Лохотрон, кидолово, афера

Если внимательно посмотреть на цифры, то становится ясно, что Россия по сути остается страной миллионов бездомных людей при крайне ветхом и малочисленном жилом фонде. Судите сами: средняя обеспеченность жильем в России, по данным курирующего жилищное строительство и формирование рынка доступного жилья Минпромэнерго, составляет 19,7 кв. м на человека против 34 кв. м в среднем по Евросоюзу.
Шесть из 10 российских семей хотели бы улучшить жилищные условия, но только одна из 10 способна это сделать на собственные деньги. На фоне явного недостатка жилья и невозможности реализовать повышенный спрос строительный комплекс не обеспечивает достаточное предложение. Потребность в новом жилье в России оценивается в 1 млрд кв. м. При нынешних темпах строительства – 40 млн кв. м в год – на удовлетворение этого спроса понадобится 25 лет. А спрос будет расти: к 2012 г., по прогнозам специалистов, он составит 3 млрд кв. м.
Еще одна сторона проблемы – состояние существующего жилищного фонда. Доля изношенного жилья в России составляет более 60%, почти 10% нуждается в немедленной реконструкции. До сих пор, несмотря на неоднократные попытки государства провозгласить решение жилищной проблемы граждан основным политическим лозунгом (вспомним горбачевскую программу «Каждой советской семье – отдельную квартиру к 2000 г.»), сформировать рынок доступного жилья не удается.
Решать эту проблему можно и нужно, исходя из учета интересов трех сторон. Первая (и главная) сторона – потребители продукта, граждане. Вторая – малые и средние предприниматели, работающие на этом рынке и каждый день сталкивающиеся с несовершенным законодательством и административными барьерами. Хотя именно они, конкурируя друг с другом и с более крупными компаниями, могли бы снизить стоимость стройматериалов и предоставляемых услуг и тем самым способствовать более эффективному функционированию рынка. Наконец, третья сторона – инвестор и застройщик. В строительный бизнес должно быть выгодно вкладываться. Причем именно в строительство жилья экономкласса, которое и должно стать основой нового жилищного фонда России.
То есть в России должны быть созданы условия, при которых граждане могли бы купить жилье, а строители были бы заинтересованы в его возведении. Причем катастрофический разрыв между спросом и предложением необходимо ликвидировать в ближайшие годы.
Основные проблемы потребителей на рынке жилья хорошо известны.
Во-первых, это высокие риски при инвестировании в строящиеся объекты. В этой сфере велико количество скрытых и явных пирамид, не развит рынок страхования инвестиций граждан в жилищное строительство и рисков инвестиционных компаний.
Во-вторых, отсутствие у огромного числа людей достаточных средств и накоплений, что не позволяет им приобретать квартиры по текущим ценам. Например, в Москве средняя цена реализации квадратного метра равна $2000.
В-третьих, у нас отсутствуют по-настоящему доступные программы по долгосрочному кредитованию. По идее, эту проблему должна была решить программа ипотечного кредитования. Однако появление очень сырого варианта ипотеки в России сразу же привело к обратному эффекту – росту цен на жилье. В стране есть много свободных денег, но процентные ставки по кредитам на жилье по-прежнему очень высокие. Поэтому для создания действительно доступной ипотеки необходима государственная поддержка – прежде всего через систему госгарантий по жилищному кредитованию. Такой механизм впервые предусмотрен в бюджете-2006. Но размер гарантий Агентству по ипотечному кредитованию жилья (АИЖК) – 3,7 млрд руб. – пока явно недостаточен.
На другом полюсе – проблемы девелоперских и строительных компаний. Часть этих проблем во многом является производными от проблем потребителей. У граждан нет доверия к инвестиционным проектам. Недостаточен платежеспособный спрос даже на жилье экономкласса. Все это, естественно, тормозит жилищное строительство.
Но есть у строительного бизнеса и специфические проблемы, не имеющие отношения к потенциальным покупателям жилья. В регионах зачастую очень высок уровень монополизации строительного бизнеса. Региональные власти по своему усмотрению иногда прямо в угоду дочерним компаниям меняют правила игры. По-прежнему в России слишком дорогие деньги на долгосрочные проекты при общем избытке средств в стране. Безмерно усложнен процесс получения земли под застройку. Наконец, везде высочайший уровень монополизации в сфере энергообеспечения, водоснабжения, водоотвода, утилизации отходов. Бизнес вынужден за свои деньги развивать мощности этих инфраструктурных монополистов, а затем по завышенным ценам покупать их продукцию или услуги, фактически произведенные на мощностях самого бизнеса.
