Лохотрон, кидолово, афера

Жестокие 90-е многому научили и обманутых граждан, и мошенников всех мастей. «МММ», «Русский Дом Селенга», «Хопёр-Инвест» - эти названия хорошо помнит каждый постсоветский ново-россиянин. Сегодня профессиональные кидалы внешне неотличимы от законопослушных бизнесменов, а схемы мошенничества с комфортом вписываются в типовые договора, правда чаще всего – в виде сносок и комментариев мелкими буковками…

Итак, как вычислить мошенников и не попасть в их цепкие лапы?

Для начала – слушаем рекламу. Если проспекты, рекламные щиты, видеоролики и другие маркетинговые силы призывают вас «вступать, пока не поздно», или угрожающе сообщают, что это предложение действует «всего один день», «только до понедельника» и тому подобное – насторожитесь, особенно в том случае, если название компании вам мало известно а то и вовсе незнакомо! Если же вам предлагают привести в это «максимально выгодное» финансовое заведение двух своих друзей-родственников-знакомых и обещают в виде бонуса часть вложенных ими денег – это стопроцентный лохотрон! Собирайте свои распластанные уши, снимайте с них лапшу, хватайте ноги в руки и убегайте как можно быстрее, потому что система обучения менеджеров в таких лохотрон-компаниях стоит на очень высоком уровне, и убеждать вас – их высокооплачиваемая работа. Если не успеете сбежать, через пару дней будете сами себе удивляться: «И как это я повелся на такой бред?» Но вам останется лишь посыпать голову пеплом собственных сгоревших сбережений…

Если мошенничество не столь явно заметно, как в описанных выше случаях, начинаем читать надписи. И не просто читать, а читать ВНИМАТЕЛЬНО. В каждом достойном финансово-кредитном учреждении обязательно есть стенд, где гордо вывешены имеющиеся лицензии и прочая информация. На что обратить внимание? Сегодня все солидные банки участвуют в государственной программе страхования вкладов. Соглашение об участие в этой системе, как правило, размещают на информационном стенде. Если учреждение в системе страхования не участвует, то в случаях форс-мажора, кризиса, дефолта и прочих неприятных ситуациях ваши деньги вряд ли к вам вернутся. В такой банк (или иную финансовую контору) можно отнести честно заработанные денежки только в том случае, если его хозяин – ваш близкий родственник.

Далее – читаем договор. Помните: вы принесли свои сбережения в ОДНУ компанию, и если вам предлагают подписать многосторонний договор между вами и еще пятью фирмами – перед вами мошенники. Еще один распространенный способ выманивания потом и кровью заработанных денег – договор не о вкладе, а о пожертвовании. Русский человек очень не любит делиться заработанным с государством, а мошенники в совершенстве играют на этой тонкой струне нашего менталитета. Менеджер доходчиво объяснит вам, что, заключая договор о пожертвовании, вы будете освобождены от уплаты налогов с получаемого дохода, приведет статистику и сопоставит цифры возможной прибыли. Но вряд ли он упомянет о том, что эти деньги вы не увидите…

Существует масса других настораживающих факторов, но даже приведенные здесь несколько вариантов мошенничества могут реально помочь вам в выборе финансово-кредитной компании для размещения накопленных средств.

Мошенники из строительных фирм лишили людей крыши над головой

Строительный рынок вновь лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках несостоявшихся новоселов, оставшихся и без денег, и без квартир, оплаченных на стадии котлована.
Прокуратура Москвы возбудила несколько уголовных дел в отношении руководителей строительных фирм по статье «мошенничество в особо крупном размере». Ведутся аналогичные расследования в Красноярске, Ноябрьске (Ямало-Ненецкий автономный округ) и других регионах.
Ситуацией озаботилась администрация президента. Управление по работе с обращениями граждан констатировало, что в этом году увеличилось количество жалоб на коммерческие фирмы, занимающиеся долевым строительством. Помимо Московской области, где без квартир и денег осталось, по подсчетам инициативной группы соинвесторов, около 19 тысяч человек, в «черный список» попали Самара, Санкт-Петербург, Ставрополь, Оренбург, Калининградская и Тюменская области – всего 24 региона.
Между тем привлечением денежных средств будущих жильцов еще на стадии котлована занимается абсолютное большинство строительных фирм, работающих в жилищном строительстве. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», из выставленных на продажу в прошлом году новых домов 20 процентов составляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55 процентов – новостройки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства. Таким образом, российский строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение средств дольщиков, большинство из которых граждане. Такие способы, как использование собственных средств и привлечение банковских кредитов, практикуются в меньшем объеме.
В то же время один из главных приоритетов широко обсуждаемого сейчас национального проекта по доступному жилью – это увеличение объемов жилищного строительства. И вряд ли возможно реально нарастить количество построенных в стране жилых метров, если не навести порядок с долевой застройкой.
Насколько серьезна ситуация, видимо, еще предстоит выяснять. Во всяком случае, сводных данных по стране о том, какое количество из строящихся метров ежегодно «зависает» из-за срывов сроков сдачи домов и какое теряется безвозвратно из-за откровенного мошенничества, нет ни в строительных ведомствах, ни у независимых экспертов.
«По моим оценкам, большинство строительных компаний стараются работать добросовестно», – считает Дмитрий Гордеев, эксперт фонда «Институт экономики города».– «Но строительный бизнес относится к числу наиболее высокорискованных – это объективно. К сожалению, экономическая нестабильность и зависимость от муниципальных властей серьезно увеличивают риски участников строительного рынка».
При выделении земельного участка под жилой микрорайон муниципалитет не только получает некоторую долю квартир, но и оговаривает с застройщиками «социальную составляющую» проекта – строительство инженерных сетей, например, или детского сада. Это, естественно, удорожает строительство и в конечном итоге оплачивается покупателями квартир. Причем «правила игры» нередко меняются по ходу дела. Показателен недавний скандал в подмосковных Химках, когда вновь избранный глава города объявил, что подписанный прежней администрацией договор о возведении жилого комплекса был заключен с нарушениями закона. В результате строительство уже практически возведенных корпусов было заморожено, а несколько сотен дольщиков оказались перед угрозой того, что их договоры об инвестировании окажутся недействительными.
Начальник управления по экономической безопасности Москвы Александр Корсак в свою очередь считает, что на рынке до сих пор встречаются и заведомо недобросовестные организации. Чисто мошеннические, так называемые «фантомные» фирмы предъявляют потенциальным покупателям квартир чужие площадки и дома в качестве своих и собирают деньги. Защититься от попадания в сети таких мошенников можно: в столице любое строительство осуществляется на основании постановления правительства Москвы и инвестиционного контракта по каждому конкретному адресу. Если эти документы имеются, – значит фирма действительно собирается строить.
Вторая категория – это компании, действия которых формально укладываются в правовое поле. Выиграв конкурс на строительство дома, компания привлекает соинвесторов, получает с них деньги, но со строительством не спешит. Получая все новые и новые площадки и выставляя будущую новостройку на продажу, эти компании аккумулируют огромные средства, «прокручивают» их, не тратясь на стройку, и зарабатывают именно на этом. Спустя какое-то время фирма может вернуть дольщикам уплаченные несколько лет назад суммы, но без процентов и штрафных санкций.
Понятно, что существование такого способа «зарабатывания» тоже косвенно поддерживается городскими администрациями, которые продолжают выделять землю и не контролируют, как осваиваются старые площадки.
Кардинально улучшить ситуацию на рынке правительство предполагало, инициировав принятие 214-го Федерального закона об участии в долевом строительстве, который вступил в силу с 1 апреля нынешнего года. Дмитрий Гордеев, участвовавший в его подготовке, считает, что этот закон вместе с некоторыми положениями нового Градостроительного кодекса серьезно защищает права дольщиков. Закон ввел обязательную регистрацию договоров долевого участия, что должно предотвратить двойную-тройную продажу одного и того же жилья. (Подобная норма в Москве, например, действует уже несколько лет, и результаты положительные). Кроме того, закон требует, чтобы в договоре с будущим жильцом обязательно указывался срок сдачи дома, оговаривались условия по качеству будущего жилья. При их нарушении застройщик несет ответственность перед дольщиком рублем. Кроме того, закон разрешает строителям начинать рекламу новостройки и выставлять ее на продажу только после получения разрешения на строительство и прав на земельный участок под застройку. То есть застройщик прежде чем начать продавать будущий «котлован», должен уже серьезно потратиться и на оформление земельного участка, и на подготовку проектно-сметной документации. Важно также, что с октября 2005 года, после того как вступили в силу определенные положения Градостроительного кодекса, муниципалитеты обязаны предоставлять строителям уже полностью подготовленные участки, а не требовать от них дополнительных трат.
Стройбизнес принял закон в нынешнем его виде в штыки. Во всех дискуссиях строители теоретически признают, что закон необходим, однако настаивают, что он «перекошен» в сторону интересов дольщиков. По мнению Артема Эйрамджанца, возглавляющего крупную группу строительных компаний, «особое внимание следует уделить пункту о солидарной ответственности банков и кредитуемых застройщиков в случае сроков строительства. Если этот вопрос не откорректировать, это оттолкнет банки от кредитования строительных компаний». Настаивают строители и на снижении штрафных санкций, и на смягчении гарантийных обязательств.
Со многими предложениями стройбизнеса законодатели, кстати, согласились. Рабочей группой, возглавляемой вице-спикером Георгием Боосом, подготовлены поправки в закон.
Но по большому счету настораживает, что многие, в том числе и хорошо зарекомендовавшие себя строительные компании, не спешат встраиваться в правовое поле закона. Выступая во время одной из дискуссий по долевому строительству, глава Ассоциации строителей России Николай Кошман признал, что многие компании «обходят» закон путем альтернативных схем привлечения денег граждан. Наиболее распространенными схемами, по словам Кошмана, являются вексельная схема и модель предварительного договора купли-продажи.
Вексельная схема подразумевает заключение договора, в котором в принципе оговариваются характеристики квартиры, ее стоимость и условия оформления, но при этом ничего не сказано о финансовых обязательствах сторон. Гражданин вносит деньги, а взамен получает вексель, стоимость которого совпадает с ценой квартиры. Если строительство срывается, велик риск оказаться у разбитого корыта: суд может признать сделку притворной.
Модель предварительного договора предполагает, что в нем прописывается обязательство заключить договор о купле-продаже квартиры, когда дом будет построен. Но деньги-то человек вносит уже сейчас, хотя по предварительному договору застройщик принимать их не имеет права.
Дмитрий Гордеев к этим самым распространенным сейчас на рынке вариантам добавил еще вариант: когда застройщик предлагает заключить гражданину договор займа. Название другое. А суть все та же – предварительная оплата жилья без гарантий его получения.
Все нынешние скандалы – это взорвавшиеся «мины замедленного действия» – все стройки начинались несколько лет назад, когда 214-го закона не было еще и в проекте. Когда после поправок закон наконец начнет работать в полную силу, ситуация должна улучшиться. Однако потенциальным покупателям квартир стоит запомнить: хотя закон действует уже полгода, его нормы распространяются только на сделки по новостройкам, разрешение на которые получено после 1 апреля 2005 года. Приобретение жилья на старых площадках происходит, увы, по старым «диким» правилам. Между тем вчера на пресс-конференции, посвященной вопросу готовности отечественного строительного комплекса к выполнению национального проекта по доступному жилью президент Российского союза строителей Виктор Забелин снова критиковал Закон о долевом строительстве. По его мнению, положение, в которое новый закон поставил стройкомпании, делает задачу вдвое увеличить темпы ввода жилья к 2010 году трудновыполнимой. В ответ глава Росстроя Сергей Круглик признал, что в Законе существуют некоторые «перегибы». Однако, по его словам, «строители страдают вполне заслуженно», поскольку до введения закона покупатели жилья были практически никак не защищены. Хотя, соглашается Круглик, закон надо будет в ближайшее время доработать так, чтобы он обеспечил равновесие между правами строителей и граждан, вкладывающих деньги в постройку квартир.

