Лохотрон, кидолово, афера

Мошенники из строительных фирм лишили людей крыши над головой

Строительный рынок вновь лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках несостоявшихся новоселов, оставшихся и без денег, и без квартир, оплаченных на стадии котлована.
Прокуратура Москвы возбудила несколько уголовных дел в отношении руководителей строительных фирм по статье «мошенничество в особо крупном размере». Ведутся аналогичные расследования в Красноярске, Ноябрьске (Ямало-Ненецкий автономный округ) и других регионах.
Ситуацией озаботилась администрация президента. Управление по работе с обращениями граждан констатировало, что в этом году увеличилось количество жалоб на коммерческие фирмы, занимающиеся долевым строительством. Помимо Московской области, где без квартир и денег осталось, по подсчетам инициативной группы соинвесторов, около 19 тысяч человек, в «черный список» попали Самара, Санкт-Петербург, Ставрополь, Оренбург, Калининградская и Тюменская области – всего 24 региона.
Между тем привлечением денежных средств будущих жильцов еще на стадии котлована занимается абсолютное большинство строительных фирм, работающих в жилищном строительстве. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», из выставленных на продажу в прошлом году новых домов 20 процентов составляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55 процентов – новостройки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства. Таким образом, российский строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение средств дольщиков, большинство из которых граждане. Такие способы, как использование собственных средств и привлечение банковских кредитов, практикуются в меньшем объеме.
В то же время один из главных приоритетов широко обсуждаемого сейчас национального проекта по доступному жилью – это увеличение объемов жилищного строительства. И вряд ли возможно реально нарастить количество построенных в стране жилых метров, если не навести порядок с долевой застройкой.
Насколько серьезна ситуация, видимо, еще предстоит выяснять. Во всяком случае, сводных данных по стране о том, какое количество из строящихся метров ежегодно «зависает» из-за срывов сроков сдачи домов и какое теряется безвозвратно из-за откровенного мошенничества, нет ни в строительных ведомствах, ни у независимых экспертов.
«По моим оценкам, большинство строительных компаний стараются работать добросовестно», – считает Дмитрий Гордеев, эксперт фонда «Институт экономики города».– «Но строительный бизнес относится к числу наиболее высокорискованных – это объективно. К сожалению, экономическая нестабильность и зависимость от муниципальных властей серьезно увеличивают риски участников строительного рынка».
При выделении земельного участка под жилой микрорайон муниципалитет не только получает некоторую долю квартир, но и оговаривает с застройщиками «социальную составляющую» проекта – строительство инженерных сетей, например, или детского сада. Это, естественно, удорожает строительство и в конечном итоге оплачивается покупателями квартир. Причем «правила игры» нередко меняются по ходу дела. Показателен недавний скандал в подмосковных Химках, когда вновь избранный глава города объявил, что подписанный прежней администрацией договор о возведении жилого комплекса был заключен с нарушениями закона. В результате строительство уже практически возведенных корпусов было заморожено, а несколько сотен дольщиков оказались перед угрозой того, что их договоры об инвестировании окажутся недействительными.
Начальник управления по экономической безопасности Москвы Александр Корсак в свою очередь считает, что на рынке до сих пор встречаются и заведомо недобросовестные организации. Чисто мошеннические, так называемые «фантомные» фирмы предъявляют потенциальным покупателям квартир чужие площадки и дома в качестве своих и собирают деньги. Защититься от попадания в сети таких мошенников можно: в столице любое строительство осуществляется на основании постановления правительства Москвы и инвестиционного контракта по каждому конкретному адресу. Если эти документы имеются, – значит фирма действительно собирается строить.
Вторая категория – это компании, действия которых формально укладываются в правовое поле. Выиграв конкурс на строительство дома, компания привлекает соинвесторов, получает с них деньги, но со строительством не спешит. Получая все новые и новые площадки и выставляя будущую новостройку на продажу, эти компании аккумулируют огромные средства, «прокручивают» их, не тратясь на стройку, и зарабатывают именно на этом. Спустя какое-то время фирма может вернуть дольщикам уплаченные несколько лет назад суммы, но без процентов и штрафных санкций.
Понятно, что существование такого способа «зарабатывания» тоже косвенно поддерживается городскими администрациями, которые продолжают выделять землю и не контролируют, как осваиваются старые площадки.