Все процессы на рынке жилья взаимосвязаны и взаимозависимы. Нет платежеспособного спроса – нет проектов. Нет проектов – нет развития стройкомплекса. Нет развития стройкомплекса – нет развития сопутствующих производств, а значит, и нет занятости. Нет занятости – нет платежеспособного спроса. Круг замкнулся.
Механизмов создания условий для рынка доступного жилья множество. Кроме вышеупомянутых госгарантий в сфере жилищного кредитования, это и четкая законодательная система с конкретными механизмами реализации законов, исключающая региональный монополизм в строительном бизнесе и земельных отношениях, и строительство жилья по госзаказам или через участие бюджетного финансирования, и развитие рынка страхования инвестиционных рисков. Это настолько важный вопрос для страны, что в нем власть и бизнес должны быть по-настоящему партнерами и вести постоянный и конструктивный диалог.
Сегодня пришло время ставить проблемы и их решать, а не принимать законы ради законов. В первую очередь я имею в виду федеральный закон «О долевом строительстве». В данном случае все участники этого процесса получают положительный эффект: государство – решение жилищной проблемы и занятость населения, инвесторы – ускорение процессов строительства и длинные деньги, а население – качественное жилье по доступным ценам. В любом случае для страны, население которой ежегодно сокращается почти на 1 млн человек, решение квартирного вопроса без преувеличения дело жизни или смерти.
Для человека нет ничего важнее дома, собственного угла, крыши над головой. Для государства нет ничего важнее, чтобы помочь человеку обрести этот дом в его родной стране.

Алексей Кожевников
– председатель комиссии по девелопменту и строительству «ОПОРы России».
© «Ведомости», 19.10.05.

По мере роста цен в столичных новостройках все большее число москвичей предпочитают приобретать квартиры в ближайшем Подмосковье. По оценке специалистов Группы компаний ПИК, популярностью у москвичей пользуются новостройки в Долгопрудном, Лобне, Красногорье и Химках. Именно в Химкинском районе компания реализует один из наиболее значимых своих проектов – Новокуркино. Чистый воздух, обилие зелени, множество водоемов делают этот район привлекательным для покупателей, но главный аргумент в пользу пригорода столицы – умеренные цены. И это при том, что качество массового жилья постоянно повышается. Панельное жилье, которое возводится в Новокуркино, совсем не похоже на безликие кварталы, которые появились в столице пару десятилетий назад.
«Мы стремимся, чтобы застройка выглядела эстетически привлекательной, – говорит генеральный директор компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев. – Например, в Новокуркино основная часть застройки представляет собой типовые дома серии КОПЭ – «Парус». Большая площадь остекления делает дома этой серии воздушными и легкими, а лоджии, эркеры и полукруглые балконы создают их разнообразный силуэт. При застройке мы можем использовать множество колористических решений, что делает дома визуально отличными друг от друга. И еще мы строим дома по индивидуальным проектам. А приобретение в этом году ДСК-3 позволило Группе компаний ПИК расширить ассортимент своего предложения на рынке панельного домостроения. Одним словом, мы теперь можем строить целые города».
Компания «Сити-XXI век» остановила свой выбор на другом подмосковном городе – Видное. В пятом микрорайоне города планируется возвести несколько жилых комплексов из 17-этажных монолитных домов общей площадью 120 тыс. кв. м. Одновременно предполагается создать в микрорайоне современную инфраструктуру – построить магазины, кафе, предприятия социально-бытового назначения, подземные паркинги, благоустроить территорию. Еще одно преимущество проекта – выгодная транспортная схема – удобный выезд на трассу «Дон» позволяет за несколько минут добраться до МКАД и соответственно до Москвы. Немаловажно и то, что генеральным проектировщиком этого комплекса выступает архитектурное бюро «Остоженка».
«То массовое типовое жилье, которое строится сегодня, отвечает всем современным требованиям, – говорит Сергей Лядов. – Серии домов были качественно модернизированы. Улучшились планировочные решения: серьезно расширились возможности по внутриквартирной планировке, площадь кухни увеличилась, появились эркеры и темные комнаты, стали выше потолки».
Что же касается цен, то сегодня они колеблются от 990 до 1200 долларов за кв. м. По данным компании «Сити-ХХI век», основная часть покупателей квартир в пятом микрорайоне Видного – москвичи, чей бюджет не позволяет приобрести жилье в столице. Их – 45%. 20% покупателей – видновчане, а 30% – жители других районов Подмосковья.