Справка «РГ»
На что обратить внимание, заключая договор на инвестирование строительства жилья
1. Для проектов, реализация которых началась до введения в действие 214-го Федерального закона, убедиться, что имеются постановление городской администрации и инвестиционный контракт на строительство жилого дома по конкретному адресу.
2. В договоре должны указываться обоюдоприемлемые обязательства дольщика и застройщика, четкие сроки строительства, требования к качеству.
3. Если ваши обязанности расписаны подробно, а обязательства строительной компании размыты, если в отношении вас предусмотрены штрафные санкции, а в отношении застройщика – нет, это должно насторожить.
4. В «плюс» строительной компании – ее долгая работа на рынке, хорошая репутация, участие в профессиональных общественных организациях.
5. В «минус» – если вам предлагают «альтернативные», «серые» варианты вместо заключения договора участия в долевом строительстве.

Ирина Невинная, Татьяна Ефременко.
© «Российская газета», 27.10.05.

Рост цен, начавшийся этим летом, продолжится – об этом говорят сегодня практически все застройщики. «Мы предполагаем, что в классе «де люкс» рост цен в 2005 году достигнет 25% и станет самым значительным за все предыдущие годы, – говорит директор управления развития Группы компаний «Дон-Строй» Тимур Баткин. – Объяснение этому очень простое – строительный процесс в Москве очень усложнился, а перспективных площадок стало меньше. Предложение практически не увеличивается, а платежеспособный спрос только растет, в первую очередь – за счет крайне благоприятной нефтяной конъюнктуры».
По данным компании «Дон-Строй», новых предложений на рынке недвижимости становится меньше. Если в 2002-2003 годах в пиковые моменты появлялось одновременно до 30 новых адресов в месяц, то в этом году не более 8. Фактически с прошлого года объем предложения сократился на существенные 12%: в октябре 2004 года на рынке элитной недвижимости предлагалось 1,7 млн. кв. м, в сентябре 2005 года – 1,5 млн. «За сентябрь уже произошло резкое повышение цен, где-то до 5%, – считает заместитель генерального директора «Первой ипотечной компании» Даромир Обуханич. – Если говорить об общей ситуации на рынке новостроек с начала 2005 года по настоящее время, то в зависимости от качественных характеристик объекта цены выросли на 15-30%».
Что подталкивает цены вверх – очевидно: на рынке увеличился спрос, и уменьшилось число предложений. Растут мировые цены на нефть, а вслед за ними тянутся и внутренние цены – на бензин, электроэнергию, строительные материалы. Например, цены на бетон только за 9 месяцев этого года выросли на 100%. В общей сложности, по словам застройщиков, рост расходов за последний год составил около 30%. Это неизбежно сказывается на себестоимости строительства.
В то же время росту спроса на недвижимость способствовало развитие ипотеки – в Москве и Подмосковье она стала реальным инструментом улучшения жилищных условий десятков тысяч людей.
«Если планы правительства о повышении объемов ипотеки при нынешнем уровне предложения обретут реальные очертания, то сбыться могут самые худшие прогнозы. И сегодняшнее увеличение стоимости квадратного метра жилья покажется цветочками, – считает пресс-секретарь компании «Сити-ХХI век» Сергей Лядов. – Дать людям денег на недвижимость можно сколько угодно много, тем более что цены на нефть позволяют это сделать. Но увеличить предложение жилья адекватными темпами будет крайне сложно. До конца года темпы роста цен будут не меньше 2-2,5%».
Однако самым серьезным фактором, способствовавшим росту цен, по мнению застройщиков, стал закон о долевом строительстве. «Он защитил частного инвестора столь толстой броней, что привлекать его средства стало просто невыгодно, – считает Тимур Баткин. – Закон поставил девелоперов перед необходимостью либо самим финансировать все расходы по приобретению площадки, по разработке проекта, по оформлению исходно-разрешительной документации, либо обращаться за кредитами к банкам».

Ольга Анина.
© «Независимая газета», 24.10.05.

В первые недели октября стало окончательно ясно, что спокойные времена для желающих купить квартиру закончились. Московское жилье опять круто рвануло в цене. Причем всякое – от «хрущевок» до элитных квартир. И если зимой, весной и летом средние цены на столичную недвижимость неторопливо прибавляли по 1-1,5 процента в месяц, то всего за одну неделю, с 10 по 17 октября, зафиксирован их рост на 0,8 процента. Это уже больше 3 процентов в месяц. А попробуйте-ка перемножить эти самые проценты на метраж средненькой московской новостройки!
К резкому росту цен на столичные квадратные метры нам не привыкать. В 2002-2003 годах квартиры дорожали на 4-5 процентов в месяц. Потом, правда, наступила стагнация. Во второй половине 2004 года – начале 2005 г. цены почти не росли, а неходовое жилье и вовсе дешевело. Эксперты было уже заговорили о стабильности, но... Что происходит и к чему готовиться дальше? Разобраться в ситуации нам помогает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег РЕПЧЕНКО.

Что делать, если вы хотите:
1. Продать квартиру
Делать это прямо сейчас есть смысл, если деньги, которые вы надеетесь выручить за свое жилище, нужны срочно. Скажем, в обмен вы покупаете другую квартиру.
Но если торопиться некуда, лучше немного подождать: ведь сейчас с каждым днем ваше жилище растет в цене. Однако стоит внимательно следить за рынком и не пропустить тот момент, когда ажиотаж закончится и появятся признаки стагнации – квартиру лучше продать до того, пока рынок еще на «взлете».

2. Купить жилище, в котором надеетесь прожить до глубокой старости
Независимо от того, что происходит на рынке, главный совет специалистов таким покупателям – выбирать то, что нравится. Если для осуществления вашей мечты денег у вас маловато, имейте в виду: в условиях, когда жилье быстро дорожает, выгодно брать ипотечный кредит. Высокие банковские проценты частично, а то и полностью покрываются темпами роста цен. К тому же в обозримой перспективе столичное жилье дешеветь явно не собирается, а жизнь-то уходит.

3. Заработать на купленной квартире
В принципе вкладываться в жилье сейчас очень выгодно. Удачно купленная квартира – если ее к тому же сдавать внаем – при сегодняшних темпах роста цен может принести доход порядка 50 процентов годовых. Ни с помощью банковских вкладов, ни на фондовом рынке столько вы не заработаете даже при удачном стечении обстоятельств.

Однако, строя грандиозные инвестиционные планы, стоит помнить:
быстрый рост цен, который обеспечивает высокую доходность, – явление не вечное; стагнация может начаться быстрее, чем вы думаете, и ожидаемой прибыли вы не получите; иными словами, инвестор всегда рискует просчитаться;
вкладываться стоит только в ликвидное жилье, т. е. такое, на которое всегда есть спрос; а поскольку вложения в жилье по определению долгосрочные, вам надо попытаться предугадать, что будет с районом, в который вы вкладываетесь, через 2 – 3 года – без помощи специалиста сделать это крайне проблематично;
помните: сверхдоходов без сложностей не бывает, поэтому будьте очень осторожны с вложениями в новостройки; да, квартира в строящемся доме может вырасти в цене вдвое только за то время, пока дом достраивается, но может получиться и так, что гораздо раньше начнутся проблемы у застройщика и строительство остановится вовсе – примеров тому в столице, а особенно в Подмосковье, сейчас масса.

В 2002 году Фарид Запаров купил квартиру в строящемся доме на улице Врубеля.
– Объявление я нашел в Интернете. Компания крупная, известная, рекламирует себя на каждом углу. Позвонил, пригласили на встречу. Офис оказался солидный, менеджеры вежливые. Все рассказали, показали. Предложили на выбор несколько домов. Мне приглянулась тридцатиэтажка на Врубеля.
Квартира площадью 86 кв. м стоила 90 тысяч долларов. Дом должны были сдать в конце 2003 года.
Договор заключали в офисе компании.
– Первый шок я испытал, когда увидел договор. Застройщиком в нем значилась вовсе не эта фирма, а какая-то никому не известная.
– Не волнуйтесь, это наша «дочка», – успокоил менеджер.
Запаров поставил подпись и отдал деньги. Лица менеджеров расплылись в улыбке.
– Это был последний светлый момент в наших отношениях, – вздыхает Фарид. – После этого их будто подменили.
Он позвонил в компанию через год, когда наступило время вселяться.
– Вам нужно заплатить еще 13 тысяч долларов, – огорошили его. – Инфляция... Да и площадь больше оказалась. А вселиться вы пока не можете, БТИ квартиру еще не обмерило.
– Потом выяснилось, что за «лишнюю» площадь с меня причитается всего 600 долларов, – рассказывает Фарид. – Их я отдал. А больше платить не собирался. Это ж вымогательство! Мне даже не объясняли, за что именно требуют деньги. Им просто хотелось нажиться – мол, раз покупаю квартиру в элитном доме, значит, средства есть.
Покупателя стали избегать.
– Звоню в компанию, спрашиваю менеджера Юрия, говорят, его нет. Хотя для других он есть. Пишу письма – нет ответа.
Дом меж тем потихоньку заселялся. Все больше окон горело по вечерам. Те жильцы, кто отдал деньги, начали обустраиваться, ремонтировали квартиры. Фарид навел справки на «дочернюю» фирму, которая значилась в договоре. Выяснилось, что уставной фонд у нее всего... 10 тысяч рублей.
– Почти все крупные компании подставляют вместо себя фирмы-однодневки – это гарантия от исков. Владелец у них какой-нибудь дворник Вася. Денег у него, разумеется, нет. Даже если ты выигрываешь суд – остаешься ни с чем.
Тем не менее Запаров находит адвоката и пишет заявление в Савеловский райсуд. Имея собственное жилье, он снимает квартиру. В его семье назревает скандал.
Тяжба с компанией началась прошлой осенью. Со стороны фирмы-застройщика являлись юристы.
– Я так и не увидел ни одного сотрудника той самой «дочки» – «Автомашстроя», – говорит Фарид. – Их юристы признались, что тоже не видели... Мифическая контора.
Адвокат Запарова Юрий Николаев рассказывает, что на суде представители фирмы врали напропалую.
– Сначала говорили, что моему клиенту никто не мешал въезжать, он все придумывает. Но Фарид сфотографировал охранников, которые стоят на КПП и требуют пропуск, показал снимки судье. Потом стали говорить, что в доме никто не живет. Но поздно вечером в доме больше половины окон горели. Дальше заявили, что квартиру еще не обмерило БТИ. Снова ложь! БТИ сделало замер еще в феврале!
Защита ответчиков сыпалась на глазах. 13 сентября этого года суд признал правоту Запарова и обязал «Автомашстрой» выплатить ему 310 тысяч рублей.
– Сумма, конечно, занижена, – считает Фарид. – Впрочем, я и этих денег не увижу. Если не докажу связь «Автомашстроя» со стройкомпанией, которая меня облапошила. И не одного меня! Просто народ у нас привык молчать. Они на это и рассчитывают.
Запарову наконец разрешили вселиться. Сейчас он делает дома ремонт и все еще снимает другое жилье.
– Семья у меня едва не распалась. Жена хотела, чтобы я отдал деньги, и мы давно уже жили бы в своей квартире. Но я не мог этого сделать. Мне не денег жалко – я нормально зарабатываю. Это дело принципа. В любой другой стране я отсудил бы миллионы. Но в России власти не стоят на защите маленького человека. Я написал в мэрию письмо, мне ответили, что это мои дела с инвестором. Похоже, там даже не вникают, с кем заключают договора. Они уверены, что работают с солидными компаниями. Разве дали бы они разрешение на строительство фирме с уставным фондом в 10 тысяч рублей? Дали бы только при одном условии – понятно каком: деньги.
P.S. После выхода заметки в «КП» за 19 сентября в редакцию позвонили десятки людей, обманутых строителями. Если вы тоже стали жертвами недобросовестных застройщиков, звоните нам сегодня, 19 октября, с 12.00 до 13.00.

