Лохотрон, кидолово, афера

По-настоящему состоятельные граждане сегодня могут выбрать себе готовое жильё, зачастую элитное, повышенной комфортности в любом районе любого российского города. Те граждане, которые вышли на улицы столицы и подмосковных городов этой осенью, отнюдь не богачи. Они вложили в долевое строительство все свои накопления в расчёте на более дешёвые квадратные метры. Многие назанимали денег или продали старые квартиры, надеясь улучшить жизнь своих семей, но ни денег, ни жилья у них теперь нет.
С каждой неделей акции обманутых дольщиков становятся все более массовыми. Подмосковье «бурлит» Кризис долевого строительства налицо. Только в Московском регионе от действий недобросовестных застройщиков пострадали около 10 тыс. человек. По инициативе мэра Москвы Юрия Лужкова была проведена проверка ряда строительных фирм. В результате возбуждено восемь уголовных дел в отношении их руководителей, еще два дела пока расследуются.
«Сфера долевого строительства жилья до недавнего времени в нашей стране не регулировалась вообще никак, – говорит президент Фонда «Институт экономики города» кандидат экономических наук Надежда Косарева. – Люди просто не до конца отдавали себе отчет в том, что участвовать в долевом строительстве – это все равно что играть в казино: можно выиграть много, а можно потерять все. Если дешевле, значит, есть риск ничего не получить. Ситуации, когда дольщик сталкивался с, мягко говоря, очень большими неприятностями, были и раньше.
Затягивание сроков сдачи дома – самое частое нарушение всех предыдущих лет. Оно имело место в 99 процентах случаев! (Стремясь собрать на начальной стадии как можно больше денег, застройщики намеренно занижают сроки сдачи домов.) Чуть реже – в 60-70 процентах случаев – с дольщиков требуют дополнительные средства, так как подорожали стройматериалы, работы, совершила новый виток инфляция. Примерно в 4-5 процентах случаев строители оказываются неудачливыми коммерсантами и «прогорают», хотя и расходуют собранные с граждан деньги на нужные дела. Например, на получение земельного участка, разрешения на строительство, составление проектной документации и т.п., но ни земли ни разрешения им так и не дали, документацию не утвердили, возвращать гражданам нечего Откровенные мошенники, не собирающиеся ничего строить, а намеревающиеся собрать у страждущих жилья деньги и исчезнуть, встречаются редко, менее чем в одном проценте случаев».
Будто по иронии судьбы, для того чтобы защитить граждан, 1 апреля этого года вступил в действие Закон «Об участии в долевом строительстве». Строительным компаниям нормы закона, конечно же, по нраву не пришлись. «Застройщики хотели бы по-прежнему диктовать свои условия, получать сверхприбыли, ни с кем ими не делиться и, главное, перекладывать все свои профессиональные риски на клиентов», – говорит директор Автономной некоммерческой организации независимой экспертизы «Академстройнаука» Сергей Захаров. – Но согласно новому закону деньги дольщиков на строительство привлекать нельзя до тех пор, пока не получены земельный участок и разрешение на строительство. При заключении договоров долевого участия в них четко должны оговариваться цена будущей квартиры, ее адрес, площадь и календарная дата сдачи. Если застройщик свои обязательства по срокам не исполнил, его ожидают достаточно серьезные штрафные санкции (пока они составляют 0,17 процента от стоимости договора за каждый день просрочки).
Чтобы на одну квартиру вдруг не оказалось два или три хозяина, все договоры с дольщиками подлежат обязательной государственной регистрации. На случай, если у застройщика что-то не получится, земельный участок и весь недостроенный дом по закону теперь должны находиться в залоге у дольщиков. Все бы хорошо, но закон распространяется лишь на те строительные проекты, разрешение по которым было получено после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство получено до этого дня, а договоры с гражданами заключены раньше или позже, то под действие нового закона участники такого строительства уже не подпадают».