По данным компании «Дон-Строй», 83% всех предложений элитной недвижимости сейчас сконцентрированы в четырех московских округах – Центральном, Западном, Юго-Западном и Северо-Западном. На остальные округа приходится лишь 17% объемов. И вряд ли это соотношение заметно изменится. Слишком мала привлекательность этих территорий. Что меняется – так это сам подход к застройке. Еще недавно дома бизнес-класса и класса «премиум» возводились в основном точечно, сегодня крупнейшие застройщики предпочитают строить по принципу «город в городе», а многие берутся за реконструкцию целых кварталов.
«Несколько лет назад наша компания вела точечную застройку. Причем, как правило, это были монолитные дома, облицованные кирпичом, – говорит первый заместитель начальника риелторского управления концерна «КРОСТ» Марина Резвова. – Теперь мы вышли на принципиально иной уровень. Мы застраиваем целые кварталы, куда входят не только жилые дома, но и бизнес-центры, фитнес-клубы, школы, магазины и т.д. Мы создаем развитую инфраструктуру внутри района». По такому принципу концерн «КРОСТ» работает над комплексами «Юнион-парк», «Велтон-парк» и «Вилланж». Кстати, два последних возводятся в рамках проекта реконструкции 75-го квартала Хорошево-Мневники.
Проекты подобного класса есть практически у каждого крупного застройщика. Корпорация MIRAX GROUP строит жилые комплексы «Mirax Park», «Кутузовская Ривьера» и «Дом на Таганке». Группа компаний «ПИК» возводит в Крылатском, рядом с большой парковой зоной, жилой комплекс бизнес-класса «Крылатские огни». «СИТИ-XXI век» реализует один из своих крупных проектов в Строгино – там возводится жилой комплекс «Янтарный город». Большие планы компания связывает со строительством грандиозного комплекса «Большой Сити». «Дон-Строй» продолжает строительство 5-го корпуса «Алых Парусов». Другой объект класса «премиум» – «Дом на Мосфильмовской» – строится в престижном районе Воробьевых гор, «Дом в Сокольниках» – рядом с Сокольническим парком. На севере Москвы, на берегу большого Останкинского пруда, рядом с усадьбой Шереметевых, возводится комплекс «Седьмое Небо». Для строительства жилого комплекса бизнес-класса «Бирюзова, 33» компания выбрала Щукино, а комплекс «Измайловский» появится рядом с Измайловским лесопарком.
Все проекты подобного рода рассчитаны на взыскательную публику. По словам Алексея Адикаева, соинвесторы приобретают не просто квадратные метры жилья, а стиль и философию жизни. В этом вопросе не бывает неважных мелочей. Высочайший уровень качества, уникальный архитектурный облик, выгодное местоположение, современное инженерно-техническое оборудование, ландшафтный дизайн, развитая инфраструктура – все составляющие проекта должны быть выверены. Сегодня покупателю мало одного только вида из окон – на красивый парк, на излучину реки или на памятник архитектуры. Он ценит экологическую безопасность, качественный сервис. Хорошая транспортная доступность предполагает не только автомобильные развязки, но и оптимальное удаление от оживленных трасс – чтобы удобно добраться до центра, но при этом избавиться от шума и пыли.
Чтобы архитектурный облик зданий был неповторим, крупнейшие застройщики приглашают к участию в элитных проектах ведущих российских и зарубежных архитекторов. Например, проект «Янтарный город» разработан архитектурной мастерской «Александров и партнеры». Несколько проектов для Группы компаний ПИК выполнял известный российский архитектор Михаил Белов, а также ведущие западные архитектурные бюро и дизайнерские компании. «Сегодняшний покупатель делает ставку в первую очередь на качество, – говорит Марина Резвова. – Дома концерна «КРОСТ» всегда отличало именно высокое качество строительства и применение новых разработок. Немаловажную роль играет, конечно, и архитектура домов, ландшафтный дизайн, на который мы тратим около 3-4% сметной стоимости проекта, отделка мест общего пользования».
