффект: государство – решение жилищной проблемы и занятость населения, инвесторы – ускорение процессов строительства и длинные деньги, а население – качественное жилье по доступным ценам. В любом случае для страны, население которой ежегодно сокращается почти на 1 млн человек, решение квартирного вопроса без преувеличения дело жизни или смерти.
Для человека нет ничего важнее дома, собственного угла, крыши над головой. Для государства нет ничего важнее, чтобы помочь человеку обрести этот дом в его родной стране.

Алексей Кожевников
– председатель комиссии по девелопменту и строительству «ОПОРы России».
© «Ведомости», 19.10.05.