«К сожалению, мы сейчас в переходном периоде. Граждан – участников новых проектов закон защитил, но все риски теперь оказались у застройщиков, – рассказывает Надежда Косарева. – Именно поэтому сегодня строительные компании действовать в соответствии с законом не торопятся, а всеми правдами и неправдами стараются придумать какие-то «серые схемы», например «вексельные» (это когда граждане покупают у застройщика некие векселя, в которых даже не упоминается, что обладателю этой бумаги должны построить именно квартиру). Или же незаконным образом получают разрешение на строительство, подписанное до 1 апреля. Таким образом получается, что те, кто вышел на улицу сегодня, – это люди, заключившие договоры с застройщиками до 1 апреля или уже после, но тоже не в соответствии с законом», – считает Надежда Косарева.
«Если закон принимается, то он должен быть обязательным для всех, – говорит Сергей Захаров. – В Законе «Об участии в долевом строительстве...» содержится очень много пунктов, которые должны были бы вступить в действие немедленно. Есть и ряд пунктов, по которым пока не ясно, что делать. Например, как быть компании, которая уже привлекала средства населения, но еще не имела разрешения на строительство? Получается, что с 1 апреля эта компания действует незаконно и обязана остановить свою деятельность. В законе прописано, что застройщики должны будут отвечать перед дольщиками неким финансовым нормативом устойчивости, который будет разработан позднее. Но ни одна фирма сегодня не сможет соответствовать каким-либо нормативам, так как строительные компании не насыщены основными средствами, оборотным капиталом, им нечем отвечать перед дольщиком. Тогда по закону такие компании и должны просто ликвидироваться! Выходит, что государство дало строительным компаниям в руки инструмент освобождения от всех обязательств. Дольщикам, которых сегодня показывают в многочисленных телерепортажах, остается только догадываться, занималась ли их строительная компания мошенничеством или просто неграмотно вела хозяйственную деятельность, не намереваясь заранее обмануть людей».
На что сегодня могут рассчитывать обманутые дольщики? Они могут привлекать к своим проблемам внимание властей (что, собственно, и делают), а еще могут пойти в суд и апеллировать к «Закону о защите прав потребителей». Верховный суд РФ уже выработал методику рассмотрения договоров долевого строительства по существу, независимо от того как эти договоры называются. «Закон о защите прав потребителей» подразумевает штрафные санкции уже не 0,17 процента от стоимости договора за каждый день просрочки, а целых три процента в день, и в случае благоприятного стечения обстоятельств дольщик может подпасть под его действие и получить хоть какую-то компенсацию.
С 1 октября этого года вступила в действие поправка в Земельный кодекс о том, что земля для жилищного строительства отныне будет продаваться или предоставляться в аренду с открытых аукционов. Конечно, часть проблемы это решит, если чиновники действительно будут выставлять землю на аукцион, а не оставлять ее в собственности муниципалитетов.

мнение экспертов
Надёжнее покупать готовое жильё
Самая надежная гарантия – просто не участвовать в долевом строительстве, а покупать уже готовое жилье. Конечно, это будет дороже, но и гарантий у вас будет больше. Если вы все-таки решили рискнуть, внимательно выбирайте застройщика. Попросите у него устав. Узнайте, является ли строительная компания членом Российской гильдии риэлтеров (членство застройщика в этой организации – достаточно надежная гарантия его добросовестности). Справьтесь о компании в своем муниципалитете. Попросите застройщика показать вам проектную документацию и разрешение на строительство. Если вам эти документы не показывают, лучше поищите другую фирму.
Ни в коем случае нельзя даже на самых выгодных условиях заключать договор, в котором вам вообще ничего не обещают! Обязательно покажите все документы, которые вам удастся раздобыть, юристам – неспециалист вряд ли заметит подвох. Будьте в курсе цен на жилье. Цена за квартиру в доме, который еще только обещают построить, может быть на 20-30 процентов ниже цены аналогичной готовой квартиры в том же районе. Более существенная разница должна вас насторожить.

Юлия МОРОЧЕНКО.
© «Парламентская газета», 08.11.05.