ЗНАЙ!
Все договоры и соглашения, не предусмотренные в основном договоре купли-продажи, имеют ничтожную юридическую силу. Если в основном договоре не предусмотрены дополнительные платежи, вы не обязаны их вносить.
Александр СТРОЕВ, адвокат:
Что делать, если застройщики вымогают деньги
– Будьте внимательны, заключая договор купли-продажи. Прежде чем подписаться под ним, дайте прочитать адвокату или знакомому юристу. Помните – это основной документ, с которым вы потом в случае чего пойдете в суд. Если в дальнейшем застройщики нарушат условия договора, поступайте следующим образом:
1. найдите адвоката;
2. вместе с ним напишите письмо в строительную компанию, выразите свои претензии;
3. если вас игнорируют, подавайте иск в суд.

Наталья БОРИСЮК.
© «КП.Ru», 19.10.05.

Прокуратура Москвы вчера объявила о возбуждении уголовных дел в отношении руководителей целого ряда фирм-застройщиков и инвесторов жилищного строительства в связи с обманом покупателей квартир. Подозрения в мошенничестве и причинении имущественного ущерба навлекли на себя сразу шесть крупных игроков на столичном рынке недвижимости, и еще в отношении двух пока проводятся проверки. Как выяснилось, эти «карательные» акции стали ответом московских властей на массовые акций протеста и обращения обманутых граждан в муниципалитет и письмо мэра Москвы в столичное ГУВД и прокуратуру.
Черный список компаний, с деятельностью которых «силовиков» попросили разобраться, Юрий Лужков направил в ГУВД и в прокуратуру всего неделю назад. По данным информагентств, в нем в частности говорилось: «Анализ поступающих материалов свидетельствует о признаках наличия среди фирм-застройщиков финансовых «пирамид». Фирмы аккумулируют огромные денежные средства, которые могут быть пущены в оборот и использоваться нецелевым образом для получения прибыли». В перечень фирм, якобы нарушающих обязательства перед дольщиками, попали ЗАО «Стройметресурс», КТ «Социальная инициатива и Компания», ООО «Пластбау-М», ОАО «Новый мир», ООО «Жилищный капитал», ООО «Мастерок», ООО «Евростройтек», ООО «Инвестпроект», ЗАО «Центр развития Град».
В результате, как сообщила прокуратура Москвы, обвинения в «мошенничестве в особо крупных размерах» были предъявлены руководителям ЗАО «Стройметресурс», ООО «Пластбау-М», ООО «Инвестпроект», ЗАО «Центр развития Град», ООО «Уют-компания». Следствие по этим делам поручено следственной части УВД Центрального округа. Параллельно ОВД района «Басманный» начало расследование дела о причинении имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием в отношении дирекции КТ «Социальная инициатива и компания». А в отношении ООО «Мастерок» проводится проверка, результатом которой, как говорят в прокуратуре, скорее всего, тоже станет уголовное дело. Еще одно дело по аналогичной статье пока приостановлено, поскольку руководитель ООО «МИТА – 2000» от следствия скрылся. При строительстве каких именно домов были совершены махинации и о каком числе пострадавших идет речь, в прокуратуре пока не сообщили.
Но, судя по последним стихийным выступлениям в Москве обманутых дольщиков, в делах этих будут фигурировать десятки, если не сотни обманутых людей. Вкладчики ООО «Инвестпроект», к примеру, начали требовать свои деньги еще в конце лета и с тех пор провели уже серию пикетов у памятника Кириллу и Мефодию и на площади у Большого театра. Самые распространенные жалобы – затягивание сроков строительства, значительное увеличение стоимости квартир по отношению к первоначальной. Судиться же с нечестными застройщиками гражданам не выгодно. Как правило, суд хотя и принимает сторону обманутого вкладчика и выносит решение о возврате суммы, внесенной при заключении договора долевого строительства, но отказывает в требовании взыскать с компании проценты за пользование денежными средствами дольщиков. В результате дольщик получает на руки лишь те деньги, которые изначально заплатил. При нынешних темпах роста цен на жилье в Москве и Подмосковье этого оказывается явно недостаточно для приобретения аналогичной квартиры.

Эдуард ЛОМОВЦЕВ.
© «Время Новостей», 21.10.05.

В субботу на Пушкинской площади митинговали люди, вложившие деньги в строительство жилых домов и не получившие ни квартир, ни денег назад. На митинг заявили 500 человек, пришли чуть более 200. «Есть ощущение бессмысленности. К статусу бомжа быстро привыкаешь», – призналась Люда, одна из так называемых обманутых соинвесторов.
История Люды типична. Она вложила деньги в жилой дом в пос. Октябрьский, в 11 км от МКАД. На двухкомнатную квартиру копили 10 лет – хотели съехать с мужем и дочерью от родителей. Об инвестиционной компании «Социальная инициатива» узнала из рекламы на ТВЦ. Девушки-менеджеры за неделю подготовили документы, юрист, просмотрев договор, сказал: «Чисто». Деньги внесли в марте 2001 года, переезд назначили на конец 2004-го. Когда подошел срок, те же менеджеры отказались расторгнуть договор и объяснили, что ни денег, ни квартиры Люда не увидит. В лучшем случае выдадут компенсацию – не раньше 2009 года. Объект, строительство которого так и не начиналось, готовится к перепродаже другому инвестору. Сейчас Люда с мужем снимают комнату в студенческом общежитии, десятилетняя дочь второй год живет у бабушки. «У меня жизнь рухнула, – просто признается Люда. – Я не знаю, как сказать дочери, что у нас нет дома».
Большинство митингующих объясняют, что пострадали именно от «Социальной инициативы». Все объекты, проданные с 2001-го, существуют только на бумаге. Строительная компания «Атолл», рассказывают люди, связанная договором с инвесторами, оказалось, состоит из одного человека и не имеет адреса. Однако щедрые правительственные награды (в том числе и премия правительства Российской Федерации) привлекают новых вкладчиков. Недавно «Социальная инициатива» стала действовать под новой вывеской – Транснациональной (!) финансово-промышленной группы «Доступное жилье» (по одноименной президентской программе).
Басманный суд не принимает заявления. В арбитражный митингующие не обращаются – боятся «не потянуть» судебных издержек. Вместо этого обманутые соинвесторы, число которых перевалило за тысячу, разбились на «инициативные группы» – по строительным объектам, проводят митинги, организовали сайт. На нем можно найти официальные документы «Социальной инициативы» и любопытные высказывания директора компании Николая Карасева. На субботней акции протеста соинвесторы подписали письмо, обращенное одновременно к Путину, Фрадкову и Лужкову. В случае продолжения «преступного невнимания власти» обманутые люди грозятся перекрыть правительственные трассы Москвы.

Елена КОСТЮЧЕНКО.
© «Новая газета», 31.10.05.

Вчера в Москве прошла акция протеста частных соинвесторов ООО «Компания Стройиндустрия», которые так и не дождались оплаченного ими жилья. Дольщики «Стройиндустрии», а также соинвесторы еще 20 строительных компаний, которые считают, что их обманули застройщики, подготовили жалобу в Верховный суд на бездействие федеральных властей. Об объединении обманутых соинвесторов и их первых совместных действиях корреспонденту Ъ рассказала организатор прошедшей вчера акции протеста приобретателей жилья у ООО «Компания Стройиндустрия» Елена Филаретова. По ее словам, соинвесторы 20 не сдавших в срок свои объекты компаний познакомились на форуме интернет-сайта realty.design-agency.ru, где опубликован черный список риэлтерских и строительных компаний Москвы и Подмосковья.
«Объединившись, мы из частных лиц станем самостоятельной общественной силой. Обманутые соинвесторы в Москве – это уже не просто частные лица, это – социальное явление»,– считает госпожа Филаретова. Соинвесторы еще не договорились, в какой форме будет происходить объединение. Но первую совместную акцию они уже запланировали, подав заявку в префектуру ЦАО на участие в митинге с требованием к столичным и федеральным властям разобраться с недобросовестными строителями, в котором ожидается участие 3 тыс. человек.
«Мы только начали составлять список обманутых соинвесторов строительных компаний, но уже сейчас понятно, что в нем будет больше тысячи квартир и больше десятка тысяч людей»,– заявил вчера Ъ юрист помогающей московским соинвесторам общественной организации «Товарищество самозащиты прав москвичей» Станислав Пивоваров. Каждый из них вносил за непостроенное еще жилье в среднем по $60-70 тыс. По данным «Товарищества», жители Москвы и области потеряли на вложениях в новостройки не менее $1 млн личных сбережений.
Соинвесторы строительных компаний намерены также инициировать судебный процесс против федеральных органов власти. «Жалоба в Верховный суд на их бездействие уже подготовлена. После согласования со всеми заинтересованными сторонами мы направим ее в суд»,– пообещал Ъ господин Пивоваров. Юрист отказался пояснить, против каких органов будет подана жалоба и в чем будет заключаться ее суть.
Ни один из руководителей департамента градостроительной политики правительства Москвы прокомментировать ситуацию на строительном рынке не захотел. «Мы работаем по конкретным случаям,– заявили Ъ в пресс-службе департамента.– Есть заявление от соинвесторов ООО 'Мастерок' (одна из 20 строительных организаций, вошедших в черный список соинвесторов.– Ъ),– департамент на него реагирует. Сейчас комиссия анализирует ситуацию, и 31 октября она представит свое заключение руководству города».
Председатель Конфедерации обществ прав потребителей Дмитрий Янин считает, что защитить свои интересы в суде приобретателям жилья будет сложно. «Строительные компании заключают с клиентами договоры на таких условиях, что шансов добиться положительного решения суда у клиента практически нет. К тому же по договору он не потребитель, а соинвестор, и закон о защите прав потребителей на него не распространяется»,– заметил господин Янин.

АНДРЕЙ Ъ-КОЗЕНКО.
© «КоммерсантЪ», 28.10.05.