Корпорация MIRAX GROUP гарантирует своим покупателям самые передовые технологии строительства и инженерные системы: скоростные лифты, системы автоматического пожаротушения, оптоволоконные коммуникации, спутниковое телевидение и т.п. Кроме того, у компании есть собственная служба эксплуатации «Mirax-Сервис», которая обеспечивает жителям безопасность и сервис дорогого отеля. Особое внимание компания уделяет благоустройству территории своих жилых комплексов. «Мы стремимся в суете мегаполиса сохранить островки живой природы, – говорит Алексей Адикаев. – Например, на территории нашего жилого комплекса «Золотые Ключи-2» мы впервые в Москве организовали частный заповедник, где живут олени, ламы, маралы, совы и другие животные».
Понятно, что жилье подобного уровня просто не может быть дешевым. Стоимость квадратного метра зависит от класса: в комплексах «бизнес-класса» она колеблется от 1300 до 2200 долларов, в классе «премиум» – от 2000 до 4000, а в категории de luxe может достигать и 15000 долларов за квадрат.

Новостройки эконом-класса теснятся к Московской кольцевой автодороге, а зоны массовой застройки переезжают в Подмосковье. И дело не в том, что в самой столице больше не осталось свободных площадок под застройку. Такие площадки есть. Их освоение обходится инвесторам слишком дорого.
«Земли хватит еще надолго, – считает директор управления развития группы компаний «ДОН-Строй» Игорь Авдеев. – Другое дело, что вход в проекты стал значительно дороже. Если еще пару лет назад основными статьями расхода в бюджете проекта были доля города и затраты на строительство комплекса, а затраты на оформление прав на землю составляли небольшие проценты, то сейчас ситуация изменилась. Расходы на оформление площадок выросли многократно». С тем, что в Москве еще достаточно неосвоенных участков для жилищного строительства, согласны и в компании «Сити-XXI век».
«Для недвижимости de luxe это – Болотный остров, Замоскворечье, Тверская, Хамовники, Сретенка, Плющиха. Есть места на Остоженке и Чистых прудах, – говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. – Большие территории заняты промышленными предприятиями, которые будут освобождаться под строительство жилья. Один из примеров – «Большой Сити», площадь которого составляет больше 1000 га. Своей участи ждут промзоны на севере и востоке столицы. Так что пока рано говорить о дефиците участков. Но, поскольку практически все из них с обременениями, то для их освоения потребуются огромные инвестиции. И жилье, которое вырастет на этих площадках, дешевым точно не будет».
По словам Даромира Обуханича, заместителя генерального директора «Первой ипотечной компании», промзоны занимают сегодня около 20000 гектаров – это огромные участки. «Что касается дефицита площадок, – добавляет он, – то, конечно, город уже раздал все свободные площадки, а сейчас начинается скрупулезная сложная работа с собственниками, которые находятся на этих территориях, и мы как раз этим занимаемся».
По мнению вице-президента корпорации MIRAX GROUP Алексея Адикаева, для массового и элитного строительства перспективны прежде всего районы, где есть крупные электрические подстанции, или те, в которых эти подстанции будут построены в ближайшем будущем. Не менее перспективны и районы, из которых согласно генплану Москвы будут убраны железнодорожные вокзалы и где будут сносить пятиэтажки. Собственно для очередников, переселенцев из «хрущевок» или ветхого жилья сегодня и возводятся в черте города немногочисленные новостройки эконом-класса. В свободной продаже таких объектов немного. Зато в Подмосковье выбор недвижимости этой категории становится все шире.

Прокуратура заинтересовалась новостройками

Вслед за мэром Москвы за обманутых покупателей квартир в новостройках заступилась столичная прокуратура. Вчера стало известно, что она завела уголовные дела в отношении руководителей нескольких строительных компаний, которые не выполнили обязательств перед соинвесторами. Кроме морального удовлетворения, пострадавшие ничего не получат, замечают эксперты.
Уголовные дела возбуждены в отношении руководителей ООО «Инвестпроект», ЗАО «Центр развития города «Град», ЗАО «Стройметресурс», ООО «Пластбау-М», ООО «Уют-Компания» и КТ «Социальная инициатива», говорится в распространенном вчера сообщении пресс-службы прокуратуры Москвы. Представитель пресс-службы уточнил, что в августе и сентябре в прокуратуру поступали жалобы покупателей квартир в домах, которые строят эти компании, на нарушения обязательств перед дольщиками. Руководители строительных компаний обвиняются по ст. 159 ч. 4 УК России («мошенничество в особо крупных размерах»), а руководители «Социальной инициативы» – по ст. 162 ч. 3 УК («причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»). За это обвиняемым грозит лишение свободы от 5 до 10 лет (мошенничество) и от 7 до 12 лет (имущественный ущерб) и штраф.»Расследование будет вести УВД Центрального округа, а по «Социальной инициативе» – ОВД района «Басманный», – уточнили в пресс-службе прокуратуры.
