Лохотрон, кидолово, афера

Вчера в Москве прошла акция протеста частных соинвесторов ООО «Компания Стройиндустрия», которые так и не дождались оплаченного ими жилья. Дольщики «Стройиндустрии», а также соинвесторы еще 20 строительных компаний, которые считают, что их обманули застройщики, подготовили жалобу в Верховный суд на бездействие федеральных властей. Об объединении обманутых соинвесторов и их первых совместных действиях корреспонденту Ъ рассказала организатор прошедшей вчера акции протеста приобретателей жилья у ООО «Компания Стройиндустрия» Елена Филаретова. По ее словам, соинвесторы 20 не сдавших в срок свои объекты компаний познакомились на форуме интернет-сайта realty.design-agency.ru, где опубликован черный список риэлтерских и строительных компаний Москвы и Подмосковья.
«Объединившись, мы из частных лиц станем самостоятельной общественной силой. Обманутые соинвесторы в Москве – это уже не просто частные лица, это – социальное явление»,– считает госпожа Филаретова. Соинвесторы еще не договорились, в какой форме будет происходить объединение. Но первую совместную акцию они уже запланировали, подав заявку в префектуру ЦАО на участие в митинге с требованием к столичным и федеральным властям разобраться с недобросовестными строителями, в котором ожидается участие 3 тыс. человек.
«Мы только начали составлять список обманутых соинвесторов строительных компаний, но уже сейчас понятно, что в нем будет больше тысячи квартир и больше десятка тысяч людей»,– заявил вчера Ъ юрист помогающей московским соинвесторам общественной организации «Товарищество самозащиты прав москвичей» Станислав Пивоваров. Каждый из них вносил за непостроенное еще жилье в среднем по $60-70 тыс. По данным «Товарищества», жители Москвы и области потеряли на вложениях в новостройки не менее $1 млн личных сбережений.
Соинвесторы строительных компаний намерены также инициировать судебный процесс против федеральных органов власти. «Жалоба в Верховный суд на их бездействие уже подготовлена. После согласования со всеми заинтересованными сторонами мы направим ее в суд»,– пообещал Ъ господин Пивоваров. Юрист отказался пояснить, против каких органов будет подана жалоба и в чем будет заключаться ее суть.
Ни один из руководителей департамента градостроительной политики правительства Москвы прокомментировать ситуацию на строительном рынке не захотел. «Мы работаем по конкретным случаям,– заявили Ъ в пресс-службе департамента.– Есть заявление от соинвесторов ООО 'Мастерок' (одна из 20 строительных организаций, вошедших в черный список соинвесторов.– Ъ),– департамент на него реагирует. Сейчас комиссия анализирует ситуацию, и 31 октября она представит свое заключение руководству города».
Председатель Конфедерации обществ прав потребителей Дмитрий Янин считает, что защитить свои интересы в суде приобретателям жилья будет сложно. «Строительные компании заключают с клиентами договоры на таких условиях, что шансов добиться положительного решения суда у клиента практически нет. К тому же по договору он не потребитель, а соинвестор, и закон о защите прав потребителей на него не распространяется»,– заметил господин Янин.

АНДРЕЙ Ъ-КОЗЕНКО.
© «КоммерсантЪ», 28.10.05.

Через десять лет после массовых выступлений обиженных вкладчиков финансовых пирамид Россию, похоже, может захлестнуть новая волна митингов граждан, лишившихся своих накоплений. Причем речь идет не о легковерных почитателях Сергея Мавроди и Лени Голубкова, рассчитывавших обогатиться вопреки всем законам экономики. Вчера на Горбатый мостик у Белого дома вышли люди, вкладывавшие свои деньги в одну из самых динамичных российских отраслей – строительство. Причем многие из них к заключениям сделки привлекали юристов и риэлторов из крупных компаний. Выражаясь терминами из рекламных роликов АО «МММ», на халяву они не рассчитывали и уж точно были партнерами известных и порой хорошо зарекомендовавших себя на рынке строительных компаний. Точнее, соинвесторами строительных проектов. Теперь уже – обманутыми соинвесторами, поскольку ни жилья, оплаченного еще на стадии нулевого цикла, ни своих денег обратно они не получили.