Через десять лет после массовых выступлений обиженных вкладчиков финансовых пирамид Россию, похоже, может захлестнуть новая волна митингов граждан, лишившихся своих накоплений. Причем речь идет не о легковерных почитателях Сергея Мавроди и Лени Голубкова, рассчитывавших обогатиться вопреки всем законам экономики. Вчера на Горбатый мостик у Белого дома вышли люди, вкладывавшие свои деньги в одну из самых динамичных российских отраслей – строительство. Причем многие из них к заключениям сделки привлекали юристов и риэлторов из крупных компаний. Выражаясь терминами из рекламных роликов АО «МММ», на халяву они не рассчитывали и уж точно были партнерами известных и порой хорошо зарекомендовавших себя на рынке строительных компаний. Точнее, соинвесторами строительных проектов. Теперь уже – обманутыми соинвесторами, поскольку ни жилья, оплаченного еще на стадии нулевого цикла, ни своих денег обратно они не получили.
Даже по содержанию гневных плакатов на Горбатом мостике было видно, что к зданию правительства пришли жители Москвы и Подмосковья, пострадавшие почти от десятка застройщиков, подрядчиков и дилеров. В довольно крепких выражениях чаще всего упоминались «Стройметресурс», ЖСК «Строим вместе», ЗАО «Град», ООО «Мита-2000», ООО «Мастерок». Пострадавшие от «сотрудничества» с вышеупомянутыми компаниями добивались встречи с чиновниками из Белого дома не только для того, чтобы привлечь внимание к своим бедам. Многие считают, что власти страны, прошедшей через печальный опыт крушения финансовых пирамид, должны были исключить возможность появления новых пирамидостроителей и потому несут ответственность за пропавшие деньги.
Соинвесторы как новое «сословие» российских граждан появились благодаря строительному буму, стремительному росту цен на жилье, несовершенству банковской системы и недоступности для большинства граждан рынка ценных бумаг. Вложение в недвижимость на фоне чуть ли не ежемесячного увеличения стоимости квадратного метра жилплощади до сих пор считается (и пропагандируется строителями) одним из самых выгодных способов сохранения и приумножения накоплений. Правда, вместе с ценами вырос и риск. Квартиры в готовом доме обходятся дороже, чем приобретение на начальном уровне строительства – когда у дома возведен разве что фундамент, а иногда и вовсе только роется котлован. Однако в последние годы именно такой способ покупки жилья – когда юридически у застройщика приобретается лишь условное «право соинвестирования» – стал массовым. И потому казался надежным – исключения в виде скандалов с отдельными строительными компаниями в целом не портили довольно благополучную картину. Но в течение последнего года одна за другой строительные компании вдруг начали отказываться от обязательств, оставляя соинвесторов без квартир и без денег.
Осенью 2005 года разгневанные соинвесторы вышли на улицы, и их акции протеста с каждой неделей становятся все более массовыми, объединяя обиженных все новыми строительными компаниями. Власти Москвы уже не могли не заметить этой протестной волны. Мэр Москвы Юрий Лужков направил в ГУВД и прокуратуру столицы два письма с требованием провести проверку ряда фирм – застройщиков и инвесторов жилищного строительства.
Результатом проверки стало возбуждение уголовных дел о мошенничестве в отношении руководителей ООО «Инвестпроект», ЗАО «Центр развития города «Град», ЗАО «Стройметресурс», ООО «Пластбау-М», ООО «Уют-Компания», ОАО «Новый мир», ООО «Жилищный капитал», ООО «Евростройтек». Следствие по этим делам ведет следственная часть УВД ЦАО. Одновременно ОВД «Басманный» расследует дело о причинении имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием в отношении дирекции КТ «Социальная инициатива и компания». А в отношении ООО «Мастерок» проводится проверка, результатом которой, как говорят в прокуратуре, скорее всего тоже станет уголовное дело. Еще одно дело по аналогичной статье пока приостановлено, поскольку руководитель ООО «Мита-2000» скрылся от следствия.
Следствие в целом уже выяснило схемы строительных махинаций, причем почти во всех случаях они разные. Чаще всего застройщики брали деньги на начальном этапе строительства, а дома так и не были построены (в некоторых случаях строительство и не начиналось). Если же объекты все-таки были возведены, их не принимала Госкомиссия или после сдачи дома выяснялось, что претендентов на одну квартиру несколько.
Эти же схемы обсуждались вчера у Белого дома. Одна из участниц вчерашнего митинга рассказала «Времени новостей», что купила квартиру в новостройке в Бескудниково у ООО «Мита-2000» – дилера главного застройщика – ЗАО «Град». Когда женщина пришла «вселяться», выяснилось, что на оплаченной ею жилплощади уже живут. Впоследствии оказалось, что квартира была продана трижды, и двое ее покупателей присоединились к движению обманутых соинвесторов. «Все говорят, что мы правы, у нас на руках решения суда, постановляющие, чтобы нам вернули деньги, вот только денег нет. Руководство «Миты» в бегах, а «Град», как решил суд, не имеет к этому никакого отношения», – рассказала участница митинга.
Большая группа на Горбатом мосту была представлена жертвами ООО «Мастерок». Компания в 2002-2003 году собрала деньги на строительство домов повышенной комфортности по 13 адресам в Москве, но к строительству так и не приступила. Как рассказал «Времени новостей» представитель инициативной группы Владимир Бондаренко, сначала люди просто ждали, довольствовались разными техническими объяснениями того, почему строительство никак не начинается, но сейчас наступил «психологический предел». «Мы не можем больше ждать, мы хотим получить наши квартиры как можно скорее» , – сказал г-н Бондаренко, заметив, что лично он за однокомнатную квартиру на Федеративном проспекте заплатил 65 тысяч долларов в 2002 году. «Сейчас такая квартира стоит 120, это должен быть дом повышенной комфортности, то есть я хочу сказать, что людей кинули по-крупному», – сказал он. По словам взявшей на себя обязанности пресс-секретаря инициативной группы соинвесторов ООО «Мастерок» Анастасии Антонычевой, деньги не получили и те, кто расторг договор с застройщиком.
Пока следователям неизвестно точное количество пострадавших. «В настоящее время проводятся различные экспертизы – финансовая, бухгалтерская, изучается правильность заключения договоров. Этот процесс очень долгий, может занять несколько месяцев. Поэтому пока официальных обвинений никому не предъявлено», – сказали корреспонденту «Времени новостей» в прокуратуре.
«По приблизительным подсчетам только от действий гендиректора ООО «Мастерок» Александра Зайчука пострадали более 400 человек. А сумма ущерба составила более 100 млн долларов», – утверждает г-жа Антонычева. При этом счет считающих себя обманутыми соинвесторов в Москве и Подмосковье идет уже на тысячи, и на 30 октября на Октябрьской площади запланирован еще одни митинг, который соберет жертвы 20 строительных компаний. Они намерены обратиться уже не в московское правительство, а к президенту.
«Многие люди, покупая квартиры на начальном этапе строительства, продавали свое жилье и теперь им негде жить, – утверждают лидеры инициативной группы обманутых соинвесторов. – Мы не собираемся сдаваться, и хотим, чтобы вопрос о привлечении к ответственности застройщиков решался на уровне президента Путина». Кроме того, потерявшие деньги на стройплощадках москвичи требуют от властей создать специальную комиссию, которая изучила бы ситуацию на рынке и ответила бы на вопрос, волнующий всех потенциальных покупателей жилья: не является ли нынешняя ситуация началом грандиозного обвала на рынке?
Сегодня комиссия создана лишь в Комплексе градостроительной политики Москвы – именно ей поручено заниматься проблемами нерадивых застройщиков. Однако еще неизвестно, решатся ли городские власти разделить со строителями ответственность перед москвичами, как это было в сентябре 2004 года. Тогда мэрия предоставила 440 квартир обманутым дольщикам печально известной компании «Юнисстрой». Судя по заявлениям главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, новые незавершенные объекты будут переданы другим компаниям. Или же будут выкуплены конкурентами. Уже известно, что объекты «Стройметресурса» в Лобне и Дмитрове будет достраивать «ПИК-регион».
При этом представители стройкомплекса считают, что речь идет о единичных случаях, а не о начале полноценного кризиса. По мнению пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергея Лядова, речь идет не о классическом «пирамидостроении», а о «единичных случаях на рынке, причиной которых стал непрофессиональный менеджмент в этих компаниях». «Существуют ложные представления о якобы умопомрачительной доходности в недвижимости. Это совсем не так. Инвестиционно-строительный бизнес – один из самых сложных, требующий комплекса знаний во многих областях. К сожалению, в рыночной экономике такие риски случаются»,– говорит г-н Лядов.
При этом нельзя не заметить, что непрофессионализм проявился в тот момент, когда строительные компании столкнулись с новыми экономическими и юридическими реалиями. По новым правилам, куда более выгодным для соинвесторов-физлиц, они играть не могут, да и не хотят. По мнению заместителя генерального директора компании «Светлый град» Петра Шкоды, нынешние проблемы застройщиков – следствие ажиотажного роста цен, сменившегося периодом стагнации. «В период роста цен многие застройщики могли без проблем привлекать средства населения и банковские кредиты на новые объекты и использовать их на завершение старых. Но как только «цены встали» и интерес покупателей снизился, застройщикам стало нечем закрывать финансовые бреши. Как итог – недострой»,– говорит г-н Шкода.
Кроме того, серьезно осложнил вывод на рынок новых проектов и вступивший в силу 1 апреля 2005 года закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», предоставивший существенно больше прав и гарантий соинвесторам. Застройщики считают этот документ слишком суровым по отношению к строительным компаниям, а заложенные в документе гарантии от мошенничества и долгостроя – то есть, от тех самых проблем, с которыми столкнулись вышедшие к Белому дому москвичи, – называют «мифом». В понедельник президент Ассоциации строителей России Николай Кошман обратился с письмом к спикеру Госдумы Борису Грызлову с предложением провести парламентские слушания, а затем и принять поправки к закону с тем, чтобы «не затрагивая уже установленных гарантий для граждан-участников долевого строительства, оптимизировать некоторые правовые условия для других участников указанной деятельности».
Примечательно, что, по мнению риелторов, вся эта ситуация обернется для рынка повышением цен. «Квадратные метры подорожают у благонадежных застройщиков. На рынке станет меньше искусственно обесцененных объектов, да и общий объем предложения сократится, – говорит председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григорий Куликов. – Но покупать квартиры не перестанут – в этом я уверен, ведь добросовестных девелоперов в Москве значительно больше!».

Ирина БЕЛАШЕВА, Екатерина КАРАЧЕВА, Иван ГОРДЕЕВ.
© «Время Новостей», 26.10.05.

Люди, обманутые строительными компаниями, являются по статусу так называемыми соинвесторами, и, по идее, должны принимать на себя определенные риски. Однако имеется прецедентное решение Верховного суда, в соответствии с которым инвестор, приобретающий жилье для личного пользования, приравнивается к покупателю.
На застройщика ложится та же ответственность, что и на продавца, а по Гражданскому кодексу предусмотрены огромные санкции за несвоевременную поставку товара. Поэтому все строительные компании, которые, как правило, нарушают сроки или, например, меняют конфигурацию квартир в процессе строительства, по идее могут залететь на такие санкции, которые автоматически превратят их в полных банкротов. Но автоматически это не делается.
История с соинвесторами – это порождение извращения на нашем рынке жилья. У нас нет доступного жилья, а ипотека имеет элитарный характер. Абсолютное меньшинство населения России может приобретать жилье при нынешнем состоянии дел. И связано это не только со стоимостью жилья, хотя она и так запредельна. Нигде в мире людям не продается бетонная коробка с дырками в полу и потолке, приведение в пригодное состояние которой обойдется, возможно, еще дороже.
Для людей, которые принадлежат к самой верхушке среднего класса, порой единственный шанс приобрети нормальное жилье за приемлемую цену – это купить его на какой-то стадии строительства или даже до него. При этом положение этих так называемых соинвесторов принципиально отличается от положения застройщика тем, что последний сам управляет своими рисками, а часто, грубо говоря, кидает клиентов. А у соинвесторов нет никаких способов контролировать застройщика.
Понятно, что при таких сделках нужно подбирать как можно более надежную компанию. Но, так или иначе, весь этот бардак с жильем будет продолжать существовать, пока у нас не будет нормального градуированного жилищного рынка. Никто в Америке не продает квартиры, стоящие по несколько миллионов долларов, в кредит или на правах соинвестирования. Это жилье для богатых, и продается оно по полной ликвидной стоимости, включающей все издержки. А есть там и жилье для обычных людей, которое построено на массовой доступной ипотеке. В России, как и в любой другой стране, первоначально такую ипотеку может выстроить только государство. И, в первую очередь, это принесло бы выгоду именно государству. Понятно, что эффект экономического роста от ипотеки, которой пользуются не тысячи, а десятки миллионов людей, был бы колоссальный.
Но у нас по-прежнему идет мощное сопротивление так называемого экономического блока тому, чтобы государство при помощи собственных ресурсов организовало рынок досрочного жилья. Поэтому ответственность за всех несчастных соинвесторов по большому счету лежит на тех людях и ведомствах, которые все последние годы препятствуют экономическому развитию России, и делают это успешно.

Михаил Леонтьев, обозреватель.
© «Трибуна», 14.10.05.