Кардинально улучшить ситуацию на рынке правительство предполагало, инициировав принятие 214-го Федерального закона об участии в долевом строительстве, который вступил в силу с 1 апреля нынешнего года. Дмитрий Гордеев, участвовавший в его подготовке, считает, что этот закон вместе с некоторыми положениями нового Градостроительного кодекса серьезно защищает права дольщиков. Закон ввел обязательную регистрацию договоров долевого участия, что должно предотвратить двойную-тройную продажу одного и того же жилья. (Подобная норма в Москве, например, действует уже несколько лет, и результаты положительные). Кроме того, закон требует, чтобы в договоре с будущим жильцом обязательно указывался срок сдачи дома, оговаривались условия по качеству будущего жилья. При их нарушении застройщик несет ответственность перед дольщиком рублем. Кроме того, закон разрешает строителям начинать рекламу новостройки и выставлять ее на продажу только после получения разрешения на строительство и прав на земельный участок под застройку. То есть застройщик прежде чем начать продавать будущий «котлован», должен уже серьезно потратиться и на оформление земельного участка, и на подготовку проектно-сметной документации. Важно также, что с октября 2005 года, после того как вступили в силу определенные положения Градостроительного кодекса, муниципалитеты обязаны предоставлять строителям уже полностью подготовленные участки, а не требовать от них дополнительных трат.
Стройбизнес принял закон в нынешнем его виде в штыки. Во всех дискуссиях строители теоретически признают, что закон необходим, однако настаивают, что он «перекошен» в сторону интересов дольщиков. По мнению Артема Эйрамджанца, возглавляющего крупную группу строительных компаний, «особое внимание следует уделить пункту о солидарной ответственности банков и кредитуемых застройщиков в случае сроков строительства. Если этот вопрос не откорректировать, это оттолкнет банки от кредитования строительных компаний». Настаивают строители и на снижении штрафных санкций, и на смягчении гарантийных обязательств.
Со многими предложениями стройбизнеса законодатели, кстати, согласились. Рабочей группой, возглавляемой вице-спикером Георгием Боосом, подготовлены поправки в закон.
Но по большому счету настораживает, что многие, в том числе и хорошо зарекомендовавшие себя строительные компании, не спешат встраиваться в правовое поле закона. Выступая во время одной из дискуссий по долевому строительству, глава Ассоциации строителей России Николай Кошман признал, что многие компании «обходят» закон путем альтернативных схем привлечения денег граждан. Наиболее распространенными схемами, по словам Кошмана, являются вексельная схема и модель предварительного договора купли-продажи.
Вексельная схема подразумевает заключение договора, в котором в принципе оговариваются характеристики квартиры, ее стоимость и условия оформления, но при этом ничего не сказано о финансовых обязательствах сторон. Гражданин вносит деньги, а взамен получает вексель, стоимость которого совпадает с ценой квартиры. Если строительство срывается, велик риск оказаться у разбитого корыта: суд может признать сделку притворной.
Модель предварительного договора предполагает, что в нем прописывается обязательство заключить договор о купле-продаже квартиры, когда дом будет построен. Но деньги-то человек вносит уже сейчас, хотя по предварительному договору застройщик принимать их не имеет права.
Дмитрий Гордеев к этим самым распространенным сейчас на рынке вариантам добавил еще вариант: когда застройщик предлагает заключить гражданину договор займа. Название другое. А суть все та же – предварительная оплата жилья без гарантий его получения.
Все нынешние скандалы – это взорвавшиеся «мины замедленного действия» – все стройки начинались несколько лет назад, когда 214-го закона не было еще и в проекте. Когда после поправок закон наконец начнет работать в полную силу, ситуация должна улучшиться. Однако потенциальным покупателям квартир стоит запомнить: хотя закон действует уже полгода, его нормы распространяются только на сделки по новостройкам, разрешение на которые получено после 1 апреля 2005 года. Приобретение жилья на старых площадках происходит, увы, по старым «диким» правилам. Между тем вчера на пресс-конференции, посвященной вопросу готовности отечественного строительного комплекса к выполнению национального проекта по доступному жилью президент Российского союза строителей Виктор Забелин снова критиковал Закон о долевом строительстве. По его мнению, положение, в которое новый закон поставил стройкомпании, делает задачу вдвое увеличить темпы ввода жилья к 2010 году трудновыполнимой. В ответ глава Росстроя Сергей Круглик признал, что в Законе существуют некоторые «перегибы». Однако, по его словам, «строители страдают вполне заслуженно», поскольку до введения закона покупатели жилья были практически никак не защищены. Хотя, соглашается Круглик, закон надо будет в ближайшее время доработать так, чтобы он обеспечил равновесие между правами строителей и граждан, вкладывающих деньги в постройку квартир.