Даже по содержанию гневных плакатов на Горбатом мостике было видно, что к зданию правительства пришли жители Москвы и Подмосковья, пострадавшие почти от десятка застройщиков, подрядчиков и дилеров. В довольно крепких выражениях чаще всего упоминались «Стройметресурс», ЖСК «Строим вместе», ЗАО «Град», ООО «Мита-2000», ООО «Мастерок». Пострадавшие от «сотрудничества» с вышеупомянутыми компаниями добивались встречи с чиновниками из Белого дома не только для того, чтобы привлечь внимание к своим бедам. Многие считают, что власти страны, прошедшей через печальный опыт крушения финансовых пирамид, должны были исключить возможность появления новых пирамидостроителей и потому несут ответственность за пропавшие деньги.
Соинвесторы как новое «сословие» российских граждан появились благодаря строительному буму, стремительному росту цен на жилье, несовершенству банковской системы и недоступности для большинства граждан рынка ценных бумаг. Вложение в недвижимость на фоне чуть ли не ежемесячного увеличения стоимости квадратного метра жилплощади до сих пор считается (и пропагандируется строителями) одним из самых выгодных способов сохранения и приумножения накоплений. Правда, вместе с ценами вырос и риск. Квартиры в готовом доме обходятся дороже, чем приобретение на начальном уровне строительства – когда у дома возведен разве что фундамент, а иногда и вовсе только роется котлован. Однако в последние годы именно такой способ покупки жилья – когда юридически у застройщика приобретается лишь условное «право соинвестирования» – стал массовым. И потому казался надежным – исключения в виде скандалов с отдельными строительными компаниями в целом не портили довольно благополучную картину. Но в течение последнего года одна за другой строительные компании вдруг начали отказываться от обязательств, оставляя соинвесторов без квартир и без денег.
Осенью 2005 года разгневанные соинвесторы вышли на улицы, и их акции протеста с каждой неделей становятся все более массовыми, объединяя обиженных все новыми строительными компаниями. Власти Москвы уже не могли не заметить этой протестной волны. Мэр Москвы Юрий Лужков направил в ГУВД и прокуратуру столицы два письма с требованием провести проверку ряда фирм – застройщиков и инвесторов жилищного строительства.
Результатом проверки стало возбуждение уголовных дел о мошенничестве в отношении руководителей ООО «Инвестпроект», ЗАО «Центр развития города «Град», ЗАО «Стройметресурс», ООО «Пластбау-М», ООО «Уют-Компания», ОАО «Новый мир», ООО «Жилищный капитал», ООО «Евростройтек». Следствие по этим делам ведет следственная часть УВД ЦАО. Одновременно ОВД «Басманный» расследует дело о причинении имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием в отношении дирекции КТ «Социальная инициатива и компания». А в отношении ООО «Мастерок» проводится проверка, результатом которой, как говорят в прокуратуре, скорее всего тоже станет уголовное дело. Еще одно дело по аналогичной статье пока приостановлено, поскольку руководитель ООО «Мита-2000» скрылся от следствия.
Следствие в целом уже выяснило схемы строительных махинаций, причем почти во всех случаях они разные. Чаще всего застройщики брали деньги на начальном этапе строительства, а дома так и не были построены (в некоторых случаях строительство и не начиналось). Если же объекты все-таки были возведены, их не принимала Госкомиссия или после сдачи дома выяснялось, что претендентов на одну квартиру несколько.
Эти же схемы обсуждались вчера у Белого дома. Одна из участниц вчерашнего митинга рассказала «Времени новостей», что купила квартиру в новостройке в Бескудниково у ООО «Мита-2000» – дилера главного застройщика – ЗАО «Град». Когда женщина пришла «вселяться», выяснилось, что на оплаченной ею жилплощади уже живут. Впоследствии оказалось, что квартира была продана трижды, и двое ее покупателей присоединились к движению обманутых соинвесторов. «Все говорят, что мы правы, у нас на руках решения суда, постановляющие, чтобы нам вернули деньги, вот только денег нет. Руководство «Миты» в бегах, а «Град», как решил суд, не имеет к этому никакого отношения», – рассказала участница митинга.