Десятки тысяч обманутых москвичей и жителей области пытаются вернуть свои деньги

Вчера на Горбатом мосту снова митинговали обманутые фирмой «Мастерок» покупатели квартир. Напомним, этот застройщик оставил без жилья несколько сотен москвичей, банально кинув их. Первый раз соинвесторы митинговали две недели назад. Но никто, кроме журналистов, к ним не пришел.
– Нам нужны твердые гарантии на получение квартир, – выражает общее мнение организатор митинга Владимир Бондаренко. – И мы обещаем, если их не получим, то объявим голодовку и дойдем до Путина.
На митинг многие пришли семьями.
– Мы уже верим только президенту, – говорит Дарья Цивина. Она пришла сюда с годовалой Федосией. – Моя дочка должна была родиться в новой квартире. Мы влезли в огромные долги и вложили 150 тысяч долларов в строительство. И остались на улице.

Мастерки обмана
– Бомба закладывается уже на конкурсах по продаже земли застройщикам, – говорят обманутые покупатели. – «Мастерок» выигрывал их за взятки. На самом деле он не обладал нужными строительными мощностями и к тому же был в долгах как в шелках!
Люди провели собственное расследование по строящимся домам на Федеративном проспекте, 36/14, улицах 2-й Бухвостова, 7, Медиков, 68, и Самотечной, 5, а также на Щелковском шоссе, 79. Выяснилось, что их застройщик «Мастерок»:
– показывал покупателю план квартиры с завышенным метражом. Реальная площадь была меньше. При передаче ссылался на изменения в проекте: «Это по вине города!» Переплата за несуществующие метры составляла до $13000. Тем, кто протестовал, ее обещали вернуть, но угрожали повышением стоимости квартиры из-за «дополнительных расходов»;
– получил разрешение на строительство дома в 5000 кв. м, а квартир напродавал на 10000 кв. м. Фактически он торговал несуществующим в природе жильем;
– заключал договоры «предварительного бронирования права покупки квартиры» (филькина грамота вроде «протокола о намерениях»). По сути, люди платили фирме деньги за ее намерения;
– заманивал рекламой вроде «Квартиры за $68000 на 1-м Ольховском, 4. Срок сдачи – 2006 г.». Строительство дома так и не началось, а деньги пущены на другие нужды застройщика.

Как надувает клиента застройщик
После публикации статьи «Как покупатель квартиры выиграл у застройщика $10000» (см. «КП» за 19 октября) телефон редакции не умолкал. Обманутых покупателей квартир в Москве и области – десятки тысяч. Неожиданно эта проблема перестала быть частной. Большинство людей попалось на одну и ту же удочку: заплатили за еще не построенное жилье, и теперь ни квартир, ни денег. Договоры составляются так, что даже в суде облапошенные не могут добиться правды. Не у всех есть средства на адвокатов.
Схемы выуживания денег примитивны. Практически все стройкомпании действуют по одному принципу: навязывают соинвесторам договоры без гарантий. Не хочешь заключать – свободен, найдутся другие. Как с этим бороться? Почему государство не защищает своих граждан? Закончится ли когда-нибудь этот грабеж? «КП» проводит собственное расследование.

Почему мошенникам дают участки под дома?
Потому что чиновники берут взятки. Существует даже прайс-лист – кому сколько нужно заплатить, чтобы на главной бумажке стояли все необходимые подписи. Но платит даже не сама стройкомпания. Ее цель – никаких расходов. За разрешение, которое получает застройщик, расплачиваются подрядчики, то есть те, кто непосредственно возводит многоэтажку. Компания нанимает их только с этим условием.
В редакцию «КП» обратился один такой строитель (его имя мы не раскрываем из соображения безопасности):
– Мне выдали прайс-лист, но без подписи и без печатей. Там было написано, что нужно заплатить главе района за землеотвод – $40000; столько же за постановление, разрешающее проектирование и строительство; за проектные работы и госэкспертизу со всеми согласованиями – $200000. За разрешения на канализацию, за подключение дома к электросети. Эту цепочку вам продолжит любой застройщик. На выходе получается более 500 тысяч долларов. Взяток и различных пошлин.

Берешь – свои, отдаешь – чужие
Жильцы новостройки в поселке Вешки Мытищинского района маются с 2001 года. К тому времени коробка дома была построена, и люди думали, что ничем не рискуют при покупке квартир. Но трубы-электричество сюда подвели только в 2003-м, госприемки нет до сих пор. Тем не менее покупатели решили вселяться, потому что свое жилье давно было продано, а на съем чужого уходило много денег. Дом заселен на 90 процентов, но ни прописаться, ни встать на учет в поликлинику, ни голосовать люди не могут. Администрация требует от застройщика семь квартир, обещанных им в 2001 году в обмен на выделение земли под стройку. А он не торопится: брал-то за строящиеся квартиры чужие деньги, а отдавать приходится свои.

С жульем можно бороться!
А вот 1500 человек, купивших квартиры в комплексе «Звезда России» (Химки), успешно борются за свои права. Они создали инициативную группу (ИГ) и два сайта о своей беде. 27 сентября они вышли на митинг, после которого их принял вице-губернатор области Пантелеев.
– Он гарантировал нам получение квартир без доплат, – говорит юрист Никита Кузнецов, член инициативной группы. – И дал указание администрации Химок начать регистрацию всех договоров с соинвесторами.
– Власти вас заметили?
– Да, заметили. Благодаря крепкой инициативной группе, которая последовательно, жестко и профессионально отстаивала права соинвесторов.
– Что вы посоветуете остальным?
– Обязательно создать единую инициативную группу на весь ваш проблемный микрорайон (ни в коем случае не разбиваться по домам!). Создайте свой сайт.
– Чего опасаться тем, кто собирается покупать долю в строящемся доме?
– Не «покупайтесь» на цены и красоту рекламных объявлений: сейчас у очень многих застройщиков серьезные проблемы. Поэтому доверьте деньги серьезным фирмам, давно работающим, с хорошей репутацией. Обязательно поищите в Интернете отзывы клиентов-покупателей. Не поленитесь узнать о застройщике у властей. В общем, соберите всю возможную информацию. Убедитесь в том, что есть полный комплект разрешительной документации, оформленного земельного участка, утвержденного проекта и проч. Если чего-то не хватает, лучше не рискуйте.

Наталья БОРИСЮК, Эдуард ВОРОТНИКОВ, Вячеслав МАРКОВ.
© «КП.Ru», 26.10.05.

Закон о долевом строительстве препятствует реализации программы по формированию рынка доступного жилья. Об этом заявили руководители ведущих строительных компаний на проходившем недавно круглом столе, организованном Ассоциацией строителей России. По словам президента АСР Николая Кошмана, если в закон о долевом строительстве не внесут соответствующих поправок, в следующем году объем ввода жилья может сократиться на 35-40%. По статистике 60-65% жилья (а в прошлом году было введено около 41 млн. кв. м жилья) построено на деньги дольщиков.
«Новый закон, по сути, приостановил работу дольщиков и застройщиков и практически вывел из игры банки», – считает Николай Кошман. «Сегодня есть три-четыре региона, где продолжается рост объемов строительства, а в остальных регионах объемы падают. Причем падают непрерывно», – сообщил вице-президент АСР, президент корпорации «Баркли» Леонид Казинец.
Претензий к закону у застройщиков масса. Однако главным камнем преткновения стал пункт относительно солидарной ответственности банков. Банки не готовы финансировать застройщиков, которые заключают договора долевого строительства. Об этом заявил директор управления финансирования строительства Сбербанка Алексей Чувин. Впрочем, он добавил: «Не все так трагично для застройщиков. Они имеют возможность не привлекать дольщиков. Банки готовы профинансировать все строительство жилья. Мы можем работать без дольщиков, мы можем работать с дольщиками, если будет смягчен закон. В любом случае готовы давать денег столько, сколько потребуется».
Другое дело – готовы ли сами строительные компании к таким условиям. От них потребуется большая прозрачность. Кроме того, они должны иметь порядка 30% собственных средств на начало финансирования проекта. Понятно, что работать по такой схеме готовы только крупные компании, так что число игроков на рынке может значительно уменьшиться.
Очевидно, что подобная схема финансирования скажется и на самих покупателях жилья. Финансирование строительства исключительно за счет банковских кредитов, по словам председателя правления УК «ПИК-Холдинг» Артема Эйрамджанца, повлечет новый рост цен на недвижимость. Ведь дольщики – те инвесторы, которые не берут проценты.
По мнению строителей, закон требует целого ряда поправок. В частности, нужно пересмотреть права дольщиков по расторжению договора, сбалансировать штрафные санкции и решить вопрос с НДС. Надежда Косарева, одна из разработчиков закона, президент фонда «Институт экономики города», сказала, что строителям не стоит рассчитывать на отмену закона, однако работа над поправками продолжается. Велика вероятность, что они будут приняты. Приняты при единственном условии – концепция регулирования отношений между застройщиками и дольщиками не будет изменена.
А председатель Московской городской Думы Владимир Платонов вообще считает, что компаниям-застройщикам не следует надеяться на то, что поправки будут внесены быстро. «Необходимо искать другие пути решения злободневного вопроса, – подчеркнул он. – Например, использовать для работы с дольщиками инструментарий, предусмотренный законодательством о ценных бумагах».
Пока строители обсуждают поправки в закон, обманутые дольщики устраивают демонстрации и митинги. Власти Москвы и Подмосковья составляют практически официальный «черный» список компаний, которые нарушают обязательства, взятые перед лицами, инвестирующими свои средства в долевое строительство жилья. Подмосковные власти намерены организовать при областном правительстве специальную комиссию, которая будет разбираться со всеми фактами нарушений. Мэр Москвы предложил создать специальную следственно-оперативную группу, занимающуюся расследованием преступлений в жилищной сфере и долевом строительстве.
Впрочем, перспективы подключения к конфликтам силовиков довольно призрачны: чтобы завести уголовное дело, надо доказать умысел в действиях застройщиков, а это сложно, поскольку строительство финансовой пирамиды вполне может осуществляться в рамках закона. А вот активы проштрафившихся компаний вполне могут быть проданы в зачет образовавшихся долгов – вкладчикам, подрядчикам и городу.
Кстати, сегодня появляются компании, которые готовы взять на себя чужой недострой. Группа компаний «СУ-155» будет возводить в Серпухове дома, брошенные компанией «Геотехнология». «Подмосковьем дело не ограничится, – сообщили в пресс-службе компании. – В Москве «СУ-155» взялось достроить и некоторые площадки скандально известной «Стройиндустрии». Речь идет о двух домах в Восточном административном округе».
Появились и компании, готовые работать в соответствии с новым законодательством. В сентябре ЗАО «Кунцево-Инвест» официально зарегистрировала первый договор, оформленный в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Эта компания ведет сегодня строительство в Западном округе столицы. Появляются такие компании и в регионах. Например, компания «СТ Групп Регион», работающая на ростовском рынке недвижимости.

Татьяна Емельянова.
© «Независимая газета», 24.10.05.

СОВЕТ РИЭЛТОРА
Хотите сэкономить? Бдите!
Илья ПЕРЕЛЬ, заместитель директора агентства недвижимости «Покупатель»:
– Каждый нормальный человек понимает, что купить дешево хорошую квартиру в Москве нереально. Либо квартира будет дешевой, либо хорошей.
Покупка дешевого жилья таит много не очень приятных сюрпризов. Вот только некоторые из них:
скрытые недостатки самой квартиры (дефекты потолков, пола, стен, коммуникаций);
внешние недостатки (шум с улицы, плохие соседи, теневая сторона дома, кладбище, завод, ТЭЦ или свалка рядом с домом, козырек магазина прямо под окнами);
юридически «грязные» или сомнительные документы на квартиру (незаконно полученный ордер, предыдущие жильцы – алкоголики или наркоманы, выселенные обманным путем, незаконно оформленное наследство, ущемленные права несовершеннолетних и др.);
мошенничество при совершении самой сделки (поддельные документы, обман при передаче денег или сдаче документов на государственную регистрацию и др.).
Подчас только опыт и профессиональное чутье риэлтора могут спасти покупателя от недобросовестных продавцов. Поэтому не рискуйте: переложите свои страхи на специалиста.