Внимание прокуратуры на деятельность этих компаний месяц назад обратил мэр Москвы Юрий Лужков. Он решил вступиться за соинвесторов и направил два обращения – начальнику столичного ГУВД Владимиру Пронину и прокурору Москвы Анатолию Зуеву – с просьбой разобраться с компаниями, нарушающими обязательства перед дольщиками. В письмах были перечислены все те фирмы, на которые теперь заведены дела. Мэр отмечает, что некоторые из них «аккумулируют огромные денежные средства, которые могут использоваться нецелевым образом для получения прибыли».
Гендиректор Центра развития города «Град» (строит панельные и монолитные дома на севере Москвы и в Подмосковье) Евгений Кузьменко заявил, что не знает о возбужденном в отношении руководства его компании деле. Связаться с представителями ООО «Уют-Компания» и ООО «Пластбау-М» вчера не удалось, телефоны фирм не отвечали. На сайте «Пластбау-М» было сообщение от 6 октября этого года, где лицам, заключившим предварительные договоры с компанией, предлагалось их расторгнуть. Речь шла о строениях на ул. Наримановская, вл. 8, корп. 1, 2, и Севастопольский пр-т, вл. 51.
Источник, знакомый с ситуацией в «Стройметресурсе» (строит дома в Павловском Посаде, Щербинке, Долгопрудном, Железнодорожном и проч.), сообщил «Ведомостям», что руководство компании пытается найти деньги на дальнейшее строительство, поскольку сейчас без квартир остаются более 1200 человек. «Я купила у «Стройметресурса» квартиру еще в мае 2003 г. Дом обещали сдать полтора года назад, однако сейчас там построена только коробка, а застройщик постоянно находит отговорки», – жалуется Валентина Самоходкина, купившая квартиру в новостройке в Железнодорожном.
Заместитель гендиректора компании «Русская долговая корпорация» Сергей Дягилев говорит, что офис «Инвестпроекта» (строил дома в Подмосковье) закрылся еще летом. «Мы представляем интересы кредитора «Инвестпроекта» – компании «Каскад М» из Новосибирска. Она поставляла «Инвестпроекту» металл, за который тот должен поставщику около $1 млн», – сетует Дягилев.
На активность прокураты эксперты рынка отреагировали пессимистично. «Пострадавших ждет скорее моральное удовлетворение, возможно, кого-то из обвиняемых посадят», – считает директор компании Corpus Juris Денис Балакин. По его словам, потерпевшие имеют право подать гражданский иск на фигурантов этого дела как на граждан и требовать компенсаций. В случае удовлетворения иска имущество фигуранта может быть описано в пользу потерпевшего, предполагает Балакин. С ним согласен и Сергей Елисеев, директор по маркетингу и рекламе корпорации «Инком-Недвижимость»: «Получить деньги с физлиц не удастся, речь идет о слишком больших объемах». Если бы иски были к компаниям, то, по мнению Елисеева, в качестве компенсации можно было бы рассчитывать на активы фирмы. Партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский считает и это маловероятным: «Обычно под конкретные проекты создаются одноразовые компании, деньги от дольщиков сразу инвестируются в строительство, а у самой фирмы никаких активов нет».

Лилия Лобанова, Татьяна Романова, Глеб Крампец.
© «Ведомости», 21.10.05.

По-настоящему состоятельные граждане сегодня могут выбрать себе готовое жильё, зачастую элитное, повышенной комфортности в любом районе любого российского города. Те граждане, которые вышли на улицы столицы и подмосковных городов этой осенью, отнюдь не богачи. Они вложили в долевое строительство все свои накопления в расчёте на более дешёвые квадратные метры. Многие назанимали денег или продали старые квартиры, надеясь улучшить жизнь своих семей, но ни денег, ни жилья у них теперь нет.
С каждой неделей акции обманутых дольщиков становятся все более массовыми. Подмосковье «бурлит» Кризис долевого строительства налицо. Только в Московском регионе от действий недобросовестных застройщиков пострадали около 10 тыс. человек. По инициативе мэра Москвы Юрия Лужкова была проведена проверка ряда строительных фирм. В результате возбуждено восемь уголовных дел в отношении их руководителей, еще два дела пока расследуются.