Большая группа на Горбатом мосту была представлена жертвами ООО «Мастерок». Компания в 2002-2003 году собрала деньги на строительство домов повышенной комфортности по 13 адресам в Москве, но к строительству так и не приступила. Как рассказал «Времени новостей» представитель инициативной группы Владимир Бондаренко, сначала люди просто ждали, довольствовались разными техническими объяснениями того, почему строительство никак не начинается, но сейчас наступил «психологический предел». «Мы не можем больше ждать, мы хотим получить наши квартиры как можно скорее» , – сказал г-н Бондаренко, заметив, что лично он за однокомнатную квартиру на Федеративном проспекте заплатил 65 тысяч долларов в 2002 году. «Сейчас такая квартира стоит 120, это должен быть дом повышенной комфортности, то есть я хочу сказать, что людей кинули по-крупному», – сказал он. По словам взявшей на себя обязанности пресс-секретаря инициативной группы соинвесторов ООО «Мастерок» Анастасии Антонычевой, деньги не получили и те, кто расторг договор с застройщиком.
Пока следователям неизвестно точное количество пострадавших. «В настоящее время проводятся различные экспертизы – финансовая, бухгалтерская, изучается правильность заключения договоров. Этот процесс очень долгий, может занять несколько месяцев. Поэтому пока официальных обвинений никому не предъявлено», – сказали корреспонденту «Времени новостей» в прокуратуре.
«По приблизительным подсчетам только от действий гендиректора ООО «Мастерок» Александра Зайчука пострадали более 400 человек. А сумма ущерба составила более 100 млн долларов», – утверждает г-жа Антонычева. При этом счет считающих себя обманутыми соинвесторов в Москве и Подмосковье идет уже на тысячи, и на 30 октября на Октябрьской площади запланирован еще одни митинг, который соберет жертвы 20 строительных компаний. Они намерены обратиться уже не в московское правительство, а к президенту.
«Многие люди, покупая квартиры на начальном этапе строительства, продавали свое жилье и теперь им негде жить, – утверждают лидеры инициативной группы обманутых соинвесторов. – Мы не собираемся сдаваться, и хотим, чтобы вопрос о привлечении к ответственности застройщиков решался на уровне президента Путина». Кроме того, потерявшие деньги на стройплощадках москвичи требуют от властей создать специальную комиссию, которая изучила бы ситуацию на рынке и ответила бы на вопрос, волнующий всех потенциальных покупателей жилья: не является ли нынешняя ситуация началом грандиозного обвала на рынке?
Сегодня комиссия создана лишь в Комплексе градостроительной политики Москвы – именно ей поручено заниматься проблемами нерадивых застройщиков. Однако еще неизвестно, решатся ли городские власти разделить со строителями ответственность перед москвичами, как это было в сентябре 2004 года. Тогда мэрия предоставила 440 квартир обманутым дольщикам печально известной компании «Юнисстрой». Судя по заявлениям главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, новые незавершенные объекты будут переданы другим компаниям. Или же будут выкуплены конкурентами. Уже известно, что объекты «Стройметресурса» в Лобне и Дмитрове будет достраивать «ПИК-регион».
При этом представители стройкомплекса считают, что речь идет о единичных случаях, а не о начале полноценного кризиса. По мнению пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергея Лядова, речь идет не о классическом «пирамидостроении», а о «единичных случаях на рынке, причиной которых стал непрофессиональный менеджмент в этих компаниях». «Существуют ложные представления о якобы умопомрачительной доходности в недвижимости. Это совсем не так. Инвестиционно-строительный бизнес – один из самых сложных, требующий комплекса знаний во многих областях. К сожалению, в рыночной экономике такие риски случаются»,– говорит г-н Лядов.
При этом нельзя не заметить, что непрофессионализм проявился в тот момент, когда строительные компании столкнулись с новыми экономическими и юридическими реалиями. По новым правилам, куда более выгодным для соинвесторов-физлиц, они играть не могут, да и не хотят. По мнению заместителя генерального директора компании «Светлый град» Петра Шкоды, нынешние проблемы застройщиков – следствие ажиотажного роста цен, сменившегося периодом стагнации. «В период роста цен многие застройщики могли без проблем привлекать средства населения и банковские кредиты на новые объекты и использовать их на завершение старых. Но как только «цены встали» и интерес покупателей снизился, застройщикам стало нечем закрывать финансовые бреши. Как итог – недострой»,– говорит г-н Шкода.
