Лохотрон, кидолово, афера

Рост цен, начавшийся этим летом, продолжится – об этом говорят сегодня практически все застройщики. «Мы предполагаем, что в классе «де люкс» рост цен в 2005 году достигнет 25% и станет самым значительным за все предыдущие годы, – говорит директор управления развития Группы компаний «Дон-Строй» Тимур Баткин. – Объяснение этому очень простое – строительный процесс в Москве очень усложнился, а перспективных площадок стало меньше. Предложение практически не увеличивается, а платежеспособный спрос только растет, в первую очередь – за счет крайне благоприятной нефтяной конъюнктуры».
По данным компании «Дон-Строй», новых предложений на рынке недвижимости становится меньше. Если в 2002-2003 годах в пиковые моменты появлялось одновременно до 30 новых адресов в месяц, то в этом году не более 8. Фактически с прошлого года объем предложения сократился на существенные 12%: в октябре 2004 года на рынке элитной недвижимости предлагалось 1,7 млн. кв. м, в сентябре 2005 года – 1,5 млн. «За сентябрь уже произошло резкое повышение цен, где-то до 5%, – считает заместитель генерального директора «Первой ипотечной компании» Даромир Обуханич. – Если говорить об общей ситуации на рынке новостроек с начала 2005 года по настоящее время, то в зависимости от качественных характеристик объекта цены выросли на 15-30%».
Что подталкивает цены вверх – очевидно: на рынке увеличился спрос, и уменьшилось число предложений. Растут мировые цены на нефть, а вслед за ними тянутся и внутренние цены – на бензин, электроэнергию, строительные материалы. Например, цены на бетон только за 9 месяцев этого года выросли на 100%. В общей сложности, по словам застройщиков, рост расходов за последний год составил около 30%. Это неизбежно сказывается на себестоимости строительства.
В то же время росту спроса на недвижимость способствовало развитие ипотеки – в Москве и Подмосковье она стала реальным инструментом улучшения жилищных условий десятков тысяч людей.
«Если планы правительства о повышении объемов ипотеки при нынешнем уровне предложения обретут реальные очертания, то сбыться могут самые худшие прогнозы. И сегодняшнее увеличение стоимости квадратного метра жилья покажется цветочками, – считает пресс-секретарь компании «Сити-ХХI век» Сергей Лядов. – Дать людям денег на недвижимость можно сколько угодно много, тем более что цены на нефть позволяют это сделать. Но увеличить предложение жилья адекватными темпами будет крайне сложно. До конца года темпы роста цен будут не меньше 2-2,5%».
Однако самым серьезным фактором, способствовавшим росту цен, по мнению застройщиков, стал закон о долевом строительстве. «Он защитил частного инвестора столь толстой броней, что привлекать его средства стало просто невыгодно, – считает Тимур Баткин. – Закон поставил девелоперов перед необходимостью либо самим финансировать все расходы по приобретению площадки, по разработке проекта, по оформлению исходно-разрешительной документации, либо обращаться за кредитами к банкам».

Ольга Анина.
© «Независимая газета», 24.10.05.

В первые недели октября стало окончательно ясно, что спокойные времена для желающих купить квартиру закончились. Московское жилье опять круто рвануло в цене. Причем всякое – от «хрущевок» до элитных квартир. И если зимой, весной и летом средние цены на столичную недвижимость неторопливо прибавляли по 1-1,5 процента в месяц, то всего за одну неделю, с 10 по 17 октября, зафиксирован их рост на 0,8 процента. Это уже больше 3 процентов в месяц. А попробуйте-ка перемножить эти самые проценты на метраж средненькой московской новостройки!
К резкому росту цен на столичные квадратные метры нам не привыкать. В 2002-2003 годах квартиры дорожали на 4-5 процентов в месяц. Потом, правда, наступила стагнация. Во второй половине 2004 года – начале 2005 г. цены почти не росли, а неходовое жилье и вовсе дешевело. Эксперты было уже заговорили о стабильности, но... Что происходит и к чему готовиться дальше? Разобраться в ситуации нам помогает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег РЕПЧЕНКО.

Что делать, если вы хотите:
1. Продать квартиру
Делать это прямо сейчас есть смысл, если деньги, которые вы надеетесь выручить за свое жилище, нужны срочно. Скажем, в обмен вы покупаете другую квартиру.
Но если торопиться некуда, лучше немного подождать: ведь сейчас с каждым днем ваше жилище растет в цене. Однако стоит внимательно следить за рынком и не пропустить тот момент, когда ажиотаж закончится и появятся признаки стагнации – квартиру лучше продать до того, пока рынок еще на «взлете».

2. Купить жилище, в котором надеетесь прожить до глубокой старости
Независимо от того, что происходит на рынке, главный совет специалистов таким покупателям – выбирать то, что нравится. Если для осуществления вашей мечты денег у вас маловато, имейте в виду: в условиях, когда жилье быстро дорожает, выгодно брать ипотечный кредит. Высокие банковские проценты частично, а то и полностью покрываются темпами роста цен. К тому же в обозримой перспективе столичное жилье дешеветь явно не собирается, а жизнь-то уходит.

3. Заработать на купленной квартире
В принципе вкладываться в жилье сейчас очень выгодно. Удачно купленная квартира – если ее к тому же сдавать внаем – при сегодняшних темпах роста цен может принести доход порядка 50 процентов годовых. Ни с помощью банковских вкладов, ни на фондовом рынке столько вы не заработаете даже при удачном стечении обстоятельств.

Однако, строя грандиозные инвестиционные планы, стоит помнить:
быстрый рост цен, который обеспечивает высокую доходность, – явление не вечное; стагнация может начаться быстрее, чем вы думаете, и ожидаемой прибыли вы не получите; иными словами, инвестор всегда рискует просчитаться;
вкладываться стоит только в ликвидное жилье, т. е. такое, на которое всегда есть спрос; а поскольку вложения в жилье по определению долгосрочные, вам надо попытаться предугадать, что будет с районом, в который вы вкладываетесь, через 2 – 3 года – без помощи специалиста сделать это крайне проблематично;
помните: сверхдоходов без сложностей не бывает, поэтому будьте очень осторожны с вложениями в новостройки; да, квартира в строящемся доме может вырасти в цене вдвое только за то время, пока дом достраивается, но может получиться и так, что гораздо раньше начнутся проблемы у застройщика и строительство остановится вовсе – примеров тому в столице, а особенно в Подмосковье, сейчас масса.