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ
Хит месяца – старые «панели»?
Одна из наиболее заметных сейчас тенденций такова: быстрее всего стали дорожать недорогие по московским меркам квартиры. Хрущевские и брежневские «панели» растут в цене быстрее, чем современные новостройки. А из всех столичных округов самые высокие темпы роста цен замечены на «дешевом» и непрестижном востоке. Иными словами, быстрее всего сейчас дорожает то жилье, которое зимой-весной дешевело.
Объясняется это просто. Многие, наблюдая стремительный рост цен, готовы купить хоть что-нибудь, на что пока хватает денег. В результате и оказалось крайне востребованным то жилье, которое еще недавно считалось «неходовым».

ЭТО ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ
Вторичный рынок вытеснит новостройки!
С развитием массового строительства увеличилось и количество судебных исков от пострадавших инвесторов – частных лиц. Желание заработать сверхприбыль заставило многих застройщиков «нахватать» объектов, не имея средств на строительство. Привлекая простых людей, далеких от юридических тонкостей, они уговаривали их купить квартиры по низким ценам с нулевого цикла. Но при этом не объясняли, что инвестиционный договор – это не покупка квартиры, а всего лишь инвестиции в строительство дома, который может и не достроиться. Это риск, поделенный на каждого инвестора.
Телевидение и радио наконец донесло до людей правильную мысль, что в стране с шаткой экономикой и нестабильными ценами нельзя доверять призывам купить «кота в мешке». Ведь даже построенные дома перепродаются нескольким инвесторам. Если вы хотите действительно без риска купить квартиру – покупайте «вторичку»! Должен быть владелец у каждой квартиры. Это, несомненно, дороже на 10%, а то и на 20%. Зато это надежно! И мы очень хотим вам в этом помочь.
По просьбам москвичей заказать услуги по приватизации квартиры, оформлению наследства, составлению договора купли-продажи (мены, дарения и т. п.), регистрации сделок теперь можно и в субботу с 10.00 до 16.00 по адресу: ст. м. «Охотный ряд», Газетный переулок, д. 9, стр. 2, тел.: 202-36-39, 291-87-03.

© «КП.Ru», 25.10.05.

Прокуратура Москвы завела уголовные дела против ряда строительных компаний, подозреваемых в мошенничестве и невыполнении обязательств перед инвесторами. Среди них финансовая корпорация «Социальная инициатива», о которой на рынке сложилось мнение как о крупной строительной пирамиде.
Прокуратура Москвы возбудила несколько уголовных дел в отношении руководителей строительных организаций, не выполняющих свои обязательства перед инвесторами долевого строительства жилья.

По сообщению пресс-службы прокуратуры, против ООО «Инвестпроект», ЗАО «Центр развития города «Град»», ЗАО «Стройметресурс», ООО «Пластбау-М», ООО «Уют-Компания», «МИТА-2000» и корпорации «Социальная инициатива» возбуждены уголовные дела, в том числе по ст. 159 ч. 4 УК РФ («Mошенничество в особо крупном размере»).
Поводом для проверок сторительных компаний послужили обращения граждан о нарушении застройщиками своих обязательств.
По словам московских риэлтeров, компании «Социальная инициатива» и «Стройметресурс» хорошо известны на строительном рынке.
«Некоторые компании вполне добропорядочные, я бы не стал называть их жуликами, – говорит глава аналитического центра «Миэль-недвижимости» Геннадий Стерник. – Они стали жертвами банковского кризиса 2004 года и непрофессионального ведения бизнеса».
К числу таких компаний эксперт относит ЗАО «Стройметресурс», ведущее строительство в подмосковных Щербинке, Лобне, Ивантеевке, Железнодорожном и Дмитрове. Финансовые проблемы у этой компании начались еще в конце 2003 года. Гендиректор и основной владелец «Стройметресурса» Александр Тихонов объяснял замедление работ на основных объектах повышением банковских ставок и отсутствием финансирования. Около двух лет компания пыталась погасить долги и восстановить строительство, но это ей не удалось.
Министерство строительства Московской области ранее включило «Стройметресурс» в список неблагонадежных застройщиков.
Туда же попала корпорация «Социальная инициатива» под управлением Николая Карасева. С 2000 года у компании начались проблемы с десятками незавершенных строительных объектов и тысячами обманутых граждан. В отношении президента корпорации Николая Карасева заведено уголовное дело в ОВД района «Басманный» по ст. 162 ч. 3 УК РФ («Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»). Получить комментарии Карасева не удалось. В «Социальной инициативе» «Газете.Ru» сообщили, что менеджер уволился. Его новое место работы сотрудники корпорации не знают. Новым руководителем корпорации назначен Алексей Подворчан, сообщили сотрудники «Cоциальной инициативы».
«У них недостроенные объекты по всей России, – сообщил нам аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. – Хотя не думаю, что эта компания изначально создавалась для того, чтобы «кидать» людей. Это скорее изначально неудачный бизнес. Менеджеры не раcсчитали доходы и расходы, ушли в минус, из которого не могут выбраться. После скандалов с недостроенными объектами люди перестали приходить в «Cоциальную инициативу», и у компании кончились деньги».
По мнению экспертов, правоохранительным органам будет сложно доказать вину строительных компаний из-за специфической схемы построения застроечного бизнеса. Люди, желающие недорого приобрести жилье, вносят в компанию собственные средства, покупая не квартиру, а долю в бизнес-проекте. Часто проект этот оказывается неудачным. Новый закон о долевом строительстве, вступивший в силу с 1 апреля 2005 года, способен исправить ситуацию, считают аналитики. Застройщиков обяжут брать деньги на строительство не у частных инвесторов, а в банках и продавать готовое жилье.
«Надеюсь, у такого бизнеса (схемы, по которым работает «Социальная инициатива». – «Газета.Ru») нет будущего, – говорит Бекетов. – Не надо обманывать людей, и людям не надо обманывать самих себя. К сожалению, у тех, кто вложил деньги в такие проекты, шансов вернуть их немного».
Менеджмент «Cоциальной инициативы» расcчитывает продолжить работу на рынке недвижимости. Руководство корпорации выступает соучредителем транснациональной финансово-промышленной группы «Доступное жилье».

Наталья Копылова.
© «Газета.Ru», 21.10.05 10:57.

Покупатели новых квартир в Одинцове потеряли надежду «благодаря» действиям районной администрации!

Как стало известно RBC daily, администрация Одинцовского района и застройщик микрорайона 7-7А подмосковного Одинцова «Стройтехинвест» готовы поделить доли в построенных домах путем мирового соглашения. Как уже писала RBC daily, у части квартир в новом доме оказалось по два владельца – на них претендуют и частные соинвесторы, заплатившие за квартиру из своего кармана, и администрация Одинцовского района. Районные власти подали на застройщика и инвесторов в суд. Обманутые покупатели квартир уверены, что администрация района на самом деле не пойдет на мировое соглашение и сумеет через суд добиться передачи всех возведенных «Стройтехинвестом» домов в свою собственность. Частные соинвесторы опасаются, что в этом случае могут остаться и без квартир, и без денег. Эксперты считают, что единственный выход для соинвесторов – судиться с администрацией на нейтральной территории, чтобы исключить возможность давления на суд со стороны администрации района.
Микрорайон 7-7А города Одинцово (Московская область) расположен на пересечении Можайского шоссе с улицей Чикина, напротив ресторана «Макдональдс», за зданием Одинцовской топливной компании, занимая участок общей площадью 2,5 га. Инфраструктура жилого комплекса запланирована по системе «город в городе» – супермаркеты и мини-маркеты, кафе и рестораны, службы быта, салон красоты, фитнес-центр, детский клуб и т.п. На его территории предусмотрена пешеходная зона отдыха с двумя облагороженными прудами. В первую очередь строительства были возведены два 19-этажных и два 17-этажных дома. Вторая очередь подразумевает строительство четырехсекционного дома разной этажности. Дома первой очереди строительства должны были быть сданы в июне 2004 г., второй – в декабре 2004 г. Однако сроки постоянно переносятся. В последний раз – на сентябрь-октябрь 2005 г. Стоимость 1 кв. м жилья в микрорайоне составляет 900-1050 долл. Частные соинвесторы внесли 100%-ную предоплату за свои квартиры.
Покупатели квартир в этом микрорайоне оказались заложниками ставшей обычной для Подмосковных новостроек ситуации: местные власти не соблюдают условий договора с застройщиком. 5 июня 2000 г. между администрацией Одинцовского района и застройщиком – компанией «Стройтехинвест» – был подписан инвестиционный контракт №875, в соответствии с которым застройщику предоставлялся под строительство участок земли. 24 ветхих дома, располагающихся на этом участке, отдавались под снос. Половину квартир в одном из новых домов застройщик обязался предоставить администрации района под переселение жильцов из ветхих домов. Однако, как рассказал RBC daily один из соинвесторов Владислав Петров, администрация района изначально умолчала о том, что ей принадлежит всего лишь 9 из тех 24 аварийных домов. Остальные 15 находится в ведомственном подчинении Московской железной дороги, и распоряжаться ими администрация не имеет права. Таким образом, она не может выполнить условия договора и предоставить площадку застройщику. Тогда компания «Стройтехинвест» приняла решение распродать часть предназначенных для муниципалитета квартир. Причем обе стороны не поставили друг друга в известность о нарушении пунктов договора.
«Из 400 квартир инвесторы, с которыми «Стройтехинвест» заключил договоры долевого участия в строительстве, продали 300, – говорит Владислав Петров. – Администрация в ответ заявила, что в таком случае вообще не станет принимать дома, возведенные «Стройтехинвестом» в этом микрорайоне». В августе администрация Одинцовского района подала в суд 4 иска в адрес ООО «Стройтехинвест»: о признании за администрацией Одинцовского района права на получение жилой площади на 484 помещения общей площадью 21 тыс. 799,7 кв. м и три иска о признании недействительными договоров, заключенных между ООО «Стройтехинвест» и тремя инвесторами – ЗАО «АН-Сибконтакт Инвест», ЗАО «Веста-II» и ЗАО «Поляница Инвест». «Если эти договоры признаются ничтожными, то автоматически выходит, что у инвесторов не было юридических прав продавать квартиры нам, – рассказывает один из пострадавших соинвесторов. – Если такое судебное решение будет принято, то все квартиры переходят в собственность администрации. Администрация судебные иски ведет по всем домам». Обманутые дольщики уверены, что суд признает ничтожными контракты, и тогда ситуация зайдет в тупик – люди останутся без квартир. Администрация отказывается компенсировать потери покупателям квартир.
Между тем застройщики-инвесторы предложили администрации Одинцовского района мировое соглашение. По их предложению, администрация гарантирует выделение для «Стройтехинвеста» под строительство следующего дома еще одну площадку. В этом случае «Стройтехинвест» гарантирует, что заканчивает стройку, сдает дома госкомиссии, а в оставшиеся непроданными квартиры (таковых на данный момент около сотни) отселяет часть жильцов ветхого фонда. Затем компания строит на новой площадке следующий дом и туда переселяет оставшуюся часть жителей из ветхого фона. Готовность к мировому соглашению объявили все стороны конфликта, однако соинвесторам стало известно из источников в районной администрации, что работы над мировым соглашением никакой не ведется.
Как сообщил RBC daily генеральный директор ЗАО «АН-Сибконтакт Инвест» (один из соинвесторов строительства) Евгений Криницын, их компания настроена на мировое соглашение. «Мы делаем все от нас зависящее для урегулирования сложившейся ситуации и надеемся на такое же отношение к данному вопросу со стороны ООО «Стройтехинвест» и администрации Одинцовского района», – сказал он. По его информации, «Стройтехинвест» подготовил и направил в администрацию Одинцовского района перечень из 258 квартир, зарезервированных под отселение жителей из ветхого фонда. «Однако администрация Одинцовского района вернула списки назад, потребовав собрать подписи всех инвесторов, – говорит г-н Криницын. – Списки будут направлены в администрацию в ближайшее время вместе с полным комплектом документов, включающим также проект мирового соглашения».
Между тем администрация района настроена весьма враждебно. То, что эта тема для нее действительно болезненная, говорит такой факт: только услышав словосочетание «микрорайон 7-7А», все собеседники переходили на повышенный тон и категорически отказывались обсуждать по телефону эту тему. Первый замглавы Одинцовского района Владимир Чиненов обсуждать тему мирового соглашения не захотел, перенаправив в юридический отдел. Получить информацию от главы юридического отдела администрации Одинцовского района Татьяны Клеменко не удалось.
Пока же все возведенные «Стройтехинвестом» в Одинцове жилые дома стоят пустыми. «Четыре корпуса практически достроены, – рассказывает Владислав Петров. – Строители говорят, что в любой день могут уже дать тепло и свет. А вот в спорном корпусе еще ничего нет – стоит только коробка. По обустройству территории работы тоже не закончены. Не решен вопрос с проведением коммуникаций, света и тепла не хватает». Впрочем, Владимир Чиненов утверждает, что работы на стройке вестись не будут до тех пор, пока ситуация не прояснится. Как признались RBC daily в одной из компаний-инвесторов, пока не будет подписано мировое соглашение, финансирование строительства не возобновится.
Судебное заседание назначено на 16 ноября. В случае, если мировое соглашение не будет заключено, обманутым дольщикам останется подавать в суд самим. Эксперты советуют обращаться в областной суд, чтобы исключить возможность давления на него со стороны районной администрации. «К сожалению, ситуация такова, что дольщики вынуждены судиться на территории этой же администрации, – сказал RBC daily вице-президент Российской гильдии риэлтеров Михаил Гороховский. – Но у них есть право потребовать переноса рассмотрения в областной суд, аргументируя аффилированностью судебных органов с администрацией района. Система позволяет это сделать. Думаю, дольщикам стоит обратиться к губернатору».
По словам Михаила Гороховского, многочисленные конфликты застройщиков-инвесторов с администрациями подмосковных районов, строятся по одной схеме. «Как правило, инвестор только выходит на стройплощадку, а администрация уже требует: ты отдай, что нам должен по договору. И хотя инвесторы соблюдают условия, районные администрации не исполняют своих обязательств. Власти заявляют, что договор заключен на невыгодных условиях и требуют доплаты».