Кроме того, серьезно осложнил вывод на рынок новых проектов и вступивший в силу 1 апреля 2005 года закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», предоставивший существенно больше прав и гарантий соинвесторам. Застройщики считают этот документ слишком суровым по отношению к строительным компаниям, а заложенные в документе гарантии от мошенничества и долгостроя – то есть, от тех самых проблем, с которыми столкнулись вышедшие к Белому дому москвичи, – называют «мифом». В понедельник президент Ассоциации строителей России Николай Кошман обратился с письмом к спикеру Госдумы Борису Грызлову с предложением провести парламентские слушания, а затем и принять поправки к закону с тем, чтобы «не затрагивая уже установленных гарантий для граждан-участников долевого строительства, оптимизировать некоторые правовые условия для других участников указанной деятельности».
Примечательно, что, по мнению риелторов, вся эта ситуация обернется для рынка повышением цен. «Квадратные метры подорожают у благонадежных застройщиков. На рынке станет меньше искусственно обесцененных объектов, да и общий объем предложения сократится, – говорит председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григорий Куликов. – Но покупать квартиры не перестанут – в этом я уверен, ведь добросовестных девелоперов в Москве значительно больше!».

Ирина БЕЛАШЕВА, Екатерина КАРАЧЕВА, Иван ГОРДЕЕВ.
© «Время Новостей», 26.10.05.

Люди, обманутые строительными компаниями, являются по статусу так называемыми соинвесторами, и, по идее, должны принимать на себя определенные риски. Однако имеется прецедентное решение Верховного суда, в соответствии с которым инвестор, приобретающий жилье для личного пользования, приравнивается к покупателю.
На застройщика ложится та же ответственность, что и на продавца, а по Гражданскому кодексу предусмотрены огромные санкции за несвоевременную поставку товара. Поэтому все строительные компании, которые, как правило, нарушают сроки или, например, меняют конфигурацию квартир в процессе строительства, по идее могут залететь на такие санкции, которые автоматически превратят их в полных банкротов. Но автоматически это не делается.
История с соинвесторами – это порождение извращения на нашем рынке жилья. У нас нет доступного жилья, а ипотека имеет элитарный характер. Абсолютное меньшинство населения России может приобретать жилье при нынешнем состоянии дел. И связано это не только со стоимостью жилья, хотя она и так запредельна. Нигде в мире людям не продается бетонная коробка с дырками в полу и потолке, приведение в пригодное состояние которой обойдется, возможно, еще дороже.
Для людей, которые принадлежат к самой верхушке среднего класса, порой единственный шанс приобрети нормальное жилье за приемлемую цену – это купить его на какой-то стадии строительства или даже до него. При этом положение этих так называемых соинвесторов принципиально отличается от положения застройщика тем, что последний сам управляет своими рисками, а часто, грубо говоря, кидает клиентов. А у соинвесторов нет никаких способов контролировать застройщика.
Понятно, что при таких сделках нужно подбирать как можно более надежную компанию. Но, так или иначе, весь этот бардак с жильем будет продолжать существовать, пока у нас не будет нормального градуированного жилищного рынка. Никто в Америке не продает квартиры, стоящие по несколько миллионов долларов, в кредит или на правах соинвестирования. Это жилье для богатых, и продается оно по полной ликвидной стоимости, включающей все издержки. А есть там и жилье для обычных людей, которое построено на массовой доступной ипотеке. В России, как и в любой другой стране, первоначально такую ипотеку может выстроить только государство. И, в первую очередь, это принесло бы выгоду именно государству. Понятно, что эффект экономического роста от ипотеки, которой пользуются не тысячи, а десятки миллионов людей, был бы колоссальный.
Но у нас по-прежнему идет мощное сопротивление так называемого экономического блока тому, чтобы государство при помощи собственных ресурсов организовало рынок досрочного жилья. Поэтому ответственность за всех несчастных соинвесторов по большому счету лежит на тех людях и ведомствах, которые все последние годы препятствуют экономическому развитию России, и делают это успешно.

Михаил Леонтьев, обозреватель.
© «Трибуна», 14.10.05.