«Сфера долевого строительства жилья до недавнего времени в нашей стране не регулировалась вообще никак, – говорит президент Фонда «Институт экономики города» кандидат экономических наук Надежда Косарева. – Люди просто не до конца отдавали себе отчет в том, что участвовать в долевом строительстве – это все равно что играть в казино: можно выиграть много, а можно потерять все. Если дешевле, значит, есть риск ничего не получить. Ситуации, когда дольщик сталкивался с, мягко говоря, очень большими неприятностями, были и раньше.
Затягивание сроков сдачи дома – самое частое нарушение всех предыдущих лет. Оно имело место в 99 процентах случаев! (Стремясь собрать на начальной стадии как можно больше денег, застройщики намеренно занижают сроки сдачи домов.) Чуть реже – в 60-70 процентах случаев – с дольщиков требуют дополнительные средства, так как подорожали стройматериалы, работы, совершила новый виток инфляция. Примерно в 4-5 процентах случаев строители оказываются неудачливыми коммерсантами и «прогорают», хотя и расходуют собранные с граждан деньги на нужные дела. Например, на получение земельного участка, разрешения на строительство, составление проектной документации и т.п., но ни земли ни разрешения им так и не дали, документацию не утвердили, возвращать гражданам нечего Откровенные мошенники, не собирающиеся ничего строить, а намеревающиеся собрать у страждущих жилья деньги и исчезнуть, встречаются редко, менее чем в одном проценте случаев».
Будто по иронии судьбы, для того чтобы защитить граждан, 1 апреля этого года вступил в действие Закон «Об участии в долевом строительстве». Строительным компаниям нормы закона, конечно же, по нраву не пришлись. «Застройщики хотели бы по-прежнему диктовать свои условия, получать сверхприбыли, ни с кем ими не делиться и, главное, перекладывать все свои профессиональные риски на клиентов», – говорит директор Автономной некоммерческой организации независимой экспертизы «Академстройнаука» Сергей Захаров. – Но согласно новому закону деньги дольщиков на строительство привлекать нельзя до тех пор, пока не получены земельный участок и разрешение на строительство. При заключении договоров долевого участия в них четко должны оговариваться цена будущей квартиры, ее адрес, площадь и календарная дата сдачи. Если застройщик свои обязательства по срокам не исполнил, его ожидают достаточно серьезные штрафные санкции (пока они составляют 0,17 процента от стоимости договора за каждый день просрочки).
Чтобы на одну квартиру вдруг не оказалось два или три хозяина, все договоры с дольщиками подлежат обязательной государственной регистрации. На случай, если у застройщика что-то не получится, земельный участок и весь недостроенный дом по закону теперь должны находиться в залоге у дольщиков. Все бы хорошо, но закон распространяется лишь на те строительные проекты, разрешение по которым было получено после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство получено до этого дня, а договоры с гражданами заключены раньше или позже, то под действие нового закона участники такого строительства уже не подпадают».
«К сожалению, мы сейчас в переходном периоде. Граждан – участников новых проектов закон защитил, но все риски теперь оказались у застройщиков, – рассказывает Надежда Косарева. – Именно поэтому сегодня строительные компании действовать в соответствии с законом не торопятся, а всеми правдами и неправдами стараются придумать какие-то «серые схемы», например «вексельные» (это когда граждане покупают у застройщика некие векселя, в которых даже не упоминается, что обладателю этой бумаги должны построить именно квартиру). Или же незаконным образом получают разрешение на строительство, подписанное до 1 апреля. Таким образом получается, что те, кто вышел на улицу сегодня, – это люди, заключившие договоры с застройщиками до 1 апреля или уже после, но тоже не в соответствии с законом», – считает Надежда Косарева.
«Если закон принимается, то он должен быть обязательным для всех, – говорит Сергей Захаров. – В Законе «Об участии в долевом строительстве...» содержится очень много пунктов, которые должны были бы вступить в действие немедленно. Есть и ряд пунктов, по которым пока не ясно, что делать. Например, как быть компании, которая уже привлекала средства населения, но еще не имела разрешения на строительство? Получается, что с 1 апреля эта компания действует незаконно и обязана остановить свою деятельность. В законе прописано, что застройщики должны будут отвечать перед дольщиками неким финансовым нормативом устойчивости, который будет разработан позднее. Но ни одна фирма сегодня не сможет соответствовать каким-либо нормативам, так как строительные компании не насыщены основными средствами, оборотным капиталом, им нечем отвечать перед дольщиком. Тогда по закону такие компании и должны просто ликвидироваться! Выходит, что государство дало строительным компаниям в руки инструмент освобождения от всех обязательств. Дольщикам, которых сегодня показывают в многочисленных телерепортажах, остается только догадываться, занималась ли их строительная компания мошенничеством или просто неграмотно вела хозяйственную деятельность, не намереваясь заранее обмануть людей».