Маргарита Парфененкова.
© «RBCdaily», 18.10.05

ДЕСЯТКИ ТЫСЯЧ ЛЮДЕЙ, ВЛОЖИВШИХ ДЕНЬГИ В ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ, ОКАЗАЛИСЬ ОБМАНУТЫ!

Митинги, пикеты, жалобы в официальные инстанции -от районных властей до Генпрокуратуры, обращения в суд и даже голодовки – на все это идут люди, вложившие деньги в долевое строительство и оставшиеся без жилья. Однако это не помогает получить ни обещанных квартир, ни каких-либо компенсаций.

Самыми массовыми за последнее время, самыми горькими стали митинги пострадавших от деятельности столичной компании «Стройметресурс». Эта фирма заключала контракты на соинвестирование строительства жилых домов в 20 городах Подмосковья – Щербинке, Лобне, Железнодорожном, Троицке... Но в большинстве случаев не выполнила свои обязательства. Только в одной Щербинке заморожены около десятка объектов. В соответствии с контрактом 12-17-этажные здания должны быть построены еще год назад. На деле все работы прекращены на уровне 2-4-го этажа. Приблизительное число пострадавших – 20 тысяч семей. Размер ущерба каждой семьи – не менее 20 тысяч долларов. Чтобы улучшить жилищные условия, многие брали кредиты в банках, продавали свои старые квартиры, дачи, садовые участки.
Людмила Рюмина – одна из участниц голодовки соинвесторов. Она решила приобрести квартиру в строящемся жилом комплексе на улице Овражная в городе Щербинка на условиях долевого участия два года назад. Надеялась «хотя бы на пенсии пожить в человеческих условиях». По договору жилой комплекс должен быть сдан в эксплуатацию в конце 2004 года. На момент заключения сделки было построено 2 этажа из 14. За два следующих года внешний вид жилого комплекса, в строительство которого вложила деньги Людмила, не изменился.
– Я по-прежнему вынуждена ютиться у своего сына. Представьте: две семьи в крохотной квартирке площадью 23 метра. Мне 63 года, и я в состоянии постоянного стресса, – говорит Людмила. – Мы доведены до отчаяния и готовы на все, чтобы обратить внимание общественности на нашу беду, – перекрывать федеральные трассы, голодать, разбить палаточный городок у здания правительства.
Фирма «Стройметресурс» объясняет сложившуюся ситуацию «временными финансовыми трудностями». Министр строительства Московской области Евгений Серегин объявил, что инвестиционный контракт между областным правительством и компанией будет продлен, сроки окончания строительства переносятся еще на два года. При этом гражданам придется подписать дополнительные соглашения о том, что они согласны с переносом сроков строительства. Пострадавшие соглашаться на такие условия не спешат.
– Это очередная уловка, чтобы на время приглушить скандал, – говорит представитель инициативной группы пострадавших Татьяна Наумкина. – Нам нужны реальные гарантии от властей, что «Стройметресурс» выполнит свои обязательства.
Контролировать выполнение строительных работ подмосковные власти обязались еще три года назад, заключив инвестиционный договор с компанией. Согласно этому документу фирма обязуется «не реже одного раза в год представлять отчет о выполненных работах» областной администрации. Кроме того, контракт содержит статью «Гарантии», в соответствии с которой инвестиционная компания обязана «застраховать риск ответственности за неисполнение обязательств, связанных с нарушением сроков или ненадлежащим качеством работ». Контракт застрахован не был, сроки нарушены, однако «Стройметресурсу» до последнего времени продолжали выделять все новые земельные участки.
Грандиозный обман людей, вложивших деньги в строительные объекты компании «Стройметресурс», не исключительный случай. В подобных скандалах в Московском регионе замешано не меньше десятка инвестиционных компаний, которые работают по принципу пирамиды.
– В последнее время с подобными проблемами ко мне обращаются не только жители Москвы, но и других регионов страны. Взыскать убытки с подобных компаний даже через суд чаще всего невозможно. Фирмы стараются спрятать имущество и объявить о банкротстве, – говорит специалист по жилищному законодательству, депутат Госдумы Галина Хованская. – Раньше других регионов с проблемой обмана при долевом строительстве столкнулась Москва. После этого в столице введена обязательная государственная регистрация инвестиционных контрактов. Кроме того, недавно вступил в силу новый закон «О долевом строительстве». Теперь к финансовому состоянию и обязательствам инвесторов предъявляются более жесткие требования.
Что ж, будущие участники долевого строительства, вероятно, окажутся лучше юридически защищены, они имеют все шансы получить квартиры в срок. Ну а как быть с теми десятками тысяч соинвесторов, что уже обмануты? Этого, похоже, пока не знает никто. Подмосковные власти обещают передать заброшенные стройки другим фирмам. Но желающих взяться за недострой и доделать работу пока нет. Даже если они найдутся, то одно почти очевидно: Людмиле Рюминой и ее товарищам по несчастью, скорее всего, придется еще и доплачивать за окончание работ. Но не у всех на это есть деньги.

Фроленкова Антонина.
© «Труд», 12.10.05.

Перепалкой и слезами закончилось обсуждение закона об участии в долевом строительстве. Строители обвиняют его разработчиков в слишком жестких и, по их мнению, неадекватных положениях закона. Авторы закона не скрывают, что были допущены определенные перегибы, однако они готовы насмерть стоять за права дольщиков – покупателей квартир в строящихся домах.
Напомним, строительные компании возмущены введенным в действие с 1 апреля этого года федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Авторы закона, пытаясь защитить права приобретателей жилья, максимально ужесточили порядок взаимоотношений дольщиков с застройщиками, переложив на последних всю степень ответственности за строительство.
Стоит отметить, что сам по себе закон назрел. Все больше граждан становилось жертвами мошенников и просто несостоятельных компаний. До появления соответствующего закона отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регламентировались лишь общими положениями гражданского кодекса, чем нередко пользовались мошенники. По оценкам Московского фонда защиты прав потребителей, до 30% компаний на рынке по липовым договорам брали деньги за квартиры, которые либо никто не собирался строить, либо они уже оказывались проданными несколько раз другим «счастливчикам».
«Ни в одной стране мира не привлекаются в такой форме деньги граждан на жилищное строительство», – считает Надежда Косарева, один из авторов проекта. По ее убеждению, в России это получило распространение, так как спрос населения превосходит предложение жилья. При этом объемы строительства сдерживаются монополизацией строительного рынка, что дает его игрокам, по мнению Косаревой, возможность управлять ценами на недвижимость.
К тому же ни «честные» игроки, ни государство до поры до времени не занимались чисткой рынка. Вместе с тем ситуация требовала определения четких правил игры. Разработчики законопроекта в течение полутора лет готовили закон. Как было озвучено на вчерашнем «круглом столе», частный бизнес также принял участие в законотворчестве – правда, были привлечены не ассоциации строителей (которых практически не существовало), а объединения риэлтеров. Возможно, запоздалое приглашение к обсуждению застройщиков и сыграло со всеми злую шутку.
Ассоциация строителей России, взявшая на себя задачу изменить «неудобный» закона №214, предложила свой вариант поправок. Претензии застройщиков коснулись практически каждой статьи закона. Николай Кошман, бывший глава Госстроя, а ныне президент АСР радикален в своих выводах, впрочем, равно как и остальные участники Ассоциации. Говоря о законе, Кошман утверждает, что «сегодня он приостановил работу застройщика с дольщиком». «Я уже не говорю о банках – они вышли из этой игры», – добавляет он. В связи с этом Кошман прогнозирует недовыполнение ввода жилья в 2006 году примерно на 35-40%.
Ему вторит вице-президент АСР Леонид Козинец, который был готов доказать, что этот закон создает рынок «недоступного и дорогого жилья».
Комментируя критичные моменты закона, Козинец отметил, что многие из них противоречат не только реалиям сегодняшнего дня, но и действующему законодательству.
В частности, по словам Козинеца, по 214-ому закону нужно передавать объект в эксплуатацию не позднее двух месяцев после приемки объекта. «Но, если мы посмотрим перечень документов, которые нужно оформить, два месяца – это нереально», – сказал он.
При этом дольщику не вменено в обязанность в разумный срок обеспечить застройщика необходимыми документами, необходимыми для регистрации. «Достаточно не дать свой паспорт в течение двух месяцев – и застройщик нарушил закон», – отмечает Козинец.
Кроме того, эксперты Ассоциации явно боятся того, что они сами называют «потребительским терроризмом»: согласно новому закону дольщик сам оценивает качество строительства и в случае обнаружения «существенного нарушения требований к качеству строительства» может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Даже несмотря на то, что объект предварительно проходит одобрение государственной комиссии квалифицированных экспертов. «Таким образом, законодатели, сами того не заметив, выразили абсолютное недоверие к институту приемочных комиссий, принятых во всем мире», – сказал Козинец. Дольщик может по очень многим статьям во внесудебном порядке расторгнуть договор, сокрушается эксперт.
Участники АСР опасаются, что определенные положения нового закона могут быть использованы в нечестной конкурентной борьбе. Вплоть до того, что к застройщику могут подослать подставных клиентов, которые по окончании строительства потребуют назад свои деньги с процентами (по словам Кошмана, 76% в год), загнав компанию в долговую яму.
При этом, говорят эксперты, от мошенников защиты как не было, так и нет – после соблюдения всех необходимых формальностей на первых этапах недобросовестная фирма может скрыться со всеми деньгами дольщиков.
Сложная ситуация складывается и в отношениях застройщиков с инвесторами. Практически все российские банки с опаской относятся к положению закона о том, что банк несет солидарную ответственность с застройщиком. «Мы готовы заходить с инвестициями, но только без дольщиков», – говорят банкиры. В частности, схожую мысль на «круглом столе» озвучил представитель Сбербанка. Эта проблема приведет лишь к одному, уверен президент компании MIRAX GROUP и вице-президент АСР Сергей Полонский – застройщикам придется повышать цены на жилье как минимум на 30% до конца года.
Авторы и сторонники закона соглашаются с тем, что в определенных его положениях не обошлось без перегибов.
«Конечно, солидарная ответственность банка – это нонсенс. Можно также говорить о разумном сокращении штрафных санкций», – считает Ольга Алексеева из МФЗПП.
Один из разработчиков законопроекта, глава Росстроя Сергей Круглик еще в июле заявлял в интервью «Интерфаксу», что «в законе о долевом строительстве мы перегнули палку с защитой дольщиков». «Защитили так, переложив ответственность на банки и застройщиков, что и банкам, и застройщикам сегодня неинтересно вкладывать деньги в бизнес, в котором присутствует дольщик».
Надежда Косарева из фонда «Институт экономики города», принимавшая самое деятельное участие в разработке закона, признает, что «не все в этом законе нравится самим разработчикам». «Вместе с тем концепция закона должна быть сохранена», – уверена она. «Нельзя брать деньги у граждан, пока нет разрешения на строительство. Нельзя заключать несколько договоров на одну квартиру – поэтому должна быть регистрация договоров, – подчеркивает Косарева. – Надо обеспечивать выполнение своих планов – значит должен быть залог. Надо гарантировать качество объекта – отсюда гарантии по качеству».
Косарева не без иронии отметила, что одним из положительных результатов действия закона стало появление ассоциаций строителей, которые организованно и публично будут защищать свои интересы. По ее мнению, это сделает рынок более цивилизованным – строители не смогут озвучивать совсем крамольные вещи. По словам Косаревой, в кулуарах бизнесмены-застройщики говорят про долевое строительство в духе: «дольщики что ли не знают, что это тоже самое, как в казино деньги отнести?». Она уверена, что в рамках отраслевых объединений такая точка зрения никогда не станет программным заявлением.
На вчерашний день не о компромиссе говорить было невозможно. Стоит лишь отметить, что авторы закона, бывшие в меньшинстве, покинули «круглый стол», громко хлопнув дверью, в то время как сами застройщики с сарказмом благодарили авторов за необходимость поднять цены на жилье.
Впрочем, как уже отмечалось, авторы закона готовы пойти на некоторые уступки: в частности, по снятию ответственности с банков, двойному налогообложению, по сокращению штрафных санкций. Возможно, свой компромисс предложат и игроки рынка. Во всяком случае, администрация президента уже дала «добро» на рассмотрение поправок в закон о долевом строительстве. Так что вчерашние дебаты были не первыми и не последними.