Справка «РГ»
На что обратить внимание, заключая договор на инвестирование строительства жилья
1. Для проектов, реализация которых началась до введения в действие 214-го Федерального закона, убедиться, что имеются постановление городской администрации и инвестиционный контракт на строительство жилого дома по конкретному адресу.
2. В договоре должны указываться обоюдоприемлемые обязательства дольщика и застройщика, четкие сроки строительства, требования к качеству.
3. Если ваши обязанности расписаны подробно, а обязательства строительной компании размыты, если в отношении вас предусмотрены штрафные санкции, а в отношении застройщика – нет, это должно насторожить.
4. В «плюс» строительной компании – ее долгая работа на рынке, хорошая репутация, участие в профессиональных общественных организациях.
5. В «минус» – если вам предлагают «альтернативные», «серые» варианты вместо заключения договора участия в долевом строительстве.

Ирина Невинная, Татьяна Ефременко.
© «Российская газета», 27.10.05.

Рост цен, начавшийся этим летом, продолжится – об этом говорят сегодня практически все застройщики. «Мы предполагаем, что в классе «де люкс» рост цен в 2005 году достигнет 25% и станет самым значительным за все предыдущие годы, – говорит директор управления развития Группы компаний «Дон-Строй» Тимур Баткин. – Объяснение этому очень простое – строительный процесс в Москве очень усложнился, а перспективных площадок стало меньше. Предложение практически не увеличивается, а платежеспособный спрос только растет, в первую очередь – за счет крайне благоприятной нефтяной конъюнктуры».
По данным компании «Дон-Строй», новых предложений на рынке недвижимости становится меньше. Если в 2002-2003 годах в пиковые моменты появлялось одновременно до 30 новых адресов в месяц, то в этом году не более 8. Фактически с прошлого года объем предложения сократился на существенные 12%: в октябре 2004 года на рынке элитной недвижимости предлагалось 1,7 млн. кв. м, в сентябре 2005 года – 1,5 млн. «За сентябрь уже произошло резкое повышение цен, где-то до 5%, – считает заместитель генерального директора «Первой ипотечной компании» Даромир Обуханич. – Если говорить об общей ситуации на рынке новостроек с начала 2005 года по настоящее время, то в зависимости от качественных характеристик объекта цены выросли на 15-30%».
Что подталкивает цены вверх – очевидно: на рынке увеличился спрос, и уменьшилось число предложений. Растут мировые цены на нефть, а вслед за ними тянутся и внутренние цены – на бензин, электроэнергию, строительные материалы. Например, цены на бетон только за 9 месяцев этого года выросли на 100%. В общей сложности, по словам застройщиков, рост расходов за последний год составил около 30%. Это неизбежно сказывается на себестоимости строительства.
В то же время росту спроса на недвижимость способствовало развитие ипотеки – в Москве и Подмосковье она стала реальным инструментом улучшения жилищных условий десятков тысяч людей.
«Если планы правительства о повышении объемов ипотеки при нынешнем уровне предложения обретут реальные очертания, то сбыться могут самые худшие прогнозы. И сегодняшнее увеличение стоимости квадратного метра жилья покажется цветочками, – считает пресс-секретарь компании «Сити-ХХI век» Сергей Лядов. – Дать людям денег на недвижимость можно сколько угодно много, тем более что цены на нефть позволяют это сделать. Но увеличить предложение жилья адекватными темпами будет крайне сложно. До конца года темпы роста цен будут не меньше 2-2,5%».
Однако самым серьезным фактором, способствовавшим росту цен, по мнению застройщиков, стал закон о долевом строительстве. «Он защитил частного инвестора столь толстой броней, что привлекать его средства стало просто невыгодно, – считает Тимур Баткин. – Закон поставил девелоперов перед необходимостью либо самим финансировать все расходы по приобретению площадки, по разработке проекта, по оформлению исходно-разрешительной документации, либо обращаться за кредитами к банкам».