На что сегодня могут рассчитывать обманутые дольщики? Они могут привлекать к своим проблемам внимание властей (что, собственно, и делают), а еще могут пойти в суд и апеллировать к «Закону о защите прав потребителей». Верховный суд РФ уже выработал методику рассмотрения договоров долевого строительства по существу, независимо от того как эти договоры называются. «Закон о защите прав потребителей» подразумевает штрафные санкции уже не 0,17 процента от стоимости договора за каждый день просрочки, а целых три процента в день, и в случае благоприятного стечения обстоятельств дольщик может подпасть под его действие и получить хоть какую-то компенсацию.
С 1 октября этого года вступила в действие поправка в Земельный кодекс о том, что земля для жилищного строительства отныне будет продаваться или предоставляться в аренду с открытых аукционов. Конечно, часть проблемы это решит, если чиновники действительно будут выставлять землю на аукцион, а не оставлять ее в собственности муниципалитетов.

мнение экспертов
Надёжнее покупать готовое жильё
Самая надежная гарантия – просто не участвовать в долевом строительстве, а покупать уже готовое жилье. Конечно, это будет дороже, но и гарантий у вас будет больше. Если вы все-таки решили рискнуть, внимательно выбирайте застройщика. Попросите у него устав. Узнайте, является ли строительная компания членом Российской гильдии риэлтеров (членство застройщика в этой организации – достаточно надежная гарантия его добросовестности). Справьтесь о компании в своем муниципалитете. Попросите застройщика показать вам проектную документацию и разрешение на строительство. Если вам эти документы не показывают, лучше поищите другую фирму.
Ни в коем случае нельзя даже на самых выгодных условиях заключать договор, в котором вам вообще ничего не обещают! Обязательно покажите все документы, которые вам удастся раздобыть, юристам – неспециалист вряд ли заметит подвох. Будьте в курсе цен на жилье. Цена за квартиру в доме, который еще только обещают построить, может быть на 20-30 процентов ниже цены аналогичной готовой квартиры в том же районе. Более существенная разница должна вас насторожить.

Юлия МОРОЧЕНКО.
© «Парламентская газета», 08.11.05.

ПО НЫНЕШНИМ ВРЕМЕНАМ ПОЛУЧИТЬ В СРОК КВАРТИРУ ЗА СВОИ ЖЕ ДЕНЬГИ – ВСЕ РАВНО ЧТО ВЫИГРАТЬ В ЛОТЕРЕЮ!

Уже много лет власть демонстрирует особое рвение, когда речь заходит о пресловутом квартирном вопросе. То и дело создаются специальные комиссии и рабочие группы, возникают ипотечные агентства, на поддержку начинаний выделяются огромные бюджетные средства. Но для миллионов россиян свое жилье по-прежнему остается несбыточной мечтой.
Громогласно объявлено, что бюджет очередного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» только на первом этапе в 2006-2007 годах составит около 213 млрд. рублей. Цель проекта – увеличение объема жилищного строительства, доведение объема ипотечных кредитов до 1 млрд. рублей в год к 2010 году, снижение процентных ставок по кредитам. Предполагается, что в итоге граждане будут стоять в очереди на квартиру не 20 лет, как сейчас, а всего 7. А в рамках программы «Жилище» в 2006-2007 годах опять же планируется обеспечить жильем 88 тысяч молодых семей.
Будет, планируется, предполагается... Все в будущем времени – и так много лет подряд. А что мы имеем сегодня?
Прокатившиеся по Москве и Подмосковью на прошлой неделе акции протеста так называемых обманутых дольщиков (т.н. «соинвесторов строительства») как-то не вписываются в озвученные благолепные планы. Если уж власть не в состоянии помочь тем, у кого есть средства и кто сам хочет решить свой квартирный вопрос, можно ли всерьез полагаться на разговоры про «доступное жилье» с участием государства?