Сергей Малинин.
© «Правда.Ru», 14.10.2005 02:19.

Если внимательно посмотреть на цифры, то становится ясно, что Россия по сути остается страной миллионов бездомных людей при крайне ветхом и малочисленном жилом фонде. Судите сами: средняя обеспеченность жильем в России, по данным курирующего жилищное строительство и формирование рынка доступного жилья Минпромэнерго, составляет 19,7 кв. м на человека против 34 кв. м в среднем по Евросоюзу.
Шесть из 10 российских семей хотели бы улучшить жилищные условия, но только одна из 10 способна это сделать на собственные деньги. На фоне явного недостатка жилья и невозможности реализовать повышенный спрос строительный комплекс не обеспечивает достаточное предложение. Потребность в новом жилье в России оценивается в 1 млрд кв. м. При нынешних темпах строительства – 40 млн кв. м в год – на удовлетворение этого спроса понадобится 25 лет. А спрос будет расти: к 2012 г., по прогнозам специалистов, он составит 3 млрд кв. м.
Еще одна сторона проблемы – состояние существующего жилищного фонда. Доля изношенного жилья в России составляет более 60%, почти 10% нуждается в немедленной реконструкции. До сих пор, несмотря на неоднократные попытки государства провозгласить решение жилищной проблемы граждан основным политическим лозунгом (вспомним горбачевскую программу «Каждой советской семье – отдельную квартиру к 2000 г.»), сформировать рынок доступного жилья не удается.
Решать эту проблему можно и нужно, исходя из учета интересов трех сторон. Первая (и главная) сторона – потребители продукта, граждане. Вторая – малые и средние предприниматели, работающие на этом рынке и каждый день сталкивающиеся с несовершенным законодательством и административными барьерами. Хотя именно они, конкурируя друг с другом и с более крупными компаниями, могли бы снизить стоимость стройматериалов и предоставляемых услуг и тем самым способствовать более эффективному функционированию рынка. Наконец, третья сторона – инвестор и застройщик. В строительный бизнес должно быть выгодно вкладываться. Причем именно в строительство жилья экономкласса, которое и должно стать основой нового жилищного фонда России.
То есть в России должны быть созданы условия, при которых граждане могли бы купить жилье, а строители были бы заинтересованы в его возведении. Причем катастрофический разрыв между спросом и предложением необходимо ликвидировать в ближайшие годы.
Основные проблемы потребителей на рынке жилья хорошо известны.
Во-первых, это высокие риски при инвестировании в строящиеся объекты. В этой сфере велико количество скрытых и явных пирамид, не развит рынок страхования инвестиций граждан в жилищное строительство и рисков инвестиционных компаний.
Во-вторых, отсутствие у огромного числа людей достаточных средств и накоплений, что не позволяет им приобретать квартиры по текущим ценам. Например, в Москве средняя цена реализации квадратного метра равна $2000.
В-третьих, у нас отсутствуют по-настоящему доступные программы по долгосрочному кредитованию. По идее, эту проблему должна была решить программа ипотечного кредитования. Однако появление очень сырого варианта ипотеки в России сразу же привело к обратному эффекту – росту цен на жилье. В стране есть много свободных денег, но процентные ставки по кредитам на жилье по-прежнему очень высокие. Поэтому для создания действительно доступной ипотеки необходима государственная поддержка – прежде всего через систему госгарантий по жилищному кредитованию. Такой механизм впервые предусмотрен в бюджете-2006. Но размер гарантий Агентству по ипотечному кредитованию жилья (АИЖК) – 3,7 млрд руб. – пока явно недостаточен.
На другом полюсе – проблемы девелоперских и строительных компаний. Часть этих проблем во многом является производными от проблем потребителей. У граждан нет доверия к инвестиционным проектам. Недостаточен платежеспособный спрос даже на жилье экономкласса. Все это, естественно, тормозит жилищное строительство.
Но есть у строительного бизнеса и специфические проблемы, не имеющие отношения к потенциальным покупателям жилья. В регионах зачастую очень высок уровень монополизации строительного бизнеса. Региональные власти по своему усмотрению иногда прямо в угоду дочерним компаниям меняют правила игры. По-прежнему в России слишком дорогие деньги на долгосрочные проекты при общем избытке средств в стране. Безмерно усложнен процесс получения земли под застройку. Наконец, везде высочайший уровень монополизации в сфере энергообеспечения, водоснабжения, водоотвода, утилизации отходов. Бизнес вынужден за свои деньги развивать мощности этих инфраструктурных монополистов, а затем по завышенным ценам покупать их продукцию или услуги, фактически произведенные на мощностях самого бизнеса.
Все процессы на рынке жилья взаимосвязаны и взаимозависимы. Нет платежеспособного спроса – нет проектов. Нет проектов – нет развития стройкомплекса. Нет развития стройкомплекса – нет развития сопутствующих производств, а значит, и нет занятости. Нет занятости – нет платежеспособного спроса. Круг замкнулся.
Механизмов создания условий для рынка доступного жилья множество. Кроме вышеупомянутых госгарантий в сфере жилищного кредитования, это и четкая законодательная система с конкретными механизмами реализации законов, исключающая региональный монополизм в строительном бизнесе и земельных отношениях, и строительство жилья по госзаказам или через участие бюджетного финансирования, и развитие рынка страхования инвестиционных рисков. Это настолько важный вопрос для страны, что в нем власть и бизнес должны быть по-настоящему партнерами и вести постоянный и конструктивный диалог.
Сегодня пришло время ставить проблемы и их решать, а не принимать законы ради законов. В первую очередь я имею в виду федеральный закон «О долевом строительстве». В данном случае все участники этого процесса получают положительный эффект: государство – решение жилищной проблемы и занятость населения, инвесторы – ускорение процессов строительства и длинные деньги, а население – качественное жилье по доступным ценам. В любом случае для страны, население которой ежегодно сокращается почти на 1 млн человек, решение квартирного вопроса без преувеличения дело жизни или смерти.
Для человека нет ничего важнее дома, собственного угла, крыши над головой. Для государства нет ничего важнее, чтобы помочь человеку обрести этот дом в его родной стране.

Алексей Кожевников
– председатель комиссии по девелопменту и строительству «ОПОРы России».
© «Ведомости», 19.10.05.

По мере роста цен в столичных новостройках все большее число москвичей предпочитают приобретать квартиры в ближайшем Подмосковье. По оценке специалистов Группы компаний ПИК, популярностью у москвичей пользуются новостройки в Долгопрудном, Лобне, Красногорье и Химках. Именно в Химкинском районе компания реализует один из наиболее значимых своих проектов – Новокуркино. Чистый воздух, обилие зелени, множество водоемов делают этот район привлекательным для покупателей, но главный аргумент в пользу пригорода столицы – умеренные цены. И это при том, что качество массового жилья постоянно повышается. Панельное жилье, которое возводится в Новокуркино, совсем не похоже на безликие кварталы, которые появились в столице пару десятилетий назад.
«Мы стремимся, чтобы застройка выглядела эстетически привлекательной, – говорит генеральный директор компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев. – Например, в Новокуркино основная часть застройки представляет собой типовые дома серии КОПЭ – «Парус». Большая площадь остекления делает дома этой серии воздушными и легкими, а лоджии, эркеры и полукруглые балконы создают их разнообразный силуэт. При застройке мы можем использовать множество колористических решений, что делает дома визуально отличными друг от друга. И еще мы строим дома по индивидуальным проектам. А приобретение в этом году ДСК-3 позволило Группе компаний ПИК расширить ассортимент своего предложения на рынке панельного домостроения. Одним словом, мы теперь можем строить целые города».
Компания «Сити-XXI век» остановила свой выбор на другом подмосковном городе – Видное. В пятом микрорайоне города планируется возвести несколько жилых комплексов из 17-этажных монолитных домов общей площадью 120 тыс. кв. м. Одновременно предполагается создать в микрорайоне современную инфраструктуру – построить магазины, кафе, предприятия социально-бытового назначения, подземные паркинги, благоустроить территорию. Еще одно преимущество проекта – выгодная транспортная схема – удобный выезд на трассу «Дон» позволяет за несколько минут добраться до МКАД и соответственно до Москвы. Немаловажно и то, что генеральным проектировщиком этого комплекса выступает архитектурное бюро «Остоженка».
«То массовое типовое жилье, которое строится сегодня, отвечает всем современным требованиям, – говорит Сергей Лядов. – Серии домов были качественно модернизированы. Улучшились планировочные решения: серьезно расширились возможности по внутриквартирной планировке, площадь кухни увеличилась, появились эркеры и темные комнаты, стали выше потолки».
Что же касается цен, то сегодня они колеблются от 990 до 1200 долларов за кв. м. По данным компании «Сити-ХХI век», основная часть покупателей квартир в пятом микрорайоне Видного – москвичи, чей бюджет не позволяет приобрести жилье в столице. Их – 45%. 20% покупателей – видновчане, а 30% – жители других районов Подмосковья.