Ольга Анина.
© «Независимая газета», 24.10.05.

В первые недели октября стало окончательно ясно, что спокойные времена для желающих купить квартиру закончились. Московское жилье опять круто рвануло в цене. Причем всякое – от «хрущевок» до элитных квартир. И если зимой, весной и летом средние цены на столичную недвижимость неторопливо прибавляли по 1-1,5 процента в месяц, то всего за одну неделю, с 10 по 17 октября, зафиксирован их рост на 0,8 процента. Это уже больше 3 процентов в месяц. А попробуйте-ка перемножить эти самые проценты на метраж средненькой московской новостройки!
К резкому росту цен на столичные квадратные метры нам не привыкать. В 2002-2003 годах квартиры дорожали на 4-5 процентов в месяц. Потом, правда, наступила стагнация. Во второй половине 2004 года – начале 2005 г. цены почти не росли, а неходовое жилье и вовсе дешевело. Эксперты было уже заговорили о стабильности, но... Что происходит и к чему готовиться дальше? Разобраться в ситуации нам помогает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег РЕПЧЕНКО.

Что делать, если вы хотите:
1. Продать квартиру
Делать это прямо сейчас есть смысл, если деньги, которые вы надеетесь выручить за свое жилище, нужны срочно. Скажем, в обмен вы покупаете другую квартиру.
Но если торопиться некуда, лучше немного подождать: ведь сейчас с каждым днем ваше жилище растет в цене. Однако стоит внимательно следить за рынком и не пропустить тот момент, когда ажиотаж закончится и появятся признаки стагнации – квартиру лучше продать до того, пока рынок еще на «взлете».

2. Купить жилище, в котором надеетесь прожить до глубокой старости
Независимо от того, что происходит на рынке, главный совет специалистов таким покупателям – выбирать то, что нравится. Если для осуществления вашей мечты денег у вас маловато, имейте в виду: в условиях, когда жилье быстро дорожает, выгодно брать ипотечный кредит. Высокие банковские проценты частично, а то и полностью покрываются темпами роста цен. К тому же в обозримой перспективе столичное жилье дешеветь явно не собирается, а жизнь-то уходит.

3. Заработать на купленной квартире
В принципе вкладываться в жилье сейчас очень выгодно. Удачно купленная квартира – если ее к тому же сдавать внаем – при сегодняшних темпах роста цен может принести доход порядка 50 процентов годовых. Ни с помощью банковских вкладов, ни на фондовом рынке столько вы не заработаете даже при удачном стечении обстоятельств.

Однако, строя грандиозные инвестиционные планы, стоит помнить:
быстрый рост цен, который обеспечивает высокую доходность, – явление не вечное; стагнация может начаться быстрее, чем вы думаете, и ожидаемой прибыли вы не получите; иными словами, инвестор всегда рискует просчитаться;
вкладываться стоит только в ликвидное жилье, т. е. такое, на которое всегда есть спрос; а поскольку вложения в жилье по определению долгосрочные, вам надо попытаться предугадать, что будет с районом, в который вы вкладываетесь, через 2 – 3 года – без помощи специалиста сделать это крайне проблематично;
помните: сверхдоходов без сложностей не бывает, поэтому будьте очень осторожны с вложениями в новостройки; да, квартира в строящемся доме может вырасти в цене вдвое только за то время, пока дом достраивается, но может получиться и так, что гораздо раньше начнутся проблемы у застройщика и строительство остановится вовсе – примеров тому в столице, а особенно в Подмосковье, сейчас масса.