11 октября на глазах у правительства России на Горбатом мосту прошел очередной митинг частных соинвесторов московской компании «Мастерок». Одновременно объявили голодовку покупатели квартир у компании «Интерурал» в подмосковном городе Железнодорожный. Выясняется, что по вине руководства инвестиционных компаний в одном случае без жилья и без денег остались около 1000 семей, а во втором -20 тысяч человек. Чуть раньше в подмосковных Химках бастовали несостоявшиеся жители жилого комплекса «Звезда России» (помните рекламу?).
«Мастерок» должен был построить 13 домов в столице, но ни один из этих домов не был возведен до конца. По договору на носу новоселье, а фактически и фундамента нет. Умельцы «нагрели» и московский бюджет, не доплатив в казну города порядка 3,7 млн. долларов. По оценкам инициативной группы несостоявшихся жильцов, в строительство 13 объектов было вложено порядка 100 млн. долларов, большая часть из которых осела на счетах, связанных с ООО «Мастерок» структур.
Граждане, конечно, обращались в суд. Однако никто из них еще не получил по суду ни денег, ни квартир. Отчаявшиеся люди идут на митинги и голодают, но кому от этого легче? А если уж получил ключи от недоделанной квартиры и с задержкой на два года – считай, повезло!
Гендиректор компании «Интерурал» Вячеслав Тихонов был еще и главой обанкротившегося «Стройметресурса». Эта фирма вела строительство в 20 крупных городах Московской области. Из нескольких десятков объектов компанией было сдано всего лишь два дома. Месяц назад голодовку объявили пайщики «Стройметресурса» в Щербинке, а позже к ним присоединились частные соинвесторы компании из других подмосковных городов.
– До сих пор нет никаких подвижек, – рассказывает член инициативной группы Павел Ковшов. – Областное правительство отстранилось от этого дела.
А как же обязанность власти контролировать частный бизнес, создавать прозрачные и жесткие правила игры? Стоит тут, наверное, напомнить, что в 2003 году по всему Подмосковью были развешаны плакаты, на которых г-н Тихонов был изображен вместе с губернатором Московской области Громовым...
Строительные компании сваливают все на банки, прекратившие кредитование. Произошло это еще прошлым летом. Эксперты говорят, что это вполне ожидаемая реакция на пакет законов о жилье, который начала принимать Госдума. Как же так? Эти законы как раз и должны были защитить права индивидуальных инвесторов. Риск за строительство, не доведенное до конца, перенесен с плеч покупателей будущих квартир на плечи банков и застройщиков. Если строительство не доведено до конца в установленные сроки, новое законодательство обязывает банки, кредитовавшие застройщика проекта, вернуть пайщику не только его вклад, но и штраф за потерянное время.
Но... Получилось, как всегда. Банкирам и застройщикам такие правила не понравились. Потому что зачастую берутся за масштабные проекты те, кто не имеет за душой ни денег, ни стройресурсов, кто рассчитывает лишь на «помощь» чиновников. Вот банки от греха подальше и закрыли кредиты. Но это же нужно и можно было предвидеть!
Проблемы обманутых дольщиков возникли не вчера, стон стоит по всей России. В Ставрополе, где людей «кинула» строительная компания «Маяк», шли митинги. И в Санкт-Петербурге по меньшей мере несколько десятков тысяч обиженных вкладчиков решили выходить на улицу. И в той же Москве можно смело ожидать массовые акции протеста. В этом уверены дольщики компаний ОАО «Новый мир» и ЗАО «ЦРД «Град», пришедшие недавно к памятнику борцу с капиталом Карлу Марксу. И это в Москве, где законодательство оставляет меньше лазеек для недобросовестных строителей, а мэр Лужков заставил некоторых участников рынка недвижимости компенсировать затраты обманутым пайщикам. Что же говорить о других регионах?
Произошедшее на рынке долевого строительства очень похоже на финансовые пирамиды 90-х годов. Те из пострадавших, кто попытался разобраться в случившемся, уверены: в их проблемах повинны не только недобросовестные бизнесмены, но чиновники, имеющие отношение к строительному бизнесу. Невозможно себе представить, чтобы жулики чувствовали себя столь безнаказанно, не имей они серьезной поддержки сверху.
Говорят, уже подготовлен закон о страховании строительства, тогда, дескать, покупателю жилья «в проекте» получат наконец гарантии. Но когда эти гарантии начнут работать? И сколько тысяч несостоявшихся новоселов должны выйти на улицу, чтобы власть о них вспомнила?

Константин ОРЕХОВ.
© «Деловой вторник», 